后任志強(qiáng)時(shí)代擴(kuò)張難 華遠(yuǎn)需策略大調(diào)整

任志強(qiáng)

盡管華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)一再?gòu)?qiáng)調(diào)“退休了就不管經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，最怕人走了還在那插手瞎管”，但實(shí)際上，每當(dāng)華遠(yuǎn)地產(chǎn)有新的動(dòng)作，任志強(qiáng)從不缺席。

10月14日，任志強(qiáng)為華遠(yuǎn)進(jìn)軍天津再次站臺(tái)。自此，天津成為華遠(yuǎn)地產(chǎn)繼北京、青島、西安、長(zhǎng)沙之后進(jìn)駐的第5座城市。華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)孫譽(yù)晏指出，華遠(yuǎn)地產(chǎn)未來(lái)土地儲(chǔ)備布局仍以一線城市為主，在天津的項(xiàng)目還會(huì)有所增加，廣州、上海等核心城市也將會(huì)跟進(jìn)一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

實(shí)際上，任志強(qiáng)在任期間，華遠(yuǎn)地產(chǎn)雖然保持著較高的凈資產(chǎn)收益率，但其自身規(guī)模卻難以突破。如今，新的管理團(tuán)隊(duì)接任后，華遠(yuǎn)選擇多面出擊嘗試轉(zhuǎn)型，但這能否為華遠(yuǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代尋得出路仍需拭目以待。

擴(kuò)張“急行軍”

在此次華遠(yuǎn)進(jìn)駐天津的戰(zhàn)役中，尤為值得注意的是，從項(xiàng)目收購(gòu)到售樓處面市，華遠(yuǎn)僅用了22天，其中還包括國(guó)慶7天假期。

9月23日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)全資子公司華遠(yuǎn)置業(yè)與陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)全資子公司北京瑞菱陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司簽訂協(xié)議，收購(gòu)兩個(gè)項(xiàng)目公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款分別為1.85億元和3.17億元，合計(jì)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為5.02億元。收購(gòu)?fù)瓿珊螅A遠(yuǎn)地產(chǎn)將持有兩個(gè)項(xiàng)目公司：天津陽(yáng)菱光輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和天津菱華陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)。

這份公告還顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事唐軍正是陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)。

收購(gòu)?fù)瓿珊螅A遠(yuǎn)地產(chǎn)將已開(kāi)發(fā)的部分項(xiàng)目迅速包裝成“華遠(yuǎn)波士頓”開(kāi)始銷(xiāo)售，該項(xiàng)目主要以高層住宅和花園洋房為主，其中，高層住宅的銷(xiāo)售均價(jià)為9000元/平方米，洋房銷(xiāo)售均價(jià)為15000元/平方米。

“這次收購(gòu)還是十分實(shí)惠的，一方面項(xiàng)目總建筑面積70萬(wàn)平方米，體量較大且業(yè)態(tài)完整，另一方面項(xiàng)目部分已建成，收購(gòu)之后馬上就可以入市銷(xiāo)售。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)一位內(nèi)部人士對(duì)記者表示，該項(xiàng)目可售貨值超過(guò)40億元，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期4年-5年。

“華遠(yuǎn)進(jìn)軍天津的用意在于布局雙城，撬動(dòng)北京與天津的地產(chǎn)版圖。”孫譽(yù)晏指出，這意味著華遠(yuǎn)拉開(kāi)了立足首都經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略序幕，北京作為華遠(yuǎn)地產(chǎn)大本營(yíng)，未來(lái)將不斷優(yōu)化其首都核心功能，同時(shí)，北京又與天津形成“雙城”，成為推出京津冀協(xié)同發(fā)展的主要引擎。

而對(duì)于華遠(yuǎn)的新任管理團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，布局天津則意味著更多。“新任管理層是要做點(diǎn)事的，華遠(yuǎn)的目標(biāo)仍是做一個(gè)全國(guó)性的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理孫懷杰曾表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的不斷提高，華遠(yuǎn)地產(chǎn)固守北京等原有幾個(gè)城市的策略需要改變。為實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)大，華遠(yuǎn)就需要進(jìn)入新的城市去開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。除了規(guī)模上的擴(kuò)張之外，華遠(yuǎn)今年在轉(zhuǎn)型方面也動(dòng)作頻頻。

今年5月份，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與360結(jié)成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，宣布推進(jìn)智能家居、智慧社區(qū)。目前，智能家居業(yè)務(wù)在北京已有展示。7月份，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與諾亞財(cái)富簽署相關(guān)戰(zhàn)略協(xié)議，跳出項(xiàng)目融資方面合作，轉(zhuǎn)而從眾籌、首付貸等方面入手。

孫譽(yù)晏透露，華遠(yuǎn)地產(chǎn)目前正在洽談教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)等方面的合作，且計(jì)劃用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)嫁接起相關(guān)資源，正在搭建移動(dòng)終端系統(tǒng)。此外也會(huì)加強(qiáng)樓盤(pán)配套服務(wù)建設(shè)，在未來(lái)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)主還可以享受公共服務(wù)空間和交流平臺(tái)。

抵御業(yè)績(jī)下滑

“華遠(yuǎn)地產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大是個(gè)難題，這有我比較保守的原因，所以得換年輕人。”任志強(qiáng)在今年5月份曾表示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以后會(huì)擴(kuò)張，但凈資產(chǎn)收益率是硬指標(biāo)，需要得到保證。但現(xiàn)實(shí)是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)換帥后，無(wú)論是擴(kuò)張還是轉(zhuǎn)型，盡管動(dòng)作不斷，但仍然難以在短時(shí)間內(nèi)交出滿意答卷。

根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布的半年報(bào)顯示，今年上半年公司營(yíng)業(yè)收入為21.8億元，較去年同期的32.8億元下降了42.75%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為1.32億元，同比下降了43.7%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率也下滑了3.35%。

對(duì)于業(yè)績(jī)的整體下滑，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將其歸因于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的原因，由于公司2015年上半年達(dá)到結(jié)算條件的項(xiàng)目較上年同期下降，因此營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)等數(shù)據(jù)均有所下降。但按照公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和工程進(jìn)度，下半年項(xiàng)目竣工、入住和結(jié)算面積會(huì)比上半年有大幅度增長(zhǎng)，公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)也將相應(yīng)增長(zhǎng)。

“北京門(mén)頭溝項(xiàng)目、和墅項(xiàng)目因規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整，瀾悅項(xiàng)目政策房因政府調(diào)價(jià)等因素影響，均推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間，這對(duì)華遠(yuǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)確實(shí)產(chǎn)生了影響。”上述華遠(yuǎn)地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，進(jìn)入2015年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的可售項(xiàng)目已有所增加，到目前為止銷(xiāo)售正常。

據(jù)記者了解，北京區(qū)域共有包括北京銘悅園項(xiàng)目、銘悅好天地項(xiàng)目、瀾悅項(xiàng)目、和墅項(xiàng)目、門(mén)頭溝項(xiàng)目在內(nèi)的6個(gè)項(xiàng)目；此外還有西安海藍(lán)城等3個(gè)項(xiàng)目以及長(zhǎng)沙華中心項(xiàng)目和青島湯米公館項(xiàng)目。

“雖然今年樓市相比去年明顯出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但房企增收不增利的現(xiàn)象依然明顯，房企的利潤(rùn)率持續(xù)下調(diào)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

業(yè)內(nèi)人士分析，由于2013年全國(guó)土地市場(chǎng)火熱，地價(jià)一直處于高位，而2014年5月以來(lái)房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)下跌，因此在2014年下半年入市的項(xiàng)目多數(shù)定價(jià)在盈虧平衡線附近，而這些項(xiàng)目將在2015-2016年陸續(xù)結(jié)算，這勢(shì)必會(huì)影響近兩年企業(yè)的利潤(rùn)率。

“凈資產(chǎn)收益率體現(xiàn)了自有資本盈利的能力，這一指標(biāo)下滑和凈利潤(rùn)的下滑態(tài)勢(shì)是有關(guān)系的。一方面這和2014年行業(yè)降溫的態(tài)勢(shì)有關(guān)系，另一方面也和企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本增加有關(guān)系。”上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出。不過(guò)，由于今年北京等地市場(chǎng)成交持續(xù)向好，華遠(yuǎn)地產(chǎn)對(duì)未來(lái)仍然成竹在胸。

孫譽(yù)晏表示，2015年是華遠(yuǎn)地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃的最后一年。在這一年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)做了一些變革和創(chuàng)新動(dòng)作。如在產(chǎn)品策略方面，把硬件產(chǎn)品和軟件服務(wù)整合在一起。公司的“十三五”規(guī)劃正在擬定中，已基本成形。據(jù)透露，“十三五”規(guī)劃將進(jìn)一步深化推動(dòng)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的落地實(shí)施。