商業(yè)地產(chǎn)：向多元差異求發(fā)展 精細(xì)化經(jīng)營(yíng)是努力方向

在過(guò)去的一年多時(shí)間中，住宅消費(fèi)需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。那么商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r又如何？由中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)起的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇近日在上海舉行，眾多業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家學(xué)者圍繞商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展進(jìn)行深入探討。

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者了解到，近年來(lái)，不僅住宅的消費(fèi)和投資出現(xiàn)變化，住宅以外的寫(xiě)字樓、園區(qū)地產(chǎn)、城市商業(yè)綜合體等也出現(xiàn)了增速下滑。

除了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響之外，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊可謂“當(dāng)仁不讓”。實(shí)體商業(yè)如果價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯，競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)明顯不足。“一些服裝品牌，進(jìn)入商場(chǎng)的倍利是20倍之高，打1折還有2倍。原因是一大部分是開(kāi)發(fā)商漲租金，品牌商不得不拼命漲倍利。”中華全國(guó)商業(yè)信息中心主任王耀認(rèn)為，實(shí)體商業(yè)的價(jià)格過(guò)高，導(dǎo)致中國(guó)消費(fèi)外流和流向互聯(lián)網(wǎng)。

在降低成本上下功夫的同時(shí)，精細(xì)化經(jīng)營(yíng)也將是實(shí)體商業(yè)努力的方向。“要真正掌握消費(fèi)者體驗(yàn)的需求，做足營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)、大數(shù)據(jù)管理以及商鋪的組合，給消費(fèi)者良好體驗(yàn)，讓購(gòu)物中心真正滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。”中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長(zhǎng)周政說(shuō)。

“從商業(yè)地產(chǎn)依賴(lài)土地增值到運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，企業(yè)要從做開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，就不僅要深度參與項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)，提升整體的運(yùn)營(yíng)能力，并且要為入駐企業(yè)提供多方面服務(wù)。”綠地控股集團(tuán)有限公司執(zhí)行副總裁胡京說(shuō)。

近年來(lái)，各大城市的購(gòu)物廣場(chǎng)，城市商業(yè)綜合體數(shù)量增長(zhǎng)很快，但經(jīng)營(yíng)模式大同小異，就連進(jìn)駐品牌選擇都十分類(lèi)似。而空置率過(guò)高、利潤(rùn)下降甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)等困境也隨之出現(xiàn)。很多人就此感到悲觀，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)前景黯淡。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，在泡沫化、同質(zhì)化、電商“邊緣化”三化夾擊之下，行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入深水區(qū)，從開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)、資本競(jìng)爭(zhēng)。

商業(yè)地產(chǎn)該如何轉(zhuǎn)型？中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，除了單純的購(gòu)物消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)所承載的文化、娛樂(lè)、旅游的這些更加精神層面的消費(fèi)會(huì)越來(lái)越多。當(dāng)衣食住行基本解決以后，最大的兩個(gè)亮點(diǎn)一個(gè)是提高消費(fèi)的質(zhì)量；第二個(gè)是消費(fèi)的升級(jí)，從物質(zhì)消費(fèi)到精神消費(fèi)。

對(duì)此，胡京也有自己的看法。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，突出文化、旅游、健康等主題。同時(shí)，新型社區(qū)商業(yè)也有很大成長(zhǎng)空間，結(jié)合周邊社區(qū)客戶(hù)的特點(diǎn)，打造社區(qū)電影院，家庭活動(dòng)中心，社區(qū)醫(yī)療等將成為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向。

記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，許多城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)告別了“一哄而上”的跑馬圈地時(shí)代，差異化經(jīng)營(yíng)、本土化經(jīng)營(yíng)、多元化經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要途徑。因此很多業(yè)內(nèi)人士依然看好商業(yè)地產(chǎn)的前景。

東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁張誠(chéng)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正在走向多元化，新的模式，新的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容還有待被挖掘，商業(yè)地產(chǎn)仍然有十分廣闊的前景。

萬(wàn)科集團(tuán)前副總裁毛大慶認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型之后，迎來(lái)新的“春天”，而“春天”的到來(lái)應(yīng)該以資本市場(chǎng)更加國(guó)際化、更加活躍為前提。他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)泛指不動(dòng)產(chǎn)，是指房子這一類(lèi)商品，迎來(lái)新的“春天”不代表房?jī)r(jià)上漲，而是在資本更加國(guó)際化、更加活躍的前提下房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有新的更健康的發(fā)展。