房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算值得探討的幾個(gè)問(wèn)題

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　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，對(duì)城市土地和房屋進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，將開(kāi)發(fā)完成的土地、房屋及配套設(shè)施等作價(jià)出售，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是十一屆三中全會(huì)以后，隨后城市建設(shè)開(kāi)發(fā)事業(yè)的發(fā)展和住宅商品化的推行，逐步從建筑行業(yè)分離出來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)。從1993年7月1日?qǐng)?zhí)行分行會(huì)計(jì)制度起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行了獨(dú)立的企業(yè)制度，推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展，但現(xiàn)行制度對(duì)有些業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理未有明確規(guī)定或規(guī)定不夠嚴(yán)密，造成企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與實(shí)際情況產(chǎn)生較大的出入?，F(xiàn)試舉幾點(diǎn)與同行探討以求得制度的改進(jìn)。

　　1、年度銷售收回資金的多少，年度支出開(kāi)發(fā)成本的多少與當(dāng)年企業(yè)盈虧無(wú)關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有其特殊性，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的投資數(shù)額大，建設(shè)周期又長(zhǎng)，未取得預(yù)售證之前的資金大量支出卻沒(méi)有收入，而當(dāng)產(chǎn)品已經(jīng)移交、發(fā)票結(jié)算賬單已提交買主時(shí)，才作為銷售實(shí)現(xiàn)，造成利潤(rùn)大起大落，使企業(yè)給人一種不穩(wěn)定的感覺(jué)。且當(dāng)預(yù)售未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或采用按揭方式銷售等回收的資金，未作經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)成本配比之前，易造成經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為全部收入都是賺的錢(qián)，盲目擴(kuò)大再生產(chǎn)。

　　2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品辦理決算數(shù)與實(shí)際開(kāi)發(fā)成本支出有出入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因建設(shè)商品房住宅小區(qū)而一并開(kāi)發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如非同步建設(shè)，在商品房建成后，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，現(xiàn)采用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)辦法，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行規(guī)定。由于預(yù)提費(fèi)用是在實(shí)際支出前計(jì)提的，提取數(shù)額帶有不確定性，因而不可避免可能出現(xiàn)預(yù)提數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)發(fā)生差異，這易使其成為調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)的開(kāi)關(guān)。建議對(duì)該類預(yù)提費(fèi)用規(guī)定按投資額的一定比例等辦法提取，不能由企業(yè)自定。

　　3、成本計(jì)算采用制造成本法，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中只計(jì)入直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益。該法無(wú)疑較完全成本法有較大的好處和優(yōu)點(diǎn)。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有其特殊性，投資數(shù)額大、投資周期長(zhǎng)，幾乎無(wú)一例外需借助外部資金來(lái)支持，財(cái)務(wù)費(fèi)用不可避免地?cái)?shù)額較大。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較大而利潤(rùn)總額卻并不多，但易造成房地產(chǎn)企業(yè)有高利潤(rùn)的錯(cuò)覺(jué)。且投資借款利息費(fèi)用未計(jì)入成本，更易使企業(yè)經(jīng)營(yíng)者為商品房在成品的基礎(chǔ)上定價(jià)產(chǎn)生困難。建議在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行借款費(fèi)用資本化。