中國商業(yè)地產(chǎn)投資寒意來襲

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10月27日，中國最大商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德發(fā)布2014年度第三季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2014年第三季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)(CCI)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增長，與第二季度相比，上升了2.5點(diǎn)，環(huán)比微漲1.9%，同比漲幅為2.6%，增速均有所下跌。

RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦表示，“繼第二季度之后，該指數(shù)穩(wěn)步增長，顯示了商業(yè)地產(chǎn)整體繼續(xù)回暖態(tài)勢。值得關(guān)注的是，第三季度的商業(yè)用地流拍數(shù)量激增，超八成的商業(yè)地塊以底價成交，說明商業(yè)地產(chǎn)投資熱度進(jìn)一步降低。”

據(jù)介紹，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)(CCI)為中國首個商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，以中國大陸40余個熱點(diǎn)城市的商用土地、商用物業(yè)、辦公樓物業(yè)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，并涵蓋品牌零售商以及線上線下銷售等相關(guān)數(shù)據(jù)，包含中國商用土地指數(shù)、中國商用物業(yè)指數(shù)、中國寫字樓指數(shù)、中國零售商信心指數(shù)以及中國O2O指數(shù)等二級指數(shù)。

商用土地市場：寒意來襲 分化明顯

中國商用土地指數(shù)環(huán)比同比雙雙下跌。2014年第三季度，中國商用土地指數(shù)(CLI)與上一季度基本持平，微跌0.8點(diǎn)，環(huán)比跌幅為0.8%，同比下跌4.9%。

“商業(yè)土地市場歷經(jīng)兩年的火熱，開發(fā)企業(yè)手中已握有充足的土地。盡管目前環(huán)比同比雙雙下滑，但跌幅都有所收窄。”RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦分析，“值得注意的是，商用土地流拍數(shù)量大幅上升29.4%，商用土地溢價持續(xù)下跌，特別是限購限貸政策的調(diào)整，也使得部分資金回流到住宅用地市場。”

從各級城市的表現(xiàn)來看，不同級別城市商用土地則呈現(xiàn)更為明顯的分化現(xiàn)象：一線城市主城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地因稀缺仍然呈高溢價態(tài)勢，而二線城市的土地市場則因大型房企規(guī)避風(fēng)險調(diào)轉(zhuǎn)方向回歸一線城市，溢價率下降明顯。

“預(yù)計政府為避免土地出讓金持續(xù)下跌，不排除會在第四季度放寬土地出讓限制，以吸引開發(fā)商入市。”RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦指出。

商用物業(yè)：空置率上升源于業(yè)態(tài)調(diào)整

2014年第三季度，中國商用物業(yè)指數(shù)(CRI)為111.0，整體表現(xiàn)與上一季度基本持平。與租金水平保持平穩(wěn)相比，整體上，空置率則有所上升，漲幅為5.1%。

RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦指出，空置率的上升并非源于大量供應(yīng)入市，而與眾多零售物業(yè)進(jìn)入業(yè)態(tài)調(diào)整周期有關(guān)，較為發(fā)達(dá)的一線二線城市尤為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)了上一季度的業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整，北京、上海和深圳等一線城市的空置率均小幅上升，業(yè)態(tài)調(diào)整則呈現(xiàn)“去主力店化”及“去高端化”趨勢。不少核心商圈內(nèi)的購物中心增加了輕奢品牌、品牌集合店的比重，以填補(bǔ)去主力店后的面積空缺，以期實(shí)現(xiàn)租金增長。

在二線城市中，鄭州、西安等城市亦出現(xiàn)了大面積業(yè)態(tài)調(diào)整。在大量商業(yè)綜合體迅速入市的激烈競爭下，一些以零售為主的老牌商業(yè)項(xiàng)目開始了被動調(diào)整，增加了餐飲、休閑娛樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)型成為覆蓋多層次消費(fèi)需求的商業(yè)場所。