歐陽(yáng)捷：恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)正常名分可助國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定不下滑

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新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷

Q：你認(rèn)為“穩(wěn)定住房消費(fèi)”在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)時(shí)局中有什么含義和信號(hào)?

歐陽(yáng)捷：穩(wěn)定住房消費(fèi)可以說(shuō)是恢復(fù)了房地產(chǎn)業(yè)正常名分，有助于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定不下滑。我認(rèn)為李稻葵的一個(gè)觀點(diǎn)還是很有道理，他說(shuō)今年房地產(chǎn)的投資如果與全國(guó)的固定資產(chǎn)投資增幅持平，可以提高GPD0.3個(gè)百分點(diǎn)，換句話說(shuō)，7.3%就可以變?yōu)?.6%。

Q：從你們公司今年賣(mài)房的情況來(lái)說(shuō)，你感覺(jué)住房消費(fèi)發(fā)生了哪些新演變，比如購(gòu)買(mǎi)行為與偏好?

歐陽(yáng)捷：住房消費(fèi)從我們來(lái)看，有兩個(gè)方面的變化。一是城鎮(zhèn)化的速度在減緩，一線城市常住人口凈增長(zhǎng)已經(jīng)在下降。另外，我們統(tǒng)計(jì)了18個(gè)省會(huì)城市，其中有14個(gè)在下降，下降幅度較大。我們還統(tǒng)計(jì)了16個(gè)省轄市，也有14個(gè)是下降的，說(shuō)明農(nóng)民進(jìn)城的速度在放緩，有的城市的人口凈增長(zhǎng)已接近人口自然增長(zhǎng)率，說(shuō)明已經(jīng)沒(méi)有多少外人進(jìn)入。增量人口購(gòu)房增長(zhǎng)大幅減少，存量人口購(gòu)房成為主要狀態(tài)。

城鎮(zhèn)人口購(gòu)房主要有兩個(gè)需求。一是剛性需求，二是改善性需求。中小城市自有住房已經(jīng)超過(guò)一套，有的有兩三套。未來(lái)中小城市改善性需求會(huì)萎縮，剛性的需求會(huì)存在。在一二線城市需求還是比較旺盛，以前積累的存量和常住人口量比較大，消化還需要一定的時(shí)間。

Q：你們是市場(chǎng)主體，怎么分析判斷住房消費(fèi)及其未來(lái)空間?

歐陽(yáng)捷：空間還是蠻大的。每年竣工700萬(wàn)~800萬(wàn)套，還可以支撐30年。人口自然增長(zhǎng)率還會(huì)導(dǎo)致人口增加，住在城市里的“北漂”，未來(lái)也渴望擁有自己的住房，按10%來(lái)計(jì)算，每年也要五六十萬(wàn)套住房。

同時(shí)，未來(lái)土地制度改革，也會(huì)帶來(lái)購(gòu)房需求。農(nóng)村的人到中小城市買(mǎi)房的需求還非常大，每年也有四五十萬(wàn)人。還包括城市老房子更新改造，拆遷了還要買(mǎi)新房。不過(guò)，這些量不是一下子釋放出來(lái)，需要一個(gè)很長(zhǎng)的周期。

還有一點(diǎn)：家庭人口的變化，單身人口、家庭小型化越來(lái)越明顯。這個(gè)沒(méi)有數(shù)據(jù)很難分析得透徹，如果過(guò)去按戶(hù)均2.5個(gè)人來(lái)看，下降0.1至2.4人來(lái)計(jì)算，全國(guó)1億個(gè)家庭，下降0.1，就相當(dāng)于多出1000萬(wàn)套房子。

Q：有人曾經(jīng)說(shuō)房地產(chǎn)消費(fèi)總額到10萬(wàn)億是一個(gè)天花板，這是不是忽略了“3個(gè)1億人”的城鎮(zhèn)化的現(xiàn)代化與人口流動(dòng)轉(zhuǎn)化這個(gè)要素，你有怎樣的判斷?

歐陽(yáng)捷：我認(rèn)為10萬(wàn)億不見(jiàn)得是個(gè)天花板，因?yàn)槲飪r(jià)在上漲。房?jī)r(jià)從短期來(lái)看，主要是供大于求造成的，城市內(nèi)部在進(jìn)行分化。總體供略大于求，每個(gè)城市不一樣。在這種情況下，短暫的供大于求抑制了需求。

我們可以發(fā)現(xiàn)1978年以前的住房已經(jīng)超過(guò)30年，大部分是磚混結(jié)構(gòu)，六七層。所以上個(gè)世紀(jì)80年代的房屋，必須進(jìn)行加固。估算可能超過(guò)100億平方米，這就是總理提出的“3個(gè)一億人”和保障房建設(shè)的原因。保障房一年500萬(wàn)~600萬(wàn)套，接近商品房。另外，真正要解決的是常住在城市里的北漂。他們沒(méi)有本地戶(hù)口，但生活已經(jīng)很久，這部分的人可能超過(guò)1億人。這部分人絕大多數(shù)是租房住。包括居住在城市周邊的小產(chǎn)權(quán)房里，這可能是未來(lái)的要解決的問(wèn)題。

Q：直觀上人們更多關(guān)注銷(xiāo)售額，關(guān)注商業(yè)模式，但這些最終還是歸到產(chǎn)品，歸到人的元素，在客戶(hù)時(shí)代，你們?cè)趺慈プ霎a(chǎn)品，發(fā)現(xiàn)客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)?

歐陽(yáng)捷：在目前的情況下，供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了局部的逆轉(zhuǎn)，局部時(shí)段和空間的逆轉(zhuǎn)。

客戶(hù)群已經(jīng)發(fā)生變化：投資型客戶(hù)基本沒(méi)有了，主要是自住型客戶(hù)，城市存量人口的剛性需求，城市人口的改善型需求，城市增量在減緩，所以對(duì)客戶(hù)群要更精準(zhǔn)地定位。

我們對(duì)不同的客戶(hù)群做不同的產(chǎn)品。比如在城市里的改善型需求，戶(hù)型、產(chǎn)品質(zhì)量更好，這個(gè)群體對(duì)房子有一定的理解和要求。對(duì)于結(jié)婚人口的購(gòu)房，對(duì)產(chǎn)品給予一定的指導(dǎo)，小戶(hù)型是主要的。越是大的城市，戶(hù)型越小一點(diǎn)。所以對(duì)大城市，我們更強(qiáng)調(diào)低總價(jià)，小城市戶(hù)型則大一些。

其次，在產(chǎn)品中更多地強(qiáng)調(diào)綠色人文。大家對(duì)品質(zhì)的重視程度可能還是不夠的，越是供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，價(jià)格一樣，品質(zhì)一定比別人要好。包括建筑質(zhì)量、園林設(shè)計(jì)、自然景觀。

我們認(rèn)為未來(lái)住房不是純住宅概念，住宅與商業(yè)做一些打通。不是為住宅而住宅。現(xiàn)在一些土地供應(yīng)在新城區(qū)，新城區(qū)發(fā)展較慢，主要原因除了大的城市化，產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)不夠，還有一個(gè)重要原因是配套不夠。所以商業(yè)和住宅要實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，人的基本生活需求要得到滿足。

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