汪傳虎：新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 市場(chǎng)主導(dǎo)是重點(diǎn)

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利海產(chǎn)業(yè)投資控股股份有限公司總裁 汪傳虎

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)整，及新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出，不少傳統(tǒng)房企紛紛向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。但不同于住宅開(kāi)發(fā)，城市運(yùn)營(yíng)極大的考驗(yàn)著企業(yè)的資金、運(yùn)營(yíng)等各方面的實(shí)力。那么，作為新型城鎮(zhèn)化的先驅(qū)，利海的模式是怎樣的?利海選擇城市的標(biāo)準(zhǔn)是什么?面對(duì)大量的資金缺口，利海又是如何解決的?

日前，利海產(chǎn)業(yè)投資控股股份有限公司總裁汪傳虎透露，目前，在資金方面，利海得到了國(guó)開(kāi)行、中融信托等金融機(jī)構(gòu)的支持，但由于金融機(jī)構(gòu)要在金融政策之下進(jìn)行投資，所以還是有一定限制的。

Q：利海在城鎮(zhèn)化過(guò)程中利可謂走在了前列，能否簡(jiǎn)單介紹下利海的模式?

汪傳虎：一直以來(lái)，利海集團(tuán)在城鎮(zhèn)化過(guò)程中堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、企業(yè)管理、一體開(kāi)發(fā)”的發(fā)展模式。從2009年開(kāi)始，利海抓住了逆城市化的機(jī)會(huì)，開(kāi)始做城鎮(zhèn)化，目前已涉及了農(nóng)業(yè)、旅游、商業(yè)、房地產(chǎn)、教育、健康等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)化是一個(gè)多產(chǎn)業(yè)融合的事情。利海的方案里也涉及到了很多東西，比如金融、政策、短期收益和長(zhǎng)期收益之間的平衡等。

利海選擇的城鎮(zhèn)化是以三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型城鎮(zhèn)化模式，這也只是中國(guó)新型城鎮(zhèn)化實(shí)踐中的一種形式，當(dāng)然還會(huì)有工業(yè)、科技、商貿(mào)等其他形式驅(qū)動(dòng)模式，因地制宜是城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展中至關(guān)重要的因素。

Q：你認(rèn)為這種模式中，最重要的因素是什么?如何處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系?

汪傳虎：我覺(jué)得市場(chǎng)主導(dǎo)最重要。中國(guó)在前十幾年的發(fā)展中，特別是在新區(qū)開(kāi)發(fā)上都堅(jiān)持政府主導(dǎo)的思路。隨著社會(huì)發(fā)展，這種模式暴露出一些問(wèn)題。但大部分地方政府卻沒(méi)有充足的經(jīng)驗(yàn)來(lái)系統(tǒng)的從規(guī)劃定位、產(chǎn)業(yè)鏈整合、科學(xué)運(yùn)營(yíng)角度思考并實(shí)施，導(dǎo)致新區(qū)的質(zhì)量和效益都很難達(dá)到預(yù)期效果，很多項(xiàng)目收支難以平衡，形成很多地方債的問(wèn)題。

但是相對(duì)于政府主導(dǎo)，市場(chǎng)主導(dǎo)對(duì)資源配置有很好的調(diào)節(jié)作用，市場(chǎng)更注重效益，注重投資回報(bào)。完全市場(chǎng)主導(dǎo)也不可能發(fā)展成功，政府和市場(chǎng)的關(guān)系是相互配合的，政府引導(dǎo)加市場(chǎng)主導(dǎo)，政府起到戰(zhàn)略規(guī)劃和方向把控的作用，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)才能夠從根本上實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

Q：據(jù)了解，目前利海已在全國(guó)各地運(yùn)營(yíng)了3-4個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于城市的進(jìn)駐，利海的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么?

汪傳虎：五年來(lái)，公司已啟動(dòng)3、4個(gè)項(xiàng)目，包括鄭州的雁鳴湖、沈陽(yáng)的珍珠湖等，主要集中在省會(huì)城市周邊。我們選擇城市的標(biāo)準(zhǔn)主要有以下幾個(gè)方面：有一定的自然資源稟賦，有一定的交通優(yōu)勢(shì)，具備一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ);

之所以有這樣的標(biāo)準(zhǔn)，是因?yàn)槔５哪Ｊ街饕且陨罘绞綖橹?，以提升?nèi)需為導(dǎo)向，這不同于華夏幸福的工業(yè)新城。我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)的工業(yè)尤其是中低端的工業(yè)還是比較過(guò)剩的。

利海的產(chǎn)業(yè)定位以三產(chǎn)為主，包括生態(tài)旅游、都市農(nóng)業(yè)、文化、商業(yè)等項(xiàng)目。對(duì)于這些不同的產(chǎn)業(yè)，一方面是找相應(yīng)行業(yè)的人去管理，另一方面就是要有一定的創(chuàng)新，去挖掘更多的東西，還是挺辛苦的。同時(shí)，利海在做這些產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，也會(huì)充分考慮到資本關(guān)注的方向。

Q：在眾多案例中，雁鳴湖樣本比較有代表性，該項(xiàng)目是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利?其盈利模式是怎樣的?

汪傳虎：這個(gè)項(xiàng)目從2009年開(kāi)始做，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利了。住宅開(kāi)發(fā)也開(kāi)始賣(mài)房了。不過(guò)，由于城鎮(zhèn)化跟以往單純的住宅開(kāi)發(fā)不同，沒(méi)辦法先做房地產(chǎn)，只能先做產(chǎn)業(yè)，后做城市。盈利模式上，我們主要是利用金融杠桿，以金融為紐帶，客戶為導(dǎo)向來(lái)打造該項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

Q：眾所周知，城鎮(zhèn)化的運(yùn)營(yíng)需要大量的資金支持，利海是如何解決資金問(wèn)題的?

汪傳虎：在金融方面，國(guó)開(kāi)行、中融信托等金融機(jī)構(gòu)都給予了我們一定的支持。但金融機(jī)構(gòu)必須要在大的金融政策下來(lái)進(jìn)行投資，有很多條條框框的限制，所以我們的金融創(chuàng)新也還是有一定局限性的。

在過(guò)往的城鎮(zhèn)化過(guò)程中，無(wú)論是一級(jí)開(kāi)發(fā)還是二級(jí)開(kāi)發(fā)，更多的是政府平臺(tái)在做，它可以輕而易舉地解決融資的問(wèn)題?，F(xiàn)在是用市場(chǎng)的方式來(lái)做，資金從何而來(lái)確實(shí)很大的難題。

Q：在發(fā)展過(guò)程中，利海有沒(méi)有考慮過(guò)聯(lián)手央企、國(guó)企一起來(lái)做?

汪傳虎：目前我們還沒(méi)有跟央企、國(guó)企合作，但也在談。實(shí)際上，雖然央企有錢(qián)且融資成本低，但在城鎮(zhèn)化這件事上，央企沒(méi)有耐心來(lái)做，也沒(méi)有最好吃苦的準(zhǔn)備。

Q：在經(jīng)過(guò)5年的實(shí)踐后，利海目前遇到的最大難題是什么?

汪傳虎：5年來(lái)，從理念到模式、資源支撐、示范實(shí)踐，到后期的推廣，利海已經(jīng)走了一個(gè)完整的周期，也確實(shí)交了很多學(xué)費(fèi)，付出了很多代價(jià)，但也獲得了一定的成績(jī)?，F(xiàn)在，利?，F(xiàn)在不缺資源，但是在抓產(chǎn)業(yè)落實(shí)落地、埋頭苦干上有一定的難度。

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