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北京普通住宅市場動蕩 高端住宅地位穩(wěn)定
據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出,目前北京市的住宅市場成交分化可謂是2010年國十條后的市場重演,而占據(jù)核心位置豪宅項目的抗波動屬性再度被論證。
【豪宅銷售未現(xiàn)明顯波動】
據(jù)悉,隨著京版國五條細(xì)則落地,樓市金融杠桿再度發(fā)威。今年四月份,央行與公積金管理中心雙雙上調(diào)了二套房的首付比例,由原來的60%上調(diào)至70%,為樓市帶來巨大沖擊。根據(jù)偉嘉安捷提供的數(shù)據(jù)顯示,二套房首付政策執(zhí)行后一周,房貸市場交易量下降20%左右。與此同時,成交量也表現(xiàn)出明顯的變化,根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計,房貸新政發(fā)布的一周內(nèi),北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2845套,日均網(wǎng)簽僅為406套,比3月份下跌37%,二手住宅日均網(wǎng)簽量更是較3月份大跌83.2%。
與此形成鮮明對比的是,二環(huán)內(nèi)豪宅市場銷售的穩(wěn)定表現(xiàn),根據(jù)區(qū)域在售豪宅項目長安太和銷售人士透露,房貸變化對項目銷售并無明顯聯(lián)系,與新政之前相比,近期項目到訪客戶無明顯變化。據(jù)了解,長安太和入市以來,雖然歷經(jīng)市場多次調(diào)控,但始終保持穩(wěn)定成交態(tài)勢,目前項目已完成逾70%的銷售。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析表示,高端樓盤有非常明確的受眾群體,它就是為有足夠經(jīng)濟(jì)實力購房客群而設(shè)計建造的,購買人群對樓盤價格的變化敏感度較弱。因而,這類產(chǎn)品的價格和成交一般不會因為政策調(diào)整而出現(xiàn)大的浮動。
這一點在長安太和身上得到印證,據(jù)該項目負(fù)責(zé)人介紹,長安太和客戶多為尋求資產(chǎn)配置、圈層平臺的峰層人士,其本身實力雄厚、資金充實,大部分采用全款購置房產(chǎn),首付幾成對他們影響幾乎為零,另外,豪宅客群的置業(yè)目的也基本不屬于改善型置業(yè)范疇,因此對房貸變化并不敏感。
據(jù)了解,長安太和位于長安街畔,天安門東1800米,左右紫禁城與CBD中軸之上,為金寶街、第一使館區(qū)、王府井、紫禁城等北京最具價值象征意義的建筑體所環(huán)擁,是北京底蘊最深厚的國際化高端居住區(qū),這種頂級的生活氛圍在整個京城亦無出其右者,也造就了該項目無可替代的價值,并成為高端人士爭奪焦點。
“事實上,這正是豪宅之所以成為抗跌保值最佳產(chǎn)品的最大原因之一。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示,類似的行情曾在之前的調(diào)控中多次上演。據(jù)了解,2010年“國十條”提出“二套房50%首付、1.1倍利率”之后的一個月內(nèi),北京4萬以上公寓成交未見明顯波動,均價甚至逆市反漲4.75%。
【后市供應(yīng)收縮,稀缺價值或持續(xù)放大】
“不僅成交不會有大波動,而且后市供應(yīng)可能還會面臨大幅縮水。”業(yè)內(nèi)人士表示,限價令的實行,將對豪宅供應(yīng)“截流”,在需求不變的情況下,高端項目的稀缺價值還將繼續(xù)發(fā)酵。
據(jù)了解,北京市住建委主任楊斌曾有表示,將對新建商品房價格進(jìn)行管理和引導(dǎo),“新盤取得預(yù)售資格的時候要報價,報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價,也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格”,否則將“不發(fā)預(yù)售許可證”。這一聲明被認(rèn)為是對北京國五條細(xì)則中“加強(qiáng)對開發(fā)商管理,提高商品房預(yù)售門檻”一項的落地,這也是北京首次實行限價令。而這一政策的實施將對高端市場供應(yīng)構(gòu)成致命影響,不僅新盤入市門檻大大提高,已入市項目后期也面臨同樣難題,相反,在售豪宅項目則有望獲得巨大的市場空間,尤其是可售房源本已十分稀少的二環(huán)內(nèi)區(qū)域,需求市場對其爭奪將愈發(fā)激烈。
從目前二環(huán)內(nèi)高端樓盤供應(yīng)來看,二環(huán)內(nèi)可供選擇的現(xiàn)房項目僅為個位數(shù),除2012年現(xiàn)房入市的長安太和之外,其余項目均剩個位數(shù)尾盤,而長安太和也因此以一枝獨秀的姿態(tài)成為區(qū)域內(nèi)絕對亮點。
業(yè)內(nèi)人士還表示:“從今后樓市發(fā)展趨勢來看,高端樓盤供應(yīng)還將受到進(jìn)一步擠壓,但不能否認(rèn)這一市場仍是樓市最堅挺的板塊所在。
事實上,高端樓盤尤其是二環(huán)內(nèi)豪宅一直以來都是調(diào)控下最穩(wěn)定的市場,以長安太和這樣的產(chǎn)品和地段,無論市場如何變化,也有足夠的實力“站穩(wěn)腳跟”。
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