房企已進(jìn)入三級(jí)開(kāi)發(fā) 定位要向城市運(yùn)營(yíng)商過(guò)渡

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢(xún)電話(huà)：400-8352-114

中國(guó)城市發(fā)展研究院副院長(zhǎng) 袁崇法

“無(wú)論是11部門(mén)的新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)通知，還是戶(hù)籍制度改革，宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)的確權(quán)登記，這些都是各部門(mén)根據(jù)任務(wù)分解，在落實(shí)三中全會(huì)336項(xiàng)改革舉措。”中國(guó)城市發(fā)展研究院副院長(zhǎng)袁崇法表示。

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的載體，也在發(fā)生一些變化。袁崇法認(rèn)為，“房企已經(jīng)進(jìn)入三級(jí)開(kāi)發(fā)，不光上項(xiàng)目，還包括了投融資機(jī)制、物業(yè)管理、項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)以及民生工程等，在向城市運(yùn)營(yíng)商過(guò)渡。”

Q：日前，國(guó)家發(fā)改委等11部門(mén)印發(fā)的新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)通知中，啟動(dòng)了10萬(wàn)人以上鎮(zhèn)改市試點(diǎn)。你認(rèn)為這種設(shè)市模式有哪些積極意義?難點(diǎn)在哪?

袁崇法：鎮(zhèn)改市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。考慮到近年來(lái)有一些特大鎮(zhèn)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)集聚度比較高，人口持續(xù)增加，但鎮(zhèn)級(jí)行政職能機(jī)構(gòu)的設(shè)置不夠健全，對(duì)于管理幾十萬(wàn)人口的行政編制嚴(yán)重不足，也缺乏財(cái)政資金來(lái)源，一些超大鎮(zhèn)和縣政府所在地的城關(guān)鎮(zhèn)普遍規(guī)模要擴(kuò)大，農(nóng)民的就地就近城鎮(zhèn)化，首先會(huì)考慮縣城，所以鎮(zhèn)改市變得非常迫切。

試點(diǎn)的難點(diǎn)在于兩方面：一是鎮(zhèn)改市既要適應(yīng)發(fā)展的需要，又要防止機(jī)構(gòu)膨脹;二是可能涉及財(cái)政的分配機(jī)制，鎮(zhèn)改市后在一個(gè)省的財(cái)政分配范圍都要重新核算。本級(jí)財(cái)政和上級(jí)財(cái)政的分配關(guān)系要重新核定。

Q：新一輪戶(hù)籍制度改革消除了二元差異，對(duì)于加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程有什么作用?

袁崇法：這次戶(hù)籍制度改革推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程前進(jìn)了一步，但是這樣的改革還是不夠徹底。打破城市和農(nóng)村的戶(hù)口性質(zhì)差別，實(shí)行統(tǒng)一居住證，這實(shí)際解決了農(nóng)村歧視問(wèn)題，但還沒(méi)有完全做到自由遷徙。現(xiàn)在城鄉(xiāng)的社會(huì)福利體系是不同的，不同的居住地享受的社會(huì)福利還沒(méi)有統(tǒng)一。我在嘉興調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，城鄉(xiāng)差別共涉及33項(xiàng)，其中16項(xiàng)在現(xiàn)有法律下可以實(shí)現(xiàn)并軌，還有17項(xiàng)需要法律上的調(diào)整才能統(tǒng)一。所以城鄉(xiāng)差別的打破要從內(nèi)容上逐項(xiàng)實(shí)行，而不僅停留在居住證形式上的統(tǒng)一。

Q：對(duì)于宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)的確權(quán)登記，你怎樣看待其意義?

袁崇法：我國(guó)憲法規(guī)定農(nóng)村土地和城市土地是兩種管理辦法，城市建設(shè)用地只有國(guó)有一種形式?，F(xiàn)在提同一個(gè)市場(chǎng)是讓農(nóng)村的集體建設(shè)用地在農(nóng)村范圍可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村也有一些制造業(yè)、加工業(yè)等非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，要讓這些用地可以形成跨村、跨鄉(xiāng)的市場(chǎng)。農(nóng)村土地是集體所有，集體一般是指行政村。集體土地跨村就叫流轉(zhuǎn)，而多重流轉(zhuǎn)后，可能造成集體土地的流失，所以宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)必須確權(quán)登記。

農(nóng)村宅基地是一種住房保障制度，過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代農(nóng)村戶(hù)口轉(zhuǎn)為城市戶(hù)口屬于一種調(diào)動(dòng)，在調(diào)動(dòng)過(guò)程中，退出宅基地，到城市會(huì)分配住房。現(xiàn)在的一些農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，離開(kāi)農(nóng)村，但是戶(hù)口并沒(méi)有轉(zhuǎn)移。他們?cè)诔抢镔I(mǎi)房是靠自己的力量，政府沒(méi)有提供任何補(bǔ)貼，所以他們不愿意退掉宅基地，形成大量人戶(hù)分離的局面。宅基地變成進(jìn)城農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，可以租給別人獲得一定收益。我建議應(yīng)該和進(jìn)城農(nóng)民市民化的住房保障制度結(jié)合起來(lái)，解決宅基地退出問(wèn)題。

Q：小城鎮(zhèn)作為新型城鎮(zhèn)化改革的重點(diǎn)區(qū)域，你怎么看其發(fā)展機(jī)遇?

袁崇法：小城鎮(zhèn)是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)區(qū)域。因?yàn)樘卮蟪鞘械馁Y源承載能力有限，同時(shí)城市管理能力跟不上，社會(huì)治理結(jié)構(gòu)相對(duì)落后。戶(hù)籍制度改革對(duì)于人口的分類(lèi)落戶(hù)政策是很明確的，小城鎮(zhèn)完全放開(kāi)，中等城市逐步放開(kāi)，特大城市限制人口規(guī)模。小城鎮(zhèn)想吸引人口首先要有產(chǎn)業(yè)，其次是公共服務(wù)設(shè)施。城鎮(zhèn)化已經(jīng)走完靠制造業(yè)支撐的前半程，而現(xiàn)在制造業(yè)普遍產(chǎn)能過(guò)剩。而人們的消費(fèi)觀念正在從物品的消費(fèi)向精神消費(fèi)轉(zhuǎn)變，所以服務(wù)領(lǐng)域?qū)τ谛〕擎?zhèn)及中小城市是一個(gè)突破口。按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)性的變化，小城鎮(zhèn)如果能抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，將來(lái)有可能成為人口集聚、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的城市。但不是所有小城鎮(zhèn)都能獲得這樣的機(jī)會(huì)，受地域、交通、人口素質(zhì)影響，有些可能會(huì)錯(cuò)失機(jī)遇。三四線城市理論上會(huì)發(fā)展，但一定是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)選擇的，不會(huì)全面發(fā)展。

Q：房地產(chǎn)行業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的載體，你認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有哪些方面轉(zhuǎn)變?

袁崇法：房地產(chǎn)發(fā)展的高潮已經(jīng)過(guò)去。過(guò)去最好的市場(chǎng)在一二線城市，但現(xiàn)在隨著這些大城市人口數(shù)量的增加，資源承載能力相對(duì)下降，所以一二線城市，房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展空間不大。而三四線城市充滿(mǎn)了不確定因素。一些小城市因其公共配套設(shè)施不健全，房企在開(kāi)發(fā)中需要配建這些設(shè)施?，F(xiàn)在一些房企已經(jīng)轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營(yíng)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走向城市復(fù)合功能的開(kāi)發(fā)，而不是單一的住宅?，F(xiàn)在房企已經(jīng)進(jìn)入三級(jí)開(kāi)發(fā)，不光上項(xiàng)目，還包括了投融資機(jī)制、物業(yè)管理、項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)以及民生工程等，在向城市運(yùn)營(yíng)商過(guò)渡。在此趨勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商和政府、金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系需要重新構(gòu)建，做好長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的準(zhǔn)備。以后可能很多企業(yè)要做持有型資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，這也要求房企要構(gòu)建這種運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)業(yè)的定位和角色的扮演會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

中國(guó)建設(shè)行業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)平臺(tái)，工程造價(jià)信息價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、參考價(jià)，登錄http://查看更多……