朱大鳴：房地產(chǎn)市場將走向火爐還是滑落寒窟

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最近房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的報復(fù)性反彈，不少城市的房價出現(xiàn)了同比20%的上漲，成交量也出現(xiàn)了放量的趨勢。與此同時，由于銀行間拆借導(dǎo)致的所謂錢荒也給中國經(jīng)濟蒙上了陰影，此前股市下挫至1858點附近，很多人認(rèn)為錢荒必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)整。

就房地產(chǎn)市場來說，唱衰派陣營戲劇性地出現(xiàn)了分化。樓市“死空頭”代表人物牛刀認(rèn)為，受錢荒影響，中國房價泡沫這次一定會破滅，必然是拉美式加日本式，可能后果更為嚴(yán)重。中國目前面臨這兩種泡沫破滅的疊加模式。所以認(rèn)為中國房價最少要跌去80%.

另一個多年唱空樓市的代表人物謝國忠突然空翻多，他認(rèn)為，在明年初地方政府的財政壓力將影響到中央政府，中央政府將會釋放相關(guān)房地產(chǎn)市場的利好信號，因此帶動房價回暖。

客觀地說，2013年上半年樓市已經(jīng)出現(xiàn)了整體性回暖，其核心原因在于，經(jīng)過2012年的先高后低的回升，以及剛性需求迫不及待地入市，房地產(chǎn)迎來的是周期性上漲的階段。前期處于觀望狀態(tài)的購房者紛紛出手，為了規(guī)避個人所得稅新政，四月份之前出現(xiàn)了爆發(fā)性過戶浪潮，五月和六月份新房出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象，地王也頻頻出現(xiàn)，各地土地出讓金獲得大豐收。

那么，未來的房地產(chǎn)市場會如牛刀所預(yù)言的那樣暴跌80%，還是會如突然空翻多的謝國忠所預(yù)言的房價將會出現(xiàn)回暖呢？

筆者認(rèn)為，關(guān)鍵看政策層面如何變化。也就是說，政府是偏好保增長，還是調(diào)結(jié)構(gòu)。就當(dāng)前的經(jīng)濟形勢而來，經(jīng)濟增長速度事實上已經(jīng)下滑，前段時間股市跌至四年低點就是一個顯著地表征，更重要的是，全球央行被迫收縮流動性，很可能會因此誘發(fā)金融危機。

對中國經(jīng)濟而言，顯然處于一個兩難的局面：如果繼續(xù)釋放流動性，短期可能會緩解金融危機爆發(fā)的可能性以及會阻止經(jīng)濟繼續(xù)下滑，促進房地產(chǎn)市場火爆，但從長期來看，這將喪失調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的良機，同時可能會引發(fā)難以控制的通貨膨脹，從而不利于經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定。如果政府選擇了繼續(xù)刺激經(jīng)濟增長的政策，未來房地產(chǎn)市場繼續(xù)穩(wěn)中有漲的情態(tài)會繼續(xù)保持下去；然而，如果決策層偏好調(diào)結(jié)構(gòu)，控制流動性，那么，未來房地產(chǎn)市場資金面壓力可能就會增加，市場調(diào)整也很正常。但這種調(diào)整不至于發(fā)生市場崩盤的局面。

防范金融風(fēng)險，需要從三個層面入手：首先是要防范地方債務(wù)出現(xiàn)危機。上半年樓市的回暖，各地土地財政喜獲豐收，可以說是減緩了這種沖擊力，也打擊了境外唱空中國債務(wù)危機的勢頭；其次是要防范影子銀行風(fēng)險，金十條出臺的一個重要目的，就是防范影子銀行爆發(fā)大面積的危機，可能沖擊金融系統(tǒng)的風(fēng)險。其三是防止房地產(chǎn)過度融資從而綁架整個銀行系統(tǒng)。

從現(xiàn)實的政策層面來看，決策層對于房地產(chǎn)支持經(jīng)濟增長這一方面還是肯定的，對于局部地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱引發(fā)金融危機也是很警惕的。比如，國務(wù)院辦公廳在7月5日公布的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》提出，要積極滿足居民家庭首套自住購房等信貸需求，認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實差別化住房信貸政策。這是一個非常明顯的信號，即決策層要保護房地產(chǎn)市場中的剛性需求，限制投機性需求。

就目前樓市狀態(tài)來看，地區(qū)分化十分嚴(yán)重，一線城市和不少重點城市房地產(chǎn)市場處于燥熱的狀態(tài)，而也有不少城市像鄂爾多斯、溫州等城市，出現(xiàn)樓市局部崩潰的局面，而且鬼城的出現(xiàn)數(shù)量也在增加。

因此，房地產(chǎn)市場將走向火爐還是滑落寒窟，關(guān)鍵是看決策層更加偏好哪一種應(yīng)對危機的手段，這些都存在巨大的不確定性。短期內(nèi)新一屆政府也許對GDP增長要求不會像以往那樣，一味追求顧數(shù)字而不顧發(fā)展中產(chǎn)生的其它后果。有一點可以肯定的是，決策層可能會采取差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，來調(diào)控日趨復(fù)雜化的房地產(chǎn)市場。

中國城鎮(zhèn)化進展的使命任重道遠，城鎮(zhèn)化進程才剛剛完成了51%.中國房地產(chǎn)市場還正處于青年期，后續(xù)發(fā)展還有巨大空間。今后億萬農(nóng)民將逐步離開農(nóng)業(yè)和土地，進入各級城鎮(zhèn)，享受城里人的各項待遇。所以面對城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略實施，經(jīng)濟只能是短暫機構(gòu)性調(diào)整，最終還是要加快中國經(jīng)濟改革的步伐。