歐陽捷：恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)正常名分可助國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定不下滑

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新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁 歐陽捷

Q：你認(rèn)為“穩(wěn)定住房消費(fèi)”在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)時局中有什么含義和信號?

歐陽捷：穩(wěn)定住房消費(fèi)可以說是恢復(fù)了房地產(chǎn)業(yè)正常名分，有助于保持國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定不下滑。我認(rèn)為李稻葵的一個觀點(diǎn)還是很有道理，他說今年房地產(chǎn)的投資如果與全國的固定資產(chǎn)投資增幅持平，可以提高GPD0.3個百分點(diǎn)，換句話說，7.3%就可以變?yōu)?.6%。

Q：從你們公司今年賣房的情況來說，你感覺住房消費(fèi)發(fā)生了哪些新演變，比如購買行為與偏好?

歐陽捷：住房消費(fèi)從我們來看，有兩個方面的變化。一是城鎮(zhèn)化的速度在減緩，一線城市常住人口凈增長已經(jīng)在下降。另外，我們統(tǒng)計了18個省會城市，其中有14個在下降，下降幅度較大。我們還統(tǒng)計了16個省轄市，也有14個是下降的，說明農(nóng)民進(jìn)城的速度在放緩，有的城市的人口凈增長已接近人口自然增長率，說明已經(jīng)沒有多少外人進(jìn)入。增量人口購房增長大幅減少，存量人口購房成為主要狀態(tài)。

城鎮(zhèn)人口購房主要有兩個需求。一是剛性需求，二是改善性需求。中小城市自有住房已經(jīng)超過一套，有的有兩三套。未來中小城市改善性需求會萎縮，剛性的需求會存在。在一二線城市需求還是比較旺盛，以前積累的存量和常住人口量比較大，消化還需要一定的時間。

Q：你們是市場主體，怎么分析判斷住房消費(fèi)及其未來空間?

歐陽捷：空間還是蠻大的。每年竣工700萬~800萬套，還可以支撐30年。人口自然增長率還會導(dǎo)致人口增加，住在城市里的“北漂”，未來也渴望擁有自己的住房，按10%來計算，每年也要五六十萬套住房。

同時，未來土地制度改革，也會帶來購房需求。農(nóng)村的人到中小城市買房的需求還非常大，每年也有四五十萬人。還包括城市老房子更新改造，拆遷了還要買新房。不過，這些量不是一下子釋放出來，需要一個很長的周期。

還有一點(diǎn)：家庭人口的變化，單身人口、家庭小型化越來越明顯。這個沒有數(shù)據(jù)很難分析得透徹，如果過去按戶均2.5個人來看，下降0.1至2.4人來計算，全國1億個家庭，下降0.1，就相當(dāng)于多出1000萬套房子。

Q：有人曾經(jīng)說房地產(chǎn)消費(fèi)總額到10萬億是一個天花板，這是不是忽略了“3個1億人”的城鎮(zhèn)化的現(xiàn)代化與人口流動轉(zhuǎn)化這個要素，你有怎樣的判斷?

歐陽捷：我認(rèn)為10萬億不見得是個天花板，因為物價在上漲。房價從短期來看，主要是供大于求造成的，城市內(nèi)部在進(jìn)行分化?？傮w供略大于求，每個城市不一樣。在這種情況下，短暫的供大于求抑制了需求。

我們可以發(fā)現(xiàn)1978年以前的住房已經(jīng)超過30年，大部分是磚混結(jié)構(gòu)，六七層。所以上個世紀(jì)80年代的房屋，必須進(jìn)行加固。估算可能超過100億平方米，這就是總理提出的“3個一億人”和保障房建設(shè)的原因。保障房一年500萬~600萬套，接近商品房。另外，真正要解決的是常住在城市里的北漂。他們沒有本地戶口，但生活已經(jīng)很久，這部分的人可能超過1億人。這部分人絕大多數(shù)是租房住。包括居住在城市周邊的小產(chǎn)權(quán)房里，這可能是未來的要解決的問題。

Q：直觀上人們更多關(guān)注銷售額，關(guān)注商業(yè)模式，但這些最終還是歸到產(chǎn)品，歸到人的元素，在客戶時代，你們怎么去做產(chǎn)品，發(fā)現(xiàn)客戶，實(shí)現(xiàn)商業(yè)?

歐陽捷：在目前的情況下，供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了局部的逆轉(zhuǎn)，局部時段和空間的逆轉(zhuǎn)。

客戶群已經(jīng)發(fā)生變化：投資型客戶基本沒有了，主要是自住型客戶，城市存量人口的剛性需求，城市人口的改善型需求，城市增量在減緩，所以對客戶群要更精準(zhǔn)地定位。

我們對不同的客戶群做不同的產(chǎn)品。比如在城市里的改善型需求，戶型、產(chǎn)品質(zhì)量更好，這個群體對房子有一定的理解和要求。對于結(jié)婚人口的購房，對產(chǎn)品給予一定的指導(dǎo)，小戶型是主要的。越是大的城市，戶型越小一點(diǎn)。所以對大城市，我們更強(qiáng)調(diào)低總價，小城市戶型則大一些。

其次，在產(chǎn)品中更多地強(qiáng)調(diào)綠色人文。大家對品質(zhì)的重視程度可能還是不夠的，越是供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，價格一樣，品質(zhì)一定比別人要好。包括建筑質(zhì)量、園林設(shè)計、自然景觀。

我們認(rèn)為未來住房不是純住宅概念，住宅與商業(yè)做一些打通。不是為住宅而住宅?，F(xiàn)在一些土地供應(yīng)在新城區(qū)，新城區(qū)發(fā)展較慢，主要原因除了大的城市化，產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)不夠，還有一個重要原因是配套不夠。所以商業(yè)和住宅要實(shí)現(xiàn)聯(lián)動，人的基本生活需求要得到滿足。

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