在社會經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型期中的住宅產(chǎn)業(yè)

有人認(rèn)為，前十幾年是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代，現(xiàn)在整個房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時代、黃銅時代。我認(rèn)為這是站在不同視角進(jìn)行的判斷。

在國民經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中，住宅產(chǎn)業(yè)是一個招人愛又招人恨的產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)是國家的一個支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟GDP當(dāng)中占比非常大?？墒撬鼛硪恍﹩栴}，比如建筑能耗大、土地資源消耗大、粗放型的經(jīng)營發(fā)展方式等問題，經(jīng)常遭人詬病。筆者認(rèn)為，過去十幾年的發(fā)展，應(yīng)該充分肯定其發(fā)展成績，因為從2003年~2013年大概十來年間，我們中國的城鎮(zhèn)人口的住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到人均34平方米。北京2014年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)人口住房面積已經(jīng)達(dá)到52.4平方米，相當(dāng)驚人。北京比全國要高出大概50%以上。

住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改變了城市，甚至說改變了中國。今后房地產(chǎn)行業(yè)還會有發(fā)展。因為隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，特別是二、三線城市，還有些新的地區(qū)需要發(fā)展，還給房地產(chǎn)行業(yè)留下了一定的發(fā)展空間。

可為什么房地產(chǎn)行業(yè)遇到一些困難？從黨的十八大以來，我們一直提經(jīng)濟發(fā)展要轉(zhuǎn)型，要改變經(jīng)濟發(fā)展方式偏于粗放的現(xiàn)狀。從住宅建設(shè)和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來看，筆者覺得這些問題也是亟待解決的。

有人統(tǒng)計過，全國每年大概5~6億平方米的城鎮(zhèn)開發(fā)量，很多開發(fā)商從中得到發(fā)展、歷練的機會，不過問題還是比較突出的。我們的資源消耗比較大，在各個支柱產(chǎn)業(yè)中，住宅建設(shè)應(yīng)是較為粗放的。到目前為止，我們?nèi)珖≌悦鞣拷还さ拇蟾耪?0%，經(jīng)過各地政府包括住建部多年的努力，這個比例還是不高。裝修商對其進(jìn)行裝修，一戶下來建筑垃圾達(dá)到兩噸左右。前不久，有些地區(qū)的住宅出現(xiàn)了樓塌，就是用戶把建筑的主體結(jié)構(gòu)破壞了，最后導(dǎo)致樓塌了。

目前，我們將進(jìn)入“十三五”發(fā)展階段，經(jīng)濟發(fā)展面臨很大的下行壓力，更大的問題是環(huán)境問題、水資源問題、土地問題等生態(tài)環(huán)境的問題。這幾年建設(shè)行業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)等，也正在這個大的前提下進(jìn)行調(diào)整。

第一類是產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。過去房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓋房子、賣房子，把產(chǎn)品交給社會。今天要蓋老年住宅，解決老年產(chǎn)業(yè)問題，就不光是蓋房子的問題，還有很多配套的產(chǎn)品和服務(wù)。還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)做文化產(chǎn)業(yè)，比如影視等，還有的搞旅游。最近，還有一些房地產(chǎn)商為了推出產(chǎn)品，搞定制產(chǎn)品。產(chǎn)品轉(zhuǎn)型容易理解，因為一般住宅發(fā)展受到限制、空置率這么高、空房這么多的情況下，要想辦法應(yīng)對市場。但是這個問題非常復(fù)雜，如果金融、保險問題不解決，我們就沒有有效支撐。

最近筆者參加了一些“十二五”課題的驗收工作，看了一些地方的老年產(chǎn)業(yè)項目?？偟膩碇v，有效需求不足，企業(yè)不要把這個藍(lán)海變成紅海，還是要穩(wěn)扎穩(wěn)打。產(chǎn)品轉(zhuǎn)型確實值得考慮，當(dāng)然對一些小公司可能有難度。

第二類是產(chǎn)品的生產(chǎn)方式的調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)商到各地拿地開發(fā)，遇到的最大問題是做預(yù)制，而且預(yù)制率都提出來了。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，初衷很好，考慮到當(dāng)前我們國家勞動力短缺，特別是農(nóng)民工二代，都不愿意做建筑工人，現(xiàn)在是現(xiàn)澆體系大量現(xiàn)場耗費人工的辦法受到抑制，成本增加。目前，預(yù)制與現(xiàn)澆相比，可以提高質(zhì)量、提高效率，保證交工時的滿意度，從長遠(yuǎn)看是對的。但是從近期來看，大家還要轉(zhuǎn)變思想，適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的新變化。

第三類是產(chǎn)品品質(zhì)方面，無論是政府、主管部門還是房地產(chǎn)開發(fā)商，都在努力讓住宅產(chǎn)品的品質(zhì)符合四節(jié)一環(huán)保的要求，提升建筑品質(zhì)。

國家提出推進(jìn)綠色建筑，北京市已經(jīng)強調(diào)全部要做一星級。有些房地產(chǎn)開發(fā)商覺得壓力很大。筆者和編制國標(biāo)的同志交流過，按照目前國家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)分為三級，最高級是三星級，如果按照我們現(xiàn)行的一些節(jié)能節(jié)地節(jié)水的規(guī)范來做，一星級基本沒有多少增量，用戶不用再投入更多錢，建安成本增加幾乎很少，就可以達(dá)到一星。而做到三星，這是很少見的，國家目前政策是做到二星就可以財政支持。做到三星，一平方米增加300~500元的成本。

最近，國務(wù)院頒發(fā)“水十條”，今后節(jié)水方面也壓力非常大，尤其是北京地區(qū)。住建部的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，很可能下一步要考慮套內(nèi)中水。以前按照北京市規(guī)定，5萬平方米以上小區(qū)要做中水設(shè)施，把污水、廢水處理之后再回用，現(xiàn)在研究是不是要把中水系統(tǒng)連起來，希望做戶式的中水系統(tǒng)。在缺水的北京地區(qū)，這項工作是迫在眉睫的，很可能變成強制性的辦法。

從筆者的工作經(jīng)驗來看，一方面，開發(fā)商建設(shè)房子要質(zhì)量過硬；另外一方面，產(chǎn)品的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品的四節(jié)一環(huán)保品質(zhì)的提高，是社會發(fā)展之后出現(xiàn)的各種問題，反推房地產(chǎn)開發(fā)商必須要做的。這些問題大家做起來有困難、不熟悉，可能會增加基本造價的投入，有壓力?？墒枪P者認(rèn)為，這個轉(zhuǎn)變肯定是未來的發(fā)展方向，進(jìn)入“十三五”以后，要求可能會更高。在房地產(chǎn)行業(yè)，誰先有這方面的意識，誰就占領(lǐng)先機。

綠地做了一個百年住宅的項目，主要是引入日本的技術(shù)，應(yīng)用在中國的房地產(chǎn)項目之中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨技術(shù)不熟悉、增加項目資金投入、市場是否接受等多重挑戰(zhàn)?？墒琼椖客瓿芍?，整個體系比精裝修房子增加了400~500元，但是設(shè)備、設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)脫離，住宅內(nèi)部空間靈活，可以根據(jù)住戶的個性化需求隨意調(diào)整，受到了消費者的好評。

綠地做的百年住宅最大的亮點，就是將機構(gòu)與內(nèi)部管道等脫離。因為日本房屋有集合住宅，結(jié)構(gòu)是共有財產(chǎn)。如果一家裝修，把墻鑿了，不光自己受損，大家都會受到損失。因此，日本把管線設(shè)備和主體結(jié)構(gòu)分開，同時又把主體結(jié)構(gòu)通過一些技術(shù)措施來提高壽命。我們現(xiàn)在規(guī)范是50年，但實際上可以做到70~80年，是沒有問題的。

而這樣的項目，給用戶帶來的直接好處就是空間靈活，住宅內(nèi)部的隔墻都是臨時裝上去的，里邊是鋁的，外邊是石膏板，不同住戶可以根據(jù)個性化需求定制住宅。

住宅產(chǎn)業(yè)化，是未來的發(fā)展方向。我覺得不走是不行的。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看準(zhǔn)的話，還是有很大的發(fā)展空間的。目前，北京市在這方面能夠先行一步，做出自己的一套結(jié)構(gòu)、走在全國前列的話，就能打出一面旗幟來。筆者覺得，只要把住宅產(chǎn)品的品質(zhì)提升上去，適應(yīng)社會發(fā)展的大趨勢，消費者就會滿意，整個行業(yè)也會得到較大的發(fā)展空間。

□ 竇以德