社科院：樓市政策有望繼續(xù)放松 首套房首付可能下調(diào)

5月7日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》，其預(yù)計(jì)2015年政府鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策力度將大于2014年，住房信貸政策有可能繼續(xù)放松。

藍(lán)皮書(shū)稱(chēng)，當(dāng)前，庫(kù)存高企、銷(xiāo)售回落是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題。截至2014年末，全國(guó)商品住宅待售面積上升至40684萬(wàn)平方米，同比（比上年同期）增25.6%。住宅施工面積仍以5.9%的速度增長(zhǎng)，而銷(xiāo)售面積同比下滑9.1%，照此趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2015年待售面積仍將持續(xù)上升。

藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì)，“2015年國(guó)家和地方政府會(huì)延續(xù)或出臺(tái)一些鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，而且力度會(huì)大于2014年。從住房消費(fèi)角度看，2015年的住房消費(fèi)環(huán)境會(huì)好于2014年。”

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上重提“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，這是繼2009年提出“穩(wěn)定住房、汽車(chē)等大宗消費(fèi)”后，相關(guān)表述再次出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的紀(jì)要當(dāng)中。

“因此，鼓勵(lì)滿足居民合理購(gòu)房需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要內(nèi)容。預(yù)計(jì)2015年差別化住房信貸政策將繼續(xù)寬松，具體而言，二套房貸最低首付款比例和利率浮動(dòng)幅度下調(diào)的可能性較大。”藍(lán)皮書(shū)說(shuō)。

值得注意的是，今年3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確商業(yè)住房貸款的第二套房貸，最低首付比例降至四成。同日，財(cái)政部下發(fā)通知將售房免征營(yíng)業(yè)稅年限從原來(lái)的5年下調(diào)至2年。

按照藍(lán)皮書(shū)的說(shuō)法，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，為了更好地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，中央會(huì)繼續(xù)采取因地制宜、分城施策、分類(lèi)指導(dǎo)的原則，調(diào)控權(quán)將部分下移。

其中特別寫(xiě)到，地方政府擔(dān)憂地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，地方財(cái)政收入下降，而地方財(cái)政在很大程度上取決于土地出讓收益，因此出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策的可能性較大，比如：降低公積金貸款門(mén)檻；增加公積金貸款額度；效仿央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，還清住房公積金貸款后再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金，視做首套房；降低交易契稅；放寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款；一線城市微調(diào)（完善）限購(gòu)政策；重新出臺(tái)認(rèn)定首套住房和改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)等。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉也認(rèn)為樓市政策或繼續(xù)寬松。他的觀點(diǎn)是，既然投資需求已全面退場(chǎng)，剛需占主導(dǎo)，而改善型二套房貸的首付已經(jīng)降至四成，首套房貸首付成數(shù)維持3成也可適當(dāng)調(diào)整。在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)(如美國(guó)、澳大利亞和中國(guó)香港地區(qū))，凡是首次購(gòu)房，在任何時(shí)候都可以享受最低10%的首付比例。在“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化背景下，未來(lái)購(gòu)房的主力應(yīng)是城市“新移民”。這部分人群在城市安家落戶和實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的愿望強(qiáng)烈，但房?jī)r(jià)上漲了10年后，購(gòu)房者很難拿得出30%的首付款。

在李宇嘉看來(lái)，二季度決策層首提“高度重視經(jīng)濟(jì)下行壓力”，這也意味著未來(lái)總需求有望進(jìn)一步擴(kuò)張，樓市政策將是重點(diǎn)之一。下一步，樓市政策或調(diào)整首套房貸首付成數(shù)。