汪傳虎：新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 市場主導是重點

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利海產(chǎn)業(yè)投資控股股份有限公司總裁 汪傳虎

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)整，及新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出，不少傳統(tǒng)房企紛紛向城市運營商轉(zhuǎn)型。但不同于住宅開發(fā)，城市運營極大的考驗著企業(yè)的資金、運營等各方面的實力。那么，作為新型城鎮(zhèn)化的先驅(qū)，利海的模式是怎樣的?利海選擇城市的標準是什么?面對大量的資金缺口，利海又是如何解決的?

日前，利海產(chǎn)業(yè)投資控股股份有限公司總裁汪傳虎透露，目前，在資金方面，利海得到了國開行、中融信托等金融機構(gòu)的支持，但由于金融機構(gòu)要在金融政策之下進行投資，所以還是有一定限制的。

Q：利海在城鎮(zhèn)化過程中利可謂走在了前列，能否簡單介紹下利海的模式?

汪傳虎：一直以來，利海集團在城鎮(zhèn)化過程中堅持“政府引導、市場主導、企業(yè)管理、一體開發(fā)”的發(fā)展模式。從2009年開始，利海抓住了逆城市化的機會，開始做城鎮(zhèn)化，目前已涉及了農(nóng)業(yè)、旅游、商業(yè)、房地產(chǎn)、教育、健康等多個產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)化是一個多產(chǎn)業(yè)融合的事情。利海的方案里也涉及到了很多東西，比如金融、政策、短期收益和長期收益之間的平衡等。

利海選擇的城鎮(zhèn)化是以三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型城鎮(zhèn)化模式，這也只是中國新型城鎮(zhèn)化實踐中的一種形式，當然還會有工業(yè)、科技、商貿(mào)等其他形式驅(qū)動模式，因地制宜是城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展中至關(guān)重要的因素。

Q：你認為這種模式中，最重要的因素是什么?如何處理政府和市場的關(guān)系?

汪傳虎：我覺得市場主導最重要。中國在前十幾年的發(fā)展中，特別是在新區(qū)開發(fā)上都堅持政府主導的思路。隨著社會發(fā)展，這種模式暴露出一些問題。但大部分地方政府卻沒有充足的經(jīng)驗來系統(tǒng)的從規(guī)劃定位、產(chǎn)業(yè)鏈整合、科學運營角度思考并實施，導致新區(qū)的質(zhì)量和效益都很難達到預期效果，很多項目收支難以平衡，形成很多地方債的問題。

但是相對于政府主導，市場主導對資源配置有很好的調(diào)節(jié)作用，市場更注重效益，注重投資回報。完全市場主導也不可能發(fā)展成功，政府和市場的關(guān)系是相互配合的，政府引導加市場主導，政府起到戰(zhàn)略規(guī)劃和方向把控的作用，對市場來說才能夠從根本上實現(xiàn)目標。

Q：據(jù)了解，目前利海已在全國各地運營了3-4個項目，對于城市的進駐，利海的選擇標準是什么?

汪傳虎：五年來，公司已啟動3、4個項目，包括鄭州的雁鳴湖、沈陽的珍珠湖等，主要集中在省會城市周邊。我們選擇城市的標準主要有以下幾個方面：有一定的自然資源稟賦，有一定的交通優(yōu)勢，具備一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ);

之所以有這樣的標準，是因為利海的模式主要是以生活方式為主，以提升內(nèi)需為導向，這不同于華夏幸福的工業(yè)新城。我個人認為，中國的工業(yè)尤其是中低端的工業(yè)還是比較過剩的。

利海的產(chǎn)業(yè)定位以三產(chǎn)為主，包括生態(tài)旅游、都市農(nóng)業(yè)、文化、商業(yè)等項目。對于這些不同的產(chǎn)業(yè)，一方面是找相應(yīng)行業(yè)的人去管理，另一方面就是要有一定的創(chuàng)新，去挖掘更多的東西，還是挺辛苦的。同時，利海在做這些產(chǎn)業(yè)項目時，也會充分考慮到資本關(guān)注的方向。

Q：在眾多案例中，雁鳴湖樣本比較有代表性，該項目是否已經(jīng)實現(xiàn)盈利?其盈利模式是怎樣的?

汪傳虎：這個項目從2009年開始做，目前已經(jīng)實現(xiàn)盈利了。住宅開發(fā)也開始賣房了。不過，由于城鎮(zhèn)化跟以往單純的住宅開發(fā)不同，沒辦法先做房地產(chǎn)，只能先做產(chǎn)業(yè)，后做城市。盈利模式上，我們主要是利用金融杠桿，以金融為紐帶，客戶為導向來打造該項目的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

Q：眾所周知，城鎮(zhèn)化的運營需要大量的資金支持，利海是如何解決資金問題的?

汪傳虎：在金融方面，國開行、中融信托等金融機構(gòu)都給予了我們一定的支持。但金融機構(gòu)必須要在大的金融政策下來進行投資，有很多條條框框的限制，所以我們的金融創(chuàng)新也還是有一定局限性的。

在過往的城鎮(zhèn)化過程中，無論是一級開發(fā)還是二級開發(fā)，更多的是政府平臺在做，它可以輕而易舉地解決融資的問題?，F(xiàn)在是用市場的方式來做，資金從何而來確實很大的難題。

Q：在發(fā)展過程中，利海有沒有考慮過聯(lián)手央企、國企一起來做?

汪傳虎：目前我們還沒有跟央企、國企合作，但也在談。實際上，雖然央企有錢且融資成本低，但在城鎮(zhèn)化這件事上，央企沒有耐心來做，也沒有最好吃苦的準備。

Q：在經(jīng)過5年的實踐后，利海目前遇到的最大難題是什么?

汪傳虎：5年來，從理念到模式、資源支撐、示范實踐，到后期的推廣，利海已經(jīng)走了一個完整的周期，也確實交了很多學費，付出了很多代價，但也獲得了一定的成績?，F(xiàn)在，利?，F(xiàn)在不缺資源，但是在抓產(chǎn)業(yè)落實落地、埋頭苦干上有一定的難度。

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