以房養(yǎng)老大拆解：百萬房產(chǎn)每月2000 不如出租

反向抵押養(yǎng)老保險俗稱“以房養(yǎng)老”保險，簡單地說，就是投保人以自己的房產(chǎn)作為抵押，從保險機構(gòu)獲得養(yǎng)老金，同時繼續(xù)居住在自己的房子里。投保人過世之后，保險機構(gòu)獲得處理抵押房產(chǎn)的權(quán)利。通過這個方法，可以讓那些“抱著金飯碗”但又收入微薄的老人能夠獲得足夠的養(yǎng)老金，體面地生活下去。

這個看似很美的養(yǎng)老方式，真的靠譜嗎？南都記者特意拿到了市面上首個以房養(yǎng)老的保險條款——— 《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(A款)》，給你一一剖析。

能拿多少？百萬房產(chǎn)每月固定到手2000多

首先，你最關(guān)注的應(yīng)該是，我的房子給了保險公司，每個月能獲得多少錢呢？我們用一個容易算的數(shù)字，100萬的房產(chǎn)，得到的答案相當(dāng)殘酷———根據(jù)幸福人壽的產(chǎn)品費率表，如果你是60歲的男性，你辦理后每個月未扣除相關(guān)費用(下同)只能拿到2514元。如果你是60歲的女性就把房子給保險公司，你每月拿到的錢，將只有2082元。而更殘酷的是，這個收入恒久不變，并沒有因通脹增加而會增加。

100萬的房產(chǎn)在廣州意味著啥呢，根據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，廣州10區(qū)2市二手住宅成交價格為11825元/平方米。按85平方米計算，房價才勉強達到100萬。根據(jù)天津一位保險學(xué)教授稱，從產(chǎn)品設(shè)計來看，幸福人壽還是防范了長壽風(fēng)險，通過延期年金繳納做了一道防火墻。投保人交納的延期年金保費將累積用于超過特定期限的養(yǎng)老保險金支付。

根據(jù)產(chǎn)品費率表顯示，當(dāng)延期年金無身故和退保利益時，以每100萬有效保險價值計算，一個投保年齡為60歲的男性，延期年金交費年度數(shù)(特定期限年度數(shù))為26年，延期年金年交保費2544元，扣除延期年金后投保人月度領(lǐng)到手的基本養(yǎng)老保險金額為2514元(未扣除相關(guān)費用)。

延期年金交費年度數(shù)(特定期限年度數(shù))26年是估算的被保人未來生存時間。也就是說當(dāng)一位60歲的男性來投保“以房養(yǎng)老”，評估的有效保險價值為100萬，每月可以領(lǐng)取養(yǎng)老金2514元，直到86歲；活過86歲之后，怎么辦？按照幸福人壽的產(chǎn)品設(shè)計，86歲前繳納的延期年金用以抵御長壽風(fēng)險，使該老人仍能以同樣的(2514元/月)的標(biāo)準繼續(xù)領(lǐng)取養(yǎng)老金直至終身。

根據(jù)條款，投保當(dāng)年延期年金保費的交納時間為每個保單年度初，即第一次發(fā)放養(yǎng)老保險金的時間，交納26年的延期年金保費將累積用于26年后的養(yǎng)老保險金支付。同時，條款表明，投保人無需以現(xiàn)金方式交納延期年金保費，可從老人月領(lǐng)養(yǎng)老金中直接扣除，但應(yīng)交納的延期年金保費將在需要交納時計入累積計息養(yǎng)老保險相關(guān)費用賬戶并累積計息。

當(dāng)然，年紀越大的老人，去辦理以房養(yǎng)老，獲得的錢會越多。從保單條款看，百萬的房產(chǎn)，你如果70歲去辦，男性和女性分別能拿到3734元及3209元，比60歲的老人去辦，每月大概均多出約1200元，詳見可參照附表。

房子價格誰定？老人可共同選擇評估機構(gòu)

由于房屋價值的評估直接影響到了養(yǎng)老保險金額的多少，這個由誰來確定呢？“幸福房來寶”的保險條款顯示，幸福人壽將和老人共同選擇和委托一家具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房屋評估。幸福人壽董事長孟曉蘇曾經(jīng)表示，房價長期會漲，但以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品設(shè)計的難度在于未來房價漲幅難于計算。首款產(chǎn)品在房價上漲的部分，保險公司不參與分享房屋增值收益。

幸福人壽這次卻表示，幸福人壽房來寶產(chǎn)品已考慮房屋預(yù)期增值收益。在幸福人壽評估抵押房產(chǎn)價值，對價值增長部分調(diào)增養(yǎng)老金，提前把給付投保人房產(chǎn)預(yù)期增值收益因素考慮在內(nèi)。

值得注意的是，老人實際領(lǐng)取的養(yǎng)老保險金額為基本養(yǎng)老保險金額扣除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相關(guān)費用之后的凈額。比如按50%的房屋評估費、抵押費、公證費、律師律師費。保單管理費，每保單年度每單按1000元收取費用。累積計息的養(yǎng)老保險相關(guān)費用；延期年金也包含其中，保險公司會基于老人未來預(yù)計生存時間估算一個期限，在這個期限中的每個保單年度初，老人需要交納延期年金保費。

房價漲了咋辦？房產(chǎn)增值收益投保人獨享

以房養(yǎng)老試點產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品，區(qū)別在于房產(chǎn)增值收益是由投保人獨享還是和保險公司分享。此次幸福人壽的“幸福房來寶”A款為非參與型以房養(yǎng)老產(chǎn)品。

這款以房養(yǎng)老產(chǎn)品，將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合，年齡在60周歲至85周歲之間的擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

“投保后老年人即可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房價下跌的影響；公司在一定限度內(nèi)承擔(dān)投保人長壽帶來的超額給付。”幸福人壽相關(guān)負責(zé)人表示，“幸福房來寶”根據(jù)投保老人的年齡、房屋價值、房屋預(yù)期增值、性別等因素計算養(yǎng)老金額度，評估是一次性的。其優(yōu)勢在于養(yǎng)老金額里已考慮房屋預(yù)期增值收益；保險公司抵押房屋所得在償還養(yǎng)老保險、扣除利息等費用后仍有剩余，將返還給老人的繼承人。

該人士還稱，公司承擔(dān)房價下跌和長壽給付風(fēng)險。在投保后老年人即可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房價下跌的影響；公司在一定限度內(nèi)承擔(dān)投保人長壽帶來的超額給付。對于以房養(yǎng)老的風(fēng)險，保險精算領(lǐng)域?qū)＜冶硎?，發(fā)達國家的反向抵押好處是把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，隨著物價適當(dāng)調(diào)整，房屋的科學(xué)估價、長壽風(fēng)險由保險公司承擔(dān)，最后按照大數(shù)法則，根據(jù)老年人生命長短的平均水平，以房養(yǎng)老保險是可以經(jīng)營的。

國內(nèi)以房養(yǎng)老剛剛開始，保險公司是否具備這種風(fēng)險分散的精算技術(shù)，比如產(chǎn)品量化、房屋價值估算、長壽風(fēng)險的計算等都存在諸多不確定性。

想退保咋辦？六年后退保才免手續(xù)費

對于此款產(chǎn)品，幸福人壽將猶豫期設(shè)置得較長，為30天(普通產(chǎn)品猶豫期為10天)，也就是說老年人投保后30天內(nèi)退保，自身權(quán)益不受損失。但如果老人在保單生效之后選擇退保，將承擔(dān)一定退保手續(xù)費及其他各類費用和損失賠償，退保手續(xù)費為退保之前累積計息的養(yǎng)老保險相關(guān)費用的一定比例，第一年至第五年分別為10%、8%、5%、3%和1%，第六年及以后年度退保，不再收取退保手續(xù)費。如果在一定期限內(nèi)老年人無法償還，保險公司將對抵押房屋行使處分權(quán)，即出售(變賣)抵押房屋。

在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品鏈條中，最后一環(huán)對房產(chǎn)的處置也是保險公司可能面臨的爭議和問題。實際上，在給老人發(fā)放養(yǎng)老金的過程中，保險公司會累計出發(fā)放的總額，當(dāng)老人過世時，無論是失獨老人還是無子女老人，均由指定繼承人或法定繼承人做出選擇。舉例而言，比如老人共領(lǐng)取了300萬元養(yǎng)老金，此時繼承人可以選擇將300萬元退還給保險公司，解除房產(chǎn)質(zhì)押，合同終止。另一種選擇是繼承人選擇由保險公司處置房產(chǎn)，賣房收入假設(shè)為350萬元，保險公司將多余的50萬元返還繼承人。

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投保至承保需時兩周

幸福人壽保險版以房養(yǎng)老相對于其他渠道的條件寬松得多，對住房套數(shù)、年限、面積、評估價值等均沒有限制。幸福人壽此次簽單異常低調(diào)。無論是險企還是投保人，都不愿意向媒體透露太多的細節(jié)。

“從投保到最終承保，大約需要兩周的時間。”幸福人壽相關(guān)負責(zé)人表示，因為在客戶簽訂投保單后，幸福人壽將進行房屋評估，根據(jù)評估機構(gòu)提供的房產(chǎn)價值進行養(yǎng)老金測算，客戶認可養(yǎng)老金測算，填寫投保單及相關(guān)協(xié)議。而后公司開展盡職調(diào)查，盡職調(diào)查結(jié)束后辦理房屋抵押登記、公證，最后承保。

以房養(yǎng)老參與流程：

1老人與保險公司雙方達成初步參與計劃。

2選擇第三方評估機構(gòu)：由保險公司和老人商量選擇并對房屋進行評估產(chǎn)品測算：在評估價值的基礎(chǔ)上，保險公司會根據(jù)產(chǎn)品測算，根據(jù)不同房價、不同老人的不同年齡、對房屋預(yù)期增值的不同等因素測算出老人每月領(lǐng)取的養(yǎng)老年金。

3雙方達成共識。

4保險公司盡職調(diào)查：即保險公司確認房屋產(chǎn)權(quán)，查看房屋有無抵押狀況，產(chǎn)權(quán)是否有其他瑕疵等，且完成所有抵押需要的手續(xù)。

5猶豫期后，保險合同正式生效。

6老人開始領(lǐng)取養(yǎng)老金，直至去世。

7去世后，保險公司和繼承人對房產(chǎn)處置。

為啥老廣不愿辦？ 還不如出租

為啥首批用戶沒有老廣？南都記者走訪過廣州多個老年人活動中心，受訪的老人普遍表示，知道“以房養(yǎng)老”保險，但不會購買相關(guān)產(chǎn)品，其中條款太過復(fù)雜，收費不透明，均是他們擔(dān)心的問題。今年65歲的李伯對南都記者稱，通過新聞知道“以房養(yǎng)老”保險，不過保險對于老人家來說太過復(fù)雜了。

在李伯的觀念里面，房產(chǎn)作為家庭財產(chǎn)的傳承，辛苦一輩子買了套房子，不會拿來抵押的。“人老了，夠用就可以了。”李伯目前在廣州有兩套房子，其中在洛溪新城的一套70多平方房子月租能夠拿到2600-2800元，再加上2500元的退休工資，一個月大概有5000元可以供開支。

“現(xiàn)在支出肯定沒有之前這么大。”他告訴南都記者，基本上每月開支可以持平，加上之前的儲蓄，自己養(yǎng)老不用麻煩小孩。最怕就是以后醫(yī)療費的大額開支，現(xiàn)在其實最重要的是保持樂觀心態(tài)，健康比金錢重要多了。在他看來，把房子押給保險公司，每月增加2000多元，對于生活改善并不算大。

一名了解過“幸福房來寶”的女士認為，產(chǎn)品還不完善。她坦言，雖然保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，但在房子評估上是以什么標(biāo)準評估、由誰來評估、房價下跌后保險公司承擔(dān)多大比例的風(fēng)險等問題還存在疑問。

以房養(yǎng)老困局?別抱太高期望

對于首批客戶，幸福人壽相關(guān)負責(zé)人表示，在首批簽約客戶中，北京的黃女士、康先生以及上海的費先生對以房養(yǎng)老政策關(guān)注已久，去年以房養(yǎng)老新聞出來之后，就有客戶主動聯(lián)系我們。他特意補充，首批投保的客戶有像上述三位老人一樣的無子女老人，也有像武漢朱先生和太太這樣有子女的老人。

過去20多年中，中國已經(jīng)逐步建立起基本養(yǎng)老和補充養(yǎng)老為支柱的養(yǎng)老保障體系，以房養(yǎng)老不過是個人補充養(yǎng)老中的一小部分。即使是在歐美國家，沒有歷史性政策法律的束縛，以房養(yǎng)老體系日趨興旺，但是也僅是整個養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)支流。

上海一位地產(chǎn)分析師稱，寄希望于今后“以房養(yǎng)老”的投資者而言，則真的不必對其期望太高。“今年監(jiān)管層再次放松房地產(chǎn)政策，但是目前刺激效果有多大需要觀察。目前中國的房地產(chǎn)市場形勢已經(jīng)發(fā)生了很大變化，總體上供過于求的局面已經(jīng)形成。”上述地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，居民大類資產(chǎn)已經(jīng)開始調(diào)整，有很大一部分人的房產(chǎn)投資已經(jīng)開始向權(quán)益類等其他領(lǐng)域投資轉(zhuǎn)化。

說的直白一點，對于投資者而言，最理想的情況是房子特別值錢，而養(yǎng)老所需的成本比較低。這樣的話，老人領(lǐng)取到的保險金可以覆蓋很大一部分甚至全部的養(yǎng)老費用，真正實現(xiàn)用房子來養(yǎng)老?？梢灶A(yù)見，“以房養(yǎng)老”得以實現(xiàn)的基礎(chǔ)條件正在逐漸瓦解。