我國房地產(chǎn)供求形勢改變

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　　國慶節(jié)前，房地產(chǎn)政策調(diào)整接連出臺：從多數(shù)地方取消限購，到央行、銀監(jiān)會對房貸政策松綁，引發(fā)了市場的高度關(guān)注。

　　人們當然關(guān)心，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場能否改變此前的頹勢。其實跳出簡單的“救市/打壓”思維模式，還有更為關(guān)鍵的問題：中國經(jīng)濟進入新常態(tài)后，房地產(chǎn)業(yè)將如何發(fā)展?房地產(chǎn)政策將何去何從?

　　房地產(chǎn)供求形勢改變，市場出現(xiàn)分化

　　如同過去30多年以兩位數(shù)高速增長的中國經(jīng)濟，近幾年進入減速換擋、提質(zhì)增效新階段一樣，1998年房改以來保持快速發(fā)展、價格快速上漲的中國房地產(chǎn)業(yè)，如今也步入了一個新階段。

　　“中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也進入新常態(tài)。住房普遍短缺的時代已經(jīng)過去。不少城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的供大于求。”全過程經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一深有感觸。

　　在朱中一看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時代，進入到居民理性消費、企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量進一步提升的時代。

　　“市場分化，房價漲幅放緩，房地產(chǎn)企業(yè)利潤下調(diào)，價格波動周期縮短。”來自市場一線的中原地產(chǎn)首席分析師張大偉這樣概括新常態(tài)下房地產(chǎn)市場的新特征。

　　張大偉分析，現(xiàn)在一二線城市房地產(chǎn)市場的問題是價格超出了普通老百姓的購買能力，而此前的限購和限貸政策又抑制了改善型住房需求;三四線城市的問題在于，房地產(chǎn)供給出現(xiàn)了過剩。今后市場的變化，不會再出現(xiàn)以往那種全國房價都普遍快速上揚的情況，而是不同城市價格走勢出現(xiàn)分化，價格波動周期也會縮短。

　　釋放改善型需求，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展

　　雖然現(xiàn)在人們已經(jīng)達成了共識，不能再用強力刺激房地產(chǎn)發(fā)展的辦法拉動經(jīng)濟快速增長，但另一方面也不能由此走到另一個極端，認為經(jīng)濟發(fā)展就可以不要房地產(chǎn)業(yè)。保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，對于穩(wěn)住經(jīng)濟大局、提高百姓生活水平都是十分重要的。

　　“無論是為了穩(wěn)增長、促消費、擴內(nèi)需，還是為了全面建成小康社會、讓老百姓過上更好的日子，都要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。目前看，立足點就在于釋放合理的自住性住房需求，包括合理的改善型住房需求，盤活市場。”朱中一認為。

　　合理的自住性住房需求是老百姓真實的住房需求，不是投機投資性需求。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，很多在房改之初買了小戶型的家庭，在步入中年，收入提高后，需要擴大住房面積;隨著單獨二胎的放開，想要第二個寶寶的不少家庭，也產(chǎn)生了新的住房需求。這類需求通常有一定的購買力，在政府政策的支持下，就能釋放和滿足這種需求，既改善了百姓居住條件，又能避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“斷崖式”調(diào)整。

　　“釋放改善型住房需求，目前起碼可以增加30%的可購房人群，這部分人群恰好是之前被政策抑制的有意愿購房人群，也是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，銀行會樂意向他們放貸。”張大偉分析認為。

　　張大偉預(yù)計，對改善型需求的釋放，將會使房地產(chǎn)成交量觸底反彈，除了小部分庫存積壓嚴重的三四線城市外房價可能將“止跌”，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，有利于房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。不過，這次應(yīng)當不會再出現(xiàn)房價全線大幅持續(xù)上漲的情況。

　　更加注重市場化手段，長效機制建立不可或缺

　　多數(shù)城市限購的取消和房貸政策的松綁，某種意義上也是房地產(chǎn)調(diào)控政策向常態(tài)的回歸。未來的房地產(chǎn)價格走勢，應(yīng)當由市場來決定，關(guān)鍵在于長效機制的建立。

　　“限購、限貸應(yīng)當說是上一輪房價過快上漲時出臺的不得已的行政手段。隨著房地產(chǎn)供求和經(jīng)濟形勢的雙重變化，特別是在全面深化改革的大背景下，必然會逐漸淡出，還是要讓市場發(fā)揮在資源配置中的決定性作用。”中國國際經(jīng)濟交流中心咨詢研究部副部長王軍認為。

　　在交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平看來，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場供大于求，但其實很多需求比如改善型需求是存在的，只是受到一些行政手段的抑制，現(xiàn)在就要順應(yīng)市場變化，取消這些行政限制。今后的房地產(chǎn)市場政策，要更加注重采用市場化手段。

　　朱中一分析指出，最近房地產(chǎn)政策的調(diào)整，側(cè)重點是在更好地發(fā)揮市場的作用。在強調(diào)發(fā)揮市場配置資源的決定性作用的同時，還要注意更好地發(fā)揮政府作用，政府作用就在于建立引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

　　“為了防止市場的大起大落，按照十八屆三中全會和有關(guān)會議的部署，要積極穩(wěn)妥地推進有關(guān)工作：一是不動產(chǎn)登記，二是個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，三是房地產(chǎn)稅的立法并適時推進。”朱中一建議，房地產(chǎn)稅的原則和政策趨向在基本形成框架后要盡早向公眾征求意見，以此引導(dǎo)公眾對房地產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展形成合理的預(yù)期，也便于公眾作出理性的決定。