我國舊房改造空間巨大

截至2013年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積 32.7平方米。該數(shù)據(jù)反映了以下三方面的動向：一是我國人均住房面積水平已經不低；二是存量房居住功能、更新改造潛力較大；三是“十三五”時期，舊房改造市場有可能成為房地產業(yè)向服務業(yè)拓展并發(fā)揮互聯(lián)網 作用的新市場。同時，舊房改造也將影響新房開發(fā)、庫存消化、擴大住房消費、開發(fā)商轉型服務商等諸多關系。

經過近20年快速發(fā)展，我國住房供求關系已發(fā)生變化，目前新增住房消費對經濟增長驅動的作用已明顯下降，但存量房市場對擴大需求和對服務業(yè)的拉動則開始顯現(xiàn)，特別是利用互聯(lián)網思維更新改造存量房已有人實踐，如毛大慶的創(chuàng)業(yè)工場、中海地產利用互聯(lián)網進行寫字樓租賃等等。加上住宅折舊增加、住宅裝修理念改變，城鎮(zhèn)居民居住品質改善的要求，都將對存量房的更新改造產生作用。

城鎮(zhèn)舊房改造需求旺盛

1998年我國住房制度改革以來，有近20年時間的住房建筑面積成倍增長。其間，住房建筑技術和裝修理念也在不斷進步，新型、環(huán)保建筑材料不斷應用，住宅配套設施和性能逐步完善。但這是一個緩慢漸進并逐步加速的過程。很多上世紀蓋的房子，特別是1990年前后蓋的住宅，存在套內面積狹小、附帶衛(wèi)生及水電工程建設落后、廚房衛(wèi)生間配套不夠好、隔音效果差等問題。但因為還沒有危及住宅居住質量，也不可能全部拆除重建。因此只有通過改善或提升來解決。這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外墻面修繕、水電改造、停車位建設等等。此外，部分上世紀80年代建造的樓盤，經過近30年的物理與化學折舊，住宅安全與質量問題已引起社會關注。

據(jù)統(tǒng)計，2013年上海市各類居住房屋已超過 5.6億平方米，其中老舊住宅約占2.2億平方米，這些房屋由于各種原因，其結構、設施均存在不同程度缺陷，有的設施老化，有的跑冒漏滴，甚至影響居住安全。我們做過調查，1980年前，北京建成的房屋無法滿足北京地區(qū)抗震設防標準，而且沒有節(jié)能措施，配套設施老化。綜合看，我國城鎮(zhèn)舊房改造潛在和現(xiàn)實需求巨大。

城鎮(zhèn)舊房改造需求市場規(guī)模較大

截至2013年，按照國家統(tǒng)計局抽樣調查的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.7平方米，同期，我國城鎮(zhèn)常住居民人口約為7.3億，據(jù)此計算，我國城鎮(zhèn)約有存量住宅面積240億平方米。2010 2013年期間，我國共銷售商品住宅面積合計為85億平方米，約占城鎮(zhèn)存量住宅面積的1/3，2/3左右的存量住宅建于2000年以前，或多或少都需要進行品質改善。我們假定每平方米居住品質提升成本為100元，那么存量住宅品質提升市場空間約1.5萬億元。當然，上述估算過于簡單，并不能反映實際情況。實際上，市場潛力可能遠較上述估算要大。如果房地產行業(yè)繼續(xù)以“數(shù)量型增長模式”運行，其空間日益狹小，單靠新房建設增加建筑面積、解決老百姓的住房問題，不僅會造成巨大的資源浪費，未來將留下更多的去庫存問題。

居民擴大消費需尋找新目標

截至2015年6月末，我國住戶存款余額高達 53.28萬億元，這還不包括以證券交易結算資金、金融機構同業(yè)存放形式的存款，可見我國居民消費購買潛力巨大。今年上半年，我國最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率為60.0%，比上年同期提高5.7個百分點。同時，我國居民消費熱點也在發(fā)生變化。改革開放初期，自行車、縫紉機是年輕人結婚的必備消費品。上世紀80年代初，電視機、摩托車成為消費熱點，由此帶動家用電器的爆發(fā)式增長。上世紀90年代，手機、高端家用電器進入普通家庭。目前，隨著互聯(lián)網技術的發(fā)展，我國智能家居，以及由信息化、智能化主導的“客廳經濟”成為后起之秀，發(fā)展很快，是新的消費增長點和熱點。

為什么舊房改造蘊藏著巨大空間，這與我國住房消費增長放緩有關，特別是一些三四線城市的新房供應量過大，出現(xiàn)了不同程度的積壓和庫存。

據(jù)了解，雖然今年3月以來，國家采取了一系列穩(wěn)定住房消費的政策，上半年全國房地產出現(xiàn)回暖跡象，1 6月份，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，其中，住宅銷售面積增長4.5%，以深圳為代表的一線城市住房交易成交活躍。但從趨勢分析，在人口結構變化、住宅供求關系轉變以及家庭住房消費動力不足等因素的綜合作用下，未來我國住房消增長仍將呈趨勢性放緩。

——人口結構變化抑制住房增長空間

人口因素一直是我國房地產市場的主要驅動力。隨著我國人口結構變化，我國房地產業(yè)數(shù)量型增長空間將會受限。據(jù)國家衛(wèi)生計生委人口研究所提供的數(shù)據(jù)顯示，購房主力人口將在2015年達到峰值。1990 年 1999年出生的人口總數(shù)比1980年 1989年出生的人口總數(shù)下降23%，2000年 2009年出生的人口總數(shù)又比1990年 1999年出生的人口總數(shù)縮減16%。反映出我國人口增長見頂并回落的變化趨勢。25歲至49歲是商品房購買的主要群體，根據(jù)我國人口年齡分布特征推算，購房主要人口將在2015年達到峰值，并將從2018年開始形成中長期下降趨勢。

——人口老齡化將引發(fā)未來住房閑置

根據(jù)2011年4月28日發(fā)布的第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)，我國60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點。我國當前的人口老齡化壓力不斷增加人口增長拐點和人口結構趨向老齡化，將不可避免引發(fā)住房閑置問題。日本是人口老齡化的典型國家，據(jù)日本總務省發(fā)布的《住宅和土地統(tǒng)計調查》，截至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬個家庭，住宅總數(shù)約為6063萬套，按每戶一套計算，閑置住宅約為820萬套。閑置空置住宅占日本全國住宅總數(shù)的13.5%，創(chuàng)當時統(tǒng)計調查以來的歷史最高紀錄。從人口演變情況看，我國人口老齡化趨勢也與日本當時的情況有點相似，未來住房閑置問題需未雨綢繆，早作準備。

——住宅供過于求的趨勢日益顯現(xiàn)

我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到32.7平方米，已超過部分發(fā)達國家水平，基本能滿足合理居住需求。同時也應看到，計劃生育政策將引發(fā)未來住宅市場供過于求。2000年出生的孩子，如果不是因為破舊而重置房屋，那么很難產生新增住宅需求。當前以提高人均住宅消費面積的行業(yè)發(fā)展模式，未來將難以持久。

——家庭新增住房消費后勁不足

一是從整體購買力分析，隨著住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場的整體吸納能力。雖然去年以來連續(xù)三次降息，個人住房貸款利率降至階段性歷史低位，5年以上個人住房公積金貸款利率為3.5%已是歷史新低，但因為房價偏高，對中低收入人群的支持力度仍然有限。二是從家庭住宅投資分析，住宅價格累積漲幅過大導致租金收益率明顯偏低。最近3次降息雖然改善了住宅定價基準，但租金收益率與基準存款利率仍有差距，特別是當前金融市場工具平均收益率遠遠超出租金收益率水平，降低了家庭住房投資積極性。三是從家庭財富配置結構分析，我國普通家庭住宅不動產財富比重過高，財富流動性存在明顯不足。而發(fā)達國家家庭非金融資產比重明顯低于我國。2005年，日本家庭非金融資產比重46.4%、美國43.4%、英國63.6%、加拿大51.1%。從財富風險、安全與流動性考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資產比重，改善財富流動性狀況，降低住宅不動產變現(xiàn)風險。綜合看，當前家庭住宅消費的后勁是不足的。

——商辦商用地產過剩嚴重

隨著互聯(lián)網技術支持的淘寶、京東等電商的興起，傳統(tǒng)商業(yè)零售份額日益擠壓，已呈現(xiàn)出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商辦商用地產過剩風險開始顯現(xiàn)。2015年末，全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達3.6億平方米，2016年將突破4.3億平方米，過剩風險逐年加大。即使在商業(yè)比較發(fā)達的北京，今年前5個月商業(yè)地產租售率下降23%，反映出商業(yè)地產的滯銷風險。

因此，從目前看，城鎮(zhèn)舊房改造市場空間巨大是有原因的，但啟動城鎮(zhèn)舊房改造應注意以下問題：

有效引導家庭有序改造舊房

城鎮(zhèn)舊房改造是一項系統(tǒng)工程，需要激發(fā)家庭自主改造積極性。如果業(yè)主自身沒有改造積極性，那么政府引導行為容易受到抵觸。在住宅區(qū)每棟樓房里，每家每戶經濟條件、生活習慣都不同，強行推進樓房改造，容易發(fā)生糾紛。即使就單戶家庭而言，為改善居住品質進行的裝修升級改裝，也會給鄰居的正常作息帶來不便。特別是在老舊樓房增裝電梯，低層住戶可能認為不需要而不愿承擔相關費用，這需要政府耐心解釋、社區(qū)溝通與業(yè)主之間費用分攤的合理計算和設計。

有效發(fā)揮互聯(lián)網作用更新改造

當前的存量房升級改造不僅僅是傳統(tǒng)的裝修，還涉及大量的互聯(lián)網技術升級。目前，金螳螂已專門成立金螳螂 蘇州 電子商務有限公司，將改善型住房作為主要市場，升級為O2O平臺；浙江亞廈從智能家裝入手，為用戶提供簡單、透明、省錢、省心、放心以及產業(yè)鏈全覆蓋的家裝定制線上線下一體化平臺；土巴兔以互聯(lián)網技術為核心，瞄準改善型住房，為消費者提供一整套自主設計裝修方案。

創(chuàng)新舊房改造模式

舊房改造與原住戶的日常生活必然存在沖突。如何將這種沖突降低到最小，需要認真研究。一種辦法是業(yè)委會可以尋找施工方，一種辦法是政府統(tǒng)一招標，一種辦法是業(yè)主自行選擇，關鍵是要因地制宜，與服務業(yè)等配套很好地結合起來，使改造后的舊房功能全、性能好，能符合時代發(fā)展特點和新的生活方式。

總之，對存量房的品質改造和提升，有利于房地產行業(yè)更好地與服務業(yè)對接，更好地發(fā)揮互聯(lián)網 作用。這些工作做好了，不僅對改善居住品質起到好作用，也能促進消費需求更大地釋放。