站在周期轉(zhuǎn)折點(diǎn)上的中國房地產(chǎn)

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火焰過后是海水。中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了2013年一輪價(jià)量齊升的快速增長之后，2014便陷入了量價(jià)齊跌的低迷狀態(tài)。一二三線城市房價(jià)漸次回落，商品房成交量同比萎縮，土地購置量和購置價(jià)格也相應(yīng)回落。截至2014年6月末，全國累計(jì)銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%；全國百城住宅平均價(jià)已連續(xù)四個(gè)季度環(huán)比下降，71個(gè)城市環(huán)比出現(xiàn)下跌，其中包括歷來價(jià)格堅(jiān)挺的一線城市北京、上海以及廣州，且跌幅逐漸擴(kuò)大。與此同時(shí)，開發(fā)商拿地態(tài)度也趨于謹(jǐn)慎，上半年累計(jì)土地購置面積14807萬平米，同比下跌5.8%；土地平均購置價(jià)格漲幅出現(xiàn)較大程度回落，同比增6.5%(2013年同期值23%)。

市場長期高景氣刺激了房地產(chǎn)投資的持續(xù)高速增長。2010-2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重始終穩(wěn)定在20%左右。2013年，土地出讓金收入貢獻(xiàn)了地方可支配收入的33%，因此，房地產(chǎn)既是地方經(jīng)濟(jì)增長的“支柱”，同時(shí)也是地方政府的重要財(cái)政來源。要化解宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長”目標(biāo)，必然需要先穩(wěn)住樓市。要平衡地方財(cái)政收支，也必須依靠“土地財(cái)政”。在國務(wù)院2014政府工作報(bào)告定調(diào)“針對不同城市情況分類調(diào)控”后，多數(shù)省市出臺的房地產(chǎn)新政救市基調(diào)高度一致，政策松動(dòng)和刺激力度逐步升級。

通過廣東、福建部分主要城市的房地產(chǎn)同口徑數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，我們發(fā)現(xiàn)：與限購型城市相比，房地產(chǎn)政策管控較為寬松的非限購城市商品房銷售在進(jìn)入2014年后也出現(xiàn)同步下滑，兩者商品房銷量在二季度末的表現(xiàn)趨于接近。這表明無論政策調(diào)控存在與否，市場對房地產(chǎn)看漲的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，目前市場對于房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整周期的看法已經(jīng)趨于一致。

長周期因素拐點(diǎn)凸現(xiàn)

人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度減弱。上世紀(jì)70年代初和80年代中后期的人口高峰帶來了1985-2010年勞動(dòng)力的增長，同時(shí)也帶來了房地產(chǎn)“剛需”的增加。1986-2013年，商品房銷售面積銷量一路上漲(2008年金融危機(jī)除外)，年均增速達(dá)到29.6%。全國住宅平均價(jià)格也由1991年的756元/平米上漲到了2013年的5850元/平米。2010年，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值，隨后開始下降，到2013年這個(gè)比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢顯現(xiàn)， 65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。

結(jié)婚置業(yè)是商品房需求的主要構(gòu)成之一。從人口結(jié)構(gòu)來看，我國20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢。我們預(yù)計(jì)全國新結(jié)婚對數(shù)將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%，可見未來5年結(jié)婚置業(yè)剛需下滑。

城鎮(zhèn)化對中國房地產(chǎn)市場需求的影響減弱。高速城鎮(zhèn)化下城市人口的擴(kuò)張支持了地產(chǎn)剛需預(yù)期，從而產(chǎn)生一定的價(jià)格上漲動(dòng)力，但是泡沫卻出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化減緩但預(yù)期仍未充分調(diào)整時(shí)，此時(shí)投機(jī)是支撐房價(jià)泡沫的主要?jiǎng)右?。中國城?zhèn)化高速增長期已經(jīng)過去。雖然與日本美國等城鎮(zhèn)化水平在80%以上的發(fā)達(dá)國家相比，我國的城鎮(zhèn)化潛力還很大，但是就目前人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形勢來看，未來的城鎮(zhèn)化速度以及城鎮(zhèn)人口增速都會(huì)明顯下降。農(nóng)民工帶來的人口紅利即將消失，城鎮(zhèn)化的速率將減緩。城市分化將逐步加大，不同經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和重新定位決定著地區(qū)城鎮(zhèn)化水平，缺乏經(jīng)濟(jì)吸引力的城市不僅難以吸引外地流動(dòng)人口，甚至本地人口都將有外流趨勢。

下行趨勢已經(jīng)明確

長周期因素將牽引房地產(chǎn)周期發(fā)生轉(zhuǎn)折。從海外經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等影響房地產(chǎn)的長周期因素出現(xiàn)拐點(diǎn)后，將沿著市場需求“市場預(yù)期”市場趨勢的路徑對房地產(chǎn)周期產(chǎn)生深刻的影響。2010-2015年是中國人口結(jié)構(gòu)以及城鎮(zhèn)化的拐點(diǎn)發(fā)生的密集期，勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成國內(nèi)房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點(diǎn)。我們的測算結(jié)果表明，從現(xiàn)在直至2016年初國內(nèi)新宅潛在供應(yīng)量將始終對房地產(chǎn)價(jià)格形成較為明顯的抑制。

供給彈性加大形成房地產(chǎn)“弱平衡”長期格局。長達(dá)十余年的景氣周期促進(jìn)了中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。為應(yīng)對旺盛市場需求、開發(fā)成本和政策調(diào)控的快速變動(dòng)，大型房地產(chǎn)開發(fā)商前瞻性的土地儲備充足，產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)能力與生產(chǎn)效率不斷提升，商業(yè)模式也從最初的“囤地增值”過渡到“高周轉(zhuǎn)盈利”，市場供給彈性大大增強(qiáng)。在房地產(chǎn)需求趨弱的背景下，房地產(chǎn)供過于求的壓力將長期存在，高供應(yīng)彈性意味著市場需求將得到及時(shí)、足額滿足，維持“弱平衡”市場格局將成為未來房地產(chǎn)市場的新常態(tài)。

部分城市人口呈現(xiàn)流出趨勢，價(jià)格已體現(xiàn)預(yù)期轉(zhuǎn)變。2010年后城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)放緩，城市間的不均衡尤為突出。在2010-2012年期間，全國房地產(chǎn)平均價(jià)格上漲約10%的背景下，人口增速為負(fù)的15個(gè)三線城市中的蚌埠、開封、十堰、韶關(guān)、茂名、南通這6個(gè)城市以及人口負(fù)增長的省會(huì)城市南寧房價(jià)已出現(xiàn)逆勢下跌，房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)變與分化已提前出現(xiàn)。二三線城市人口城鎮(zhèn)化步伐大幅放緩甚至出現(xiàn)倒退，以至于對房地產(chǎn)的剛性需求也相應(yīng)減少。

房價(jià)收入比和人口密度體現(xiàn)長期價(jià)格趨勢。在地產(chǎn)投資需求減弱，買房者開始以自住性需求為主后，收入對房價(jià)的影響會(huì)逐漸體現(xiàn)出來。通過比較國內(nèi)各個(gè)城市的房價(jià)收入比，我們發(fā)現(xiàn)一線城市普遍較高，這與東京紐約等國際大都市房價(jià)收入比高于該國其他城市的情況一致；二線城市中杭州、廈門、福州、?？诘纫草^高，其人口密度、建成區(qū)可建商品房面積以及資本吸引力等成為房價(jià)收入比偏高的主要因素；三線城市中三亞、溫州房價(jià)收入比畸高，與當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際可承受能力形成較大差距。

在房產(chǎn)需求以自住性需求為主時(shí)，人口密度決定房價(jià)。當(dāng)房價(jià)上漲預(yù)期下的投資成為重要需求時(shí)，資本的流向決定了房價(jià)的走勢。東京、紐約等地房價(jià)明顯高于日本和美國其他地區(qū)，這是因?yàn)檫@些地區(qū)無論人口密度還是資本充裕度都高于其他地區(qū)，中國的房價(jià)情形也基本符合這個(gè)規(guī)律。