第二輪救市開(kāi)啟：盯住房貸

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第二輪救市已經(jīng)啟幕。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，包括湖北、四川、福建和湖南出臺(tái)省級(jí)救市文件，杭州、西安、無(wú)錫等城市也再度松綁限購(gòu)至全面取消，樓市掀起第二輪救市潮。從內(nèi)容來(lái)看，第二輪救市涉及首套房貸款利率優(yōu)惠、放松首套房認(rèn)定、放松公積金貸款、財(cái)政補(bǔ)貼等內(nèi)容，與此前的39個(gè)城市放松限購(gòu)相比，救市力度更大。

在以松綁限購(gòu)為主的第一輪救市中，對(duì)于市場(chǎng)的影響有限，支持自住房信貸需求為此輪放松的主要方式。

第二輪救市

9月15日，湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的重要通知，引發(fā)業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注。文件明確提出，首套房貸利率最低可打七折，并要求銀行對(duì)已簽訂貸款協(xié)議的房貸，一個(gè)月內(nèi)予以放款；使用組合貸款的購(gòu)房者，對(duì)其商業(yè)貸款部分予以利率下浮優(yōu)惠。同時(shí)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收；置換房屋，對(duì)差價(jià)部分征收契稅。

湖北省對(duì)信貸放松的急切心情，與當(dāng)?shù)貥鞘袎毫τ休^大關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，上半年，湖北省商品房銷(xiāo)售面積完成2212.7萬(wàn)平米，增長(zhǎng)11.7%，增速較上年全年和同期分別回落19.5和23.9個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售面積1997.9萬(wàn)平米，增長(zhǎng)10.6%，較上年全年和同期分別回落21和23.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)全省待售商品房面積達(dá)到2445.5萬(wàn)平米，增長(zhǎng)22.1%。

寧夏自治區(qū)政府近日印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，要求金融機(jī)構(gòu)積極支持居民購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房的信貸需求，合理支持居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房的信貸需求。

此外，開(kāi)發(fā)商也在尋求與銀行的定向合作來(lái)突圍信貸限制。

“在公司金九銀十銷(xiāo)售動(dòng)員大會(huì)上，公司融資部的同事已經(jīng)表態(tài)，會(huì)力圖與銀行談定一些定向合作。爭(zhēng)取把項(xiàng)目的房貸首付以及利率做到更低，甚至可能是零首付。”上海一家品牌開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士告訴記者。

天津某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商告訴記者，他們已經(jīng)與某商業(yè)銀行商定，購(gòu)買(mǎi)他們樓盤(pán)的業(yè)主，如果此前貸款已經(jīng)結(jié)清，可以按照首套房辦理，實(shí)行基準(zhǔn)利率。如果沒(méi)有貸款記錄，首套房還可以享受9.5折利率優(yōu)惠。

信貸或決定樓市走向

湖北省的上述文件，若當(dāng)?shù)亟鹑诓块T(mén)參照?qǐng)?zhí)行，則意味著房地產(chǎn)信貸大為放松。此前，湖北省商業(yè)銀行貸款利率普遍上浮 5%，居民商業(yè)貸款成本較高。如果首套房貸款利率下調(diào)至最低為基準(zhǔn)利率的 0.7倍，則最低利率僅為4.585%，接近公積金貸款利率。此外，湖北省還要求，對(duì)于“組合貸”的商業(yè)貸款部分，予以基準(zhǔn)利率下浮優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，限購(gòu)政策，從全國(guó)范圍看，已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策。信貸是否會(huì)放松，已成為決定未來(lái)一年內(nèi)樓市走勢(shì)的因素。

中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)黃瑜研究發(fā)現(xiàn)，貨幣信貸政策推動(dòng)樓市變化作用正日益顯著，無(wú)論是新增貸款變化或是利率調(diào)整，均對(duì)近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了重要影響，市場(chǎng)的量?jī)r(jià)變化與信貸政策的松緊方向緊密相關(guān)，貨幣信貸政策正在扮演越來(lái)越重要的角色。一方面通過(guò)利率變化和信貸投放額度變化，來(lái)刺激市場(chǎng)需求，另一方面差別化原則的執(zhí)行也能更好地貫徹落實(shí)中央“有保有壓”、鼓勵(lì)消費(fèi)抑制投資的主導(dǎo)思想。預(yù)計(jì)未來(lái)，若樓市呈現(xiàn)進(jìn)一步下行壓力，可能會(huì)有更多的城市及省份出臺(tái)救市文件加強(qiáng)信貸支持力度。但值得注意的是，在金融體系市場(chǎng)化程度日益提高的背景下，信貸能否放松取決于各商業(yè)銀行的自身判斷，而非地方政府喊話便可解決。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，土地財(cái)政的存在，使得各地在樓市降溫的情況下，救市的政策出臺(tái)愈加頻繁，力度越來(lái)越大，救市政策出臺(tái)的底線越來(lái)越低。在經(jīng)濟(jì)降速的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的最容易救經(jīng)濟(jì)的辦法，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多省份發(fā)布意在救市的省級(jí)房地產(chǎn)健康發(fā)展意見(jiàn)，而信貸放松將接棒限購(gòu)放松。

不過(guò)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的資金確實(shí)不太寬裕，但也遠(yuǎn)沒(méi)有2008年那么緊張，但開(kāi)發(fā)商總是希望信貸能更寬松，資金成本更低。她表示，下半年隨著限購(gòu)的普遍取消和放松，成交會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，而信貸偏緊狀況也將有所緩解，因此，整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境將優(yōu)于上半年。