朱大鳴：房地產(chǎn)哪些問題讓前任部長白了頭

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中國樓市問題牽引著全球目光，中國房地產(chǎn)泡沫如何化解也變成了令人頭疼的難題。有媒體報道稱，在擔(dān)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長6年之后，滿頭白發(fā)、年屆65歲的姜偉新離任。遼寧省省長陳政高接任這個中國關(guān)注度最高，同時也是處于“火山口”的部長之位。曾讓姜偉新“熬白了頭發(fā)”的房價飆漲問題，如今卻變成了“防漲又要防跌”的新難題。房地產(chǎn)價格同比依然天天向上，而成交量下跌卻讓各地重操舊方，全國已經(jīng)有29個城市放松或取消樓市限購政策。

姜偉新部長是不是了房地產(chǎn)調(diào)控白了頭，并沒有必然關(guān)系，但確實(shí)中國房地產(chǎn)問題讓住建部部員們頭疼不已。當(dāng)前房地產(chǎn)價格確實(shí)存在著既不能漲也不能跌的尷尬境地，自行車不動是很難保持平衡的。但問題的關(guān)鍵并不在這里。

我們熟知房地產(chǎn)市場興衰關(guān)聯(lián)到60多個產(chǎn)業(yè)興衰沉浮，采取什么樣的措施也確實(shí)反映了政府與市場的關(guān)系，房價問題不是純粹的市場問題，僅僅依靠“市場決定”來解決是難以成功的。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天最大的問題有三個：其一是過度貨幣化、資本化與金融化。我們依靠房地產(chǎn)這個大的蓄洪池來對沖貨幣超發(fā)帶來的通脹壓力，其結(jié)果是房地產(chǎn)價格幾乎是年年漲，很多地方房價與去年相比已經(jīng)漲了20%，還整天依據(jù)所謂的環(huán)比和成交量下降鬼哭狼嚎地喊救市。房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO上市以及信貸和影子銀行獲得了大量資本，一旦房地產(chǎn)市場低迷就要危及各方利益，過度的資本化讓房地產(chǎn)企業(yè)真正變成了“大到不能倒”巨無霸。即使干了錯事，人們也要根據(jù)利害關(guān)系反而要急吼吼地區(qū)救它們。

第二，財富增值的功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了居住功能。我們按目的和功能將住房的購買者分為投資和居住，溫州炒房團(tuán)是前者最著名的代表，將剛性需求者視為后者典型。這一分法存在一定問題，住房的基本功能已經(jīng)幾乎完全被財富增值效應(yīng)覆蓋了。所謂剛性需求，其核心是由于住房是人類最基本需求，購房者為了滿足這些需求不得不買房。驅(qū)使他們這樣做的重要原因是工資上漲的速度趕不上通脹和房價上漲的速度，這已經(jīng)與預(yù)期關(guān)系性不是很大了。很多人明明知道房價明天會漲，但連那首付都湊不齊，只好任由其工資貶值。房價幾次由危轉(zhuǎn)安，讓那些持幣待購者再也不相信房價會跌了。之前能夠買一個居室的錢財，現(xiàn)在連一個衛(wèi)生間也買不到了。唱衰派們不用看漲派駁斥，已經(jīng)被網(wǎng)民們駁斥的體無完膚，老業(yè)主們一遇到房價下跌，就要砸場子，這也是中國樓市的一個奇觀。這些財富增值的邏輯導(dǎo)致的結(jié)果是市民們將財富押在了房產(chǎn)上，社會分化成為一個有房階層與無房階層。

第三，土地財政以及房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)成為地方政府的命根子。將財政和發(fā)展經(jīng)濟(jì)的命根子與一個產(chǎn)業(yè)相連，本來就是一件危險的事情。當(dāng)下很多地方的土地財政占地方收入高達(dá)60%，有的甚至80%都仰仗土地吃飯和發(fā)展經(jīng)濟(jì)。市場稍有波動，出現(xiàn)間歇性的低迷，市長們比開發(fā)商們還要著急，今天你放松限購，明天他出臺刺激政策，形成一個經(jīng)濟(jì)學(xué)上的奇觀。

要想解決這些問題，看來僅僅靠直接硬拼不行，采取圍魏救趙的辦法就成為一個方向。新任部長陳政高履職以來，將重點(diǎn)放在了棚戶區(qū)改造這一塊，而很少對房地產(chǎn)調(diào)控問題表態(tài)。我們暫時還不能評價這種策略的效果。保障房建設(shè)機(jī)制也存在著問題，我們能否指望通過保障房建設(shè)來化解房地產(chǎn)市場遇到的大難題?

首先，采取這樣的策略是聰明的和明智的，但不要忽視調(diào)控重要功能。很多人強(qiáng)調(diào)過去的調(diào)控淪為空調(diào)，但如果沒有調(diào)控這一防火墻，中國房地產(chǎn)暴漲與暴跌的周期會更頻繁，對經(jīng)濟(jì)的沖擊也會加大。不能因為萬里長城有些時候不能阻止草原民族入關(guān)，就否認(rèn)長城的防御功能，如果沒有這些防御之墻，草原民族入侵中原的次數(shù)將會更為頻繁。因此，調(diào)控的功能還是存在的，但是，不能干擾房價正常的波動為基本原則。市場經(jīng)濟(jì)的核心是依靠價格波動來實(shí)現(xiàn)的，這種以競爭為根基的機(jī)制從積極層面來說是使得個體潛力得以發(fā)揮，但其弊端是其分配財富功能容易導(dǎo)致兩極分化，這就需要政府的力量來調(diào)控。歷史上從來沒有哪個國家是純粹的市場經(jīng)濟(jì)，很多自由經(jīng)濟(jì)宣稱是自由與自發(fā)調(diào)整，其實(shí)他們還是重商主義與保護(hù)主義。

房價讓部長白了頭，說明中國房地產(chǎn)市場非常復(fù)雜。但既不能漲也不能跌，這個命題實(shí)質(zhì)上已經(jīng)演變成為漲得不能過度，一旦出現(xiàn)跌的苗頭就要干預(yù)。我們將之稱為非對稱性調(diào)控，其危害性將在未來次第顯現(xiàn)。