萬科轉(zhuǎn)型讓人看不懂 今年將成立五大事業(yè)部

萬科郁亮

坐在深圳大梅沙萬科總部里的郁亮，一定時時刻刻都想知道下面的48個業(yè)務(wù)城市在發(fā)生著什么，像哲學(xué)家一樣思考著這條河里的水會流向何方。

2014年他提出“斑馬論”，發(fā)問斑馬究竟是黑底白紋還是白底黑紋，企圖擱置為萬科轉(zhuǎn)型進行定義的爭論。2015年，郁亮又提出“賽馬說”，坦誠對萬億萬科的圖景并不清晰，企業(yè)也需要像人一樣一點一點成長，在隨時都有可能發(fā)生意外的外部環(huán)境面前，萬科需要把每個新業(yè)務(wù)像賽馬一樣拉出來遛遛，在此之前任何謹慎的定性評價都顯得極其脆弱。

萬科總裁郁亮表示，“今年成立五個左右新的事業(yè)部，”來推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在萬科萬億景愿中他們?yōu)闃I(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型設(shè)立的目標是“傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比一半左右，一半市場來自新業(yè)務(wù)”。

萬科的轉(zhuǎn)型思路一直被業(yè)界不斷猜測，經(jīng)常有人表示：看不懂現(xiàn)在的萬科。從本次中期業(yè)績發(fā)布會公布的信息來看，萬科的新業(yè)務(wù)嘗試同樣有讓記者們感到迷惑的地方。比如萬科嘗試最早的商業(yè)地產(chǎn)沒能進入首批事業(yè)部名單中，萬科這兩年討論最多的養(yǎng)老地產(chǎn)也沒有進入首批事業(yè)部名單。

據(jù)《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2014）》數(shù)據(jù)，2013年中國60歲以上的老年人口2.02億人，占全國總?cè)丝诘?4.9%，已經(jīng)遠超國際標準線，到2050年中國的老年人口4.8億人，占全國人口的30%左右。

社會老齡化趨勢不可避免，萬科內(nèi)部也一直把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)作一個新的“風(fēng)口”。2014年至今，萬科在北京、青島、杭州、上海、長春等城市試驗社區(qū)養(yǎng)老模式，僅北京就包含了10個項目，總面積約8.7萬平方米，可提供近3000張床位。據(jù)透露，青島、上海等地的床位也供不應(yīng)求。

不過萬科并沒有把養(yǎng)老板塊放入首批事業(yè)部名單中。郁亮稱，養(yǎng)老在嘗試不同模式。萬科面臨的實際問題是如何把需求轉(zhuǎn)化成有效業(yè)績，養(yǎng)老業(yè)務(wù)如何成為一個可持續(xù)發(fā)展業(yè)務(wù)，“我們還在嘗試試錯過程中”。

而之前并沒有大肆宣傳的租賃業(yè)務(wù)、教育業(yè)務(wù)被推到臺前，并進行了首次數(shù)據(jù)披露。萬科高級副總裁、董秘譚華杰透露，萬科已經(jīng)建立了萬科驛、萬科派兩個出租公寓品牌，萬科驛將作為主要產(chǎn)品推向市場，今年萬科驛會推出9個項目，總量約在1萬套左右。

“我們計劃2017年做到15萬套。如果達到15萬，是第2名到10名的總額。”譚華杰表示。出租公寓業(yè)務(wù)將集中在外來人口較多的城市，也即需求旺盛、租金較高的區(qū)域，如果按每套年平均租金5萬元計算，到2017年租賃業(yè)務(wù)將為萬科增加近百億銷售額。

郁亮對這個板塊的業(yè)務(wù)期望很高，他認為這塊業(yè)務(wù)的市場空間是難以估計的，在未來整個市場都有可能被重新定義。

從中期業(yè)績發(fā)布會透露的情況推測，萬科第一批事業(yè)部為物業(yè)、物流地產(chǎn)、住宅租賃、教育營地、海外業(yè)務(wù)。萬科和萬達的合作業(yè)務(wù)呼聲很高，但進入事業(yè)部運營階段的進程還要看具體業(yè)務(wù)發(fā)展的規(guī)模，目前并未進入落地階段。

作為首個正式對外宣布將會獨立運作的板塊，萬科對物業(yè)物業(yè)寄予的希望很高。郁亮定下的目標是“未來管到中國住宅面積4%”。2010年我國存量住宅的面積已經(jīng)超過200億平方米，隨著這幾年這一數(shù)據(jù)繼續(xù)增長，萬科對物業(yè)管理面積的目標可能達到10億平米。

不過到2014年底萬科旗下的物業(yè)收費面積是7000萬平米，今年計劃通過收購、托管等方式新增7000-8000萬平米的管理面積，達到1.5億平方米的規(guī)模。到2017年增加到5億平方米，增長超過600%。

郁亮對轉(zhuǎn)型期新業(yè)務(wù)并不事先圈定死邊界，比如對于社區(qū)商業(yè)的試驗，“各地賽馬模式，一旦確定好模式，我們（總部）會推廣。”根據(jù)發(fā)布會透露的信息，萬科高層希望在2017年看到轉(zhuǎn)型的階段性成果。

郁亮多次提到“賽馬”一詞，對新業(yè)務(wù)的基本思路進行形容。他說，物業(yè)、物流地產(chǎn)、住宅租賃、教育營地、海外業(yè)務(wù)是“我們已經(jīng)想明白可以大規(guī)模推廣的東西，別的業(yè)務(wù)還在賽馬過程中，還要再想想。”