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房地產(chǎn)新政滿月:樓市冷暖不均
房地產(chǎn)新政滿月:樓市冷暖不均
房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,與民生改善息息相關(guān),與經(jīng)濟增長密切相連,長期以來都是市場焦點。在中央多部門的聯(lián)合出手之下,國內(nèi)樓市一個月來迎來了哪些政策利好,又發(fā)生了哪些微妙變化,房地產(chǎn)商又將面臨哪些挑戰(zhàn)。
今年一季度,我國房地產(chǎn)業(yè)僅比上年同期增長2%,增速明顯放緩。在此背景之下,3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會、財政部、國家稅務(wù)總局等部門聯(lián)合出手,打出房地產(chǎn)新政“組合拳”。如今,新政已屆滿月,政策給市場帶來了哪些變化?
一線城市:
回暖信號明顯
一線城市的樓市對政策調(diào)整最為敏感。據(jù)報道,近日深圳某樓盤開盤,當(dāng)天推出300余套房源,吸引了3000多人,開盤當(dāng)日銷售率達(dá)98%。國家統(tǒng)計局公布的3月份70個大中城市房價變動中,深圳房價環(huán)比漲幅是70個大中城市中最高的。
北京的房地產(chǎn)市場最近也熱鬧得很。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹,“從4月下半月開始,二手房工作日簽約都在700套以上。”
事實上,一線城市樓市升溫,不全是新政的功效,金融貨幣政策對樓市的正面激勵作用也十分明顯。4月19日央行宣布,下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點。市場普遍認(rèn)為,銀行資金面的寬裕,將會為樓市注入更多動力,也為房地產(chǎn)新政扎實落實營造了積極的政策環(huán)境。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國54個典型城市,4月20日至4月26日的一周內(nèi),住宅銷售簽約數(shù)量比上周增長12.6%。4個一線城市成交量全面上漲,環(huán)比漲幅達(dá)11.4%。
不僅二手房銷售活躍,開發(fā)商推新盤的熱情也很高,項目銷售情況也好于前段時間。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,樓市新政讓更多持幣者放棄觀望,選擇入市。
樓市持續(xù)升溫的同時,部分城市土地市場也現(xiàn)活躍態(tài)勢。4月27日下午,經(jīng)過139輪的焦灼爭奪,位于北京市海淀區(qū)北部的中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊被首創(chuàng)集團以56.4億元收入囊中,住宅部分樓面價高達(dá)每平方米4.3萬元。開發(fā)商對一線城市后市的看好,讓其在拿地、投資等方面更為積極。
非一線城市:
庫存壓力依舊
與一、二線城市不同,三、四線城市雖然在新政之后,也出臺了一系列配套政策,但樓市走向卻并不樂觀,回暖乏力。西安市日前發(fā)布公積金新政稱,從4月27日起首次使用公積金貸款購買自住普通住房的,建筑面積在144平方米(含)以下的首付款比例不低于20%,建筑面積在144平方米以上的首付款比例不低于30%。二套房的首付比例最低也降至兩成。
然而據(jù)觀察,政策對非一線城市樓市的影響,并沒有想象的那么給力。近期在濟南開展的齊魯房展上,人流量并不是很大。與之對應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示,濟南市住宅銷量在新政出臺的一個月內(nèi)有所增長,但增長不是十分明顯。
南京樓市的反應(yīng)與濟南大體相同。據(jù)有關(guān)網(wǎng)站統(tǒng)計,3月1日至4月29日,南京市新房上市量僅為5500套,僅為去年同期的三分之一;新房認(rèn)購量為1.5萬套,成交1.1萬套,低于去年和前年同期水平。不過,也有個別三、四線城市出現(xiàn)了成交活躍、樓市回暖的狀況。
專家表示,4月份非一線城市樓市變化,可用“局部活躍,但整體難回暖”來概括。由于三、四線城市樓市庫存高企,潛在購房者期待房價進一步回落,購買意愿不夠強烈。因此,在很長一段時間內(nèi),非一線城市去庫存仍是房地產(chǎn)面臨的“重要一課”。
房地產(chǎn)企業(yè):
競爭日趨激烈
當(dāng)前,房地產(chǎn)開發(fā)投資分化明顯,呈現(xiàn)出典型的馬太效應(yīng)。一線城市、重點區(qū)域的房地產(chǎn)投資增速較快,非一線城市、非熱點地區(qū)的房地產(chǎn)投資動力不足。正如有開發(fā)商所言,“誰也不想高價拿地,但除了一線城市和部分二線城市還能比較容易地賣出去房子以外,很多三、四線城市基本賣不動了。”在庫存高企的壓力之下,部分房地產(chǎn)商將業(yè)務(wù)重點放在了熱點城市,而這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭更加白熱化。
這一點,也從近日發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)2014年年報中得到了印證。龍湖集團年報顯示,2014年其先后在一線及二線主力城市購置16幅地塊。該集團2015年的投資運營,將繼續(xù)聚焦一、二線城市。富力地產(chǎn)也提出,未來將只限于考慮北京和廣州等一線城市。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年獲得的17個新項目中,94%位于一線及二線城市。
業(yè)內(nèi)人士判斷,在“僧多粥少”的情況下,一線城市、重點區(qū)域的地價可能會迎來上漲。張大偉也認(rèn)為,大部分企業(yè)加大力度增加一、二線市場布局,未來競爭將非常激烈,房企經(jīng)營難度也將越來越大。
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