萬(wàn)科轉(zhuǎn)型讓人看不懂 今年將成立五大事業(yè)部

萬(wàn)科郁亮

坐在深圳大梅沙萬(wàn)科總部里的郁亮，一定時(shí)時(shí)刻刻都想知道下面的48個(gè)業(yè)務(wù)城市在發(fā)生著什么，像哲學(xué)家一樣思考著這條河里的水會(huì)流向何方。

2014年他提出“斑馬論”，發(fā)問(wèn)斑馬究竟是黑底白紋還是白底黑紋，企圖擱置為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型進(jìn)行定義的爭(zhēng)論。2015年，郁亮又提出“賽馬說(shuō)”，坦誠(chéng)對(duì)萬(wàn)億萬(wàn)科的圖景并不清晰，企業(yè)也需要像人一樣一點(diǎn)一點(diǎn)成長(zhǎng)，在隨時(shí)都有可能發(fā)生意外的外部環(huán)境面前，萬(wàn)科需要把每個(gè)新業(yè)務(wù)像賽馬一樣拉出來(lái)遛遛，在此之前任何謹(jǐn)慎的定性評(píng)價(jià)都顯得極其脆弱。

萬(wàn)科總裁郁亮表示，“今年成立五個(gè)左右新的事業(yè)部，”來(lái)推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在萬(wàn)科萬(wàn)億景愿中他們?yōu)闃I(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型設(shè)立的目標(biāo)是“傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比一半左右，一半市場(chǎng)來(lái)自新業(yè)務(wù)”。

萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型思路一直被業(yè)界不斷猜測(cè)，經(jīng)常有人表示：看不懂現(xiàn)在的萬(wàn)科。從本次中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)公布的信息來(lái)看，萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)嘗試同樣有讓記者們感到迷惑的地方。比如萬(wàn)科嘗試最早的商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)能進(jìn)入首批事業(yè)部名單中，萬(wàn)科這兩年討論最多的養(yǎng)老地產(chǎn)也沒(méi)有進(jìn)入首批事業(yè)部名單。

據(jù)《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2014）》數(shù)據(jù)，2013年中國(guó)60歲以上的老年人口2.02億人，占全國(guó)總?cè)丝诘?4.9%，已經(jīng)遠(yuǎn)超國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線，到2050年中國(guó)的老年人口4.8億人，占全國(guó)人口的30%左右。

社會(huì)老齡化趨勢(shì)不可避免，萬(wàn)科內(nèi)部也一直把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)作一個(gè)新的“風(fēng)口”。2014年至今，萬(wàn)科在北京、青島、杭州、上海、長(zhǎng)春等城市試驗(yàn)社區(qū)養(yǎng)老模式，僅北京就包含了10個(gè)項(xiàng)目，總面積約8.7萬(wàn)平方米，可提供近3000張床位。據(jù)透露，青島、上海等地的床位也供不應(yīng)求。

不過(guò)萬(wàn)科并沒(méi)有把養(yǎng)老板塊放入首批事業(yè)部名單中。郁亮稱，養(yǎng)老在嘗試不同模式。萬(wàn)科面臨的實(shí)際問(wèn)題是如何把需求轉(zhuǎn)化成有效業(yè)績(jī)，養(yǎng)老業(yè)務(wù)如何成為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展業(yè)務(wù)，“我們還在嘗試試錯(cuò)過(guò)程中”。

而之前并沒(méi)有大肆宣傳的租賃業(yè)務(wù)、教育業(yè)務(wù)被推到臺(tái)前，并進(jìn)行了首次數(shù)據(jù)披露。萬(wàn)科高級(jí)副總裁、董秘譚華杰透露，萬(wàn)科已經(jīng)建立了萬(wàn)科驛、萬(wàn)科派兩個(gè)出租公寓品牌，萬(wàn)科驛將作為主要產(chǎn)品推向市場(chǎng)，今年萬(wàn)科驛會(huì)推出9個(gè)項(xiàng)目，總量約在1萬(wàn)套左右。

“我們計(jì)劃2017年做到15萬(wàn)套。如果達(dá)到15萬(wàn)，是第2名到10名的總額。”譚華杰表示。出租公寓業(yè)務(wù)將集中在外來(lái)人口較多的城市，也即需求旺盛、租金較高的區(qū)域，如果按每套年平均租金5萬(wàn)元計(jì)算，到2017年租賃業(yè)務(wù)將為萬(wàn)科增加近百億銷售額。

郁亮對(duì)這個(gè)板塊的業(yè)務(wù)期望很高，他認(rèn)為這塊業(yè)務(wù)的市場(chǎng)空間是難以估計(jì)的，在未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)都有可能被重新定義。

從中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)透露的情況推測(cè)，萬(wàn)科第一批事業(yè)部為物業(yè)、物流地產(chǎn)、住宅租賃、教育營(yíng)地、海外業(yè)務(wù)。萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)的合作業(yè)務(wù)呼聲很高，但進(jìn)入事業(yè)部運(yùn)營(yíng)階段的進(jìn)程還要看具體業(yè)務(wù)發(fā)展的規(guī)模，目前并未進(jìn)入落地階段。

作為首個(gè)正式對(duì)外宣布將會(huì)獨(dú)立運(yùn)作的板塊，萬(wàn)科對(duì)物業(yè)物業(yè)寄予的希望很高。郁亮定下的目標(biāo)是“未來(lái)管到中國(guó)住宅面積4%”。2010年我國(guó)存量住宅的面積已經(jīng)超過(guò)200億平方米，隨著這幾年這一數(shù)據(jù)繼續(xù)增長(zhǎng)，萬(wàn)科對(duì)物業(yè)管理面積的目標(biāo)可能達(dá)到10億平米。

不過(guò)到2014年底萬(wàn)科旗下的物業(yè)收費(fèi)面積是7000萬(wàn)平米，今年計(jì)劃通過(guò)收購(gòu)、托管等方式新增7000-8000萬(wàn)平米的管理面積，達(dá)到1.5億平方米的規(guī)模。到2017年增加到5億平方米，增長(zhǎng)超過(guò)600%。

郁亮對(duì)轉(zhuǎn)型期新業(yè)務(wù)并不事先圈定死邊界，比如對(duì)于社區(qū)商業(yè)的試驗(yàn)，“各地賽馬模式，一旦確定好模式，我們（總部）會(huì)推廣。”根據(jù)發(fā)布會(huì)透露的信息，萬(wàn)科高層希望在2017年看到轉(zhuǎn)型的階段性成果。

郁亮多次提到“賽馬”一詞，對(duì)新業(yè)務(wù)的基本思路進(jìn)行形容。他說(shuō)，物業(yè)、物流地產(chǎn)、住宅租賃、教育營(yíng)地、海外業(yè)務(wù)是“我們已經(jīng)想明白可以大規(guī)模推廣的東西，別的業(yè)務(wù)還在賽馬過(guò)程中，還要再想想。”