農村房屋拆遷補償安置操作實務

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                     農村房屋拆遷補償安置操作實務
    被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除違章建筑外，應以實際為準。
    補償安置的時間界點：
    1，征地公告時，已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，應當立即停止建房，具體補償金額可以協(xié)商議定；
　  2，拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。
　  3，違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。
    4，同一拆遷范圍內，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行。
    房屋的補償安置方式
    1，被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置
    （1）可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。
　?。?）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
    （3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。
    2，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：
    （1）對未轉為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應當按下列規(guī)定予以補償安置：
    （2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；
    （3）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當地農村住房建設的有關規(guī)定執(zhí)行。
   （4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。
    3，拆遷房屋其他補償項目：
    律師應了解并告知當事人，還應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
    拆遷非居住房屋的補償
    1，拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用。
　 2，被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由房地產估價機構評估。
   3，其他補償：還應當補償被拆遷人下列費用：
　　（1）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。
　?。?）無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用。
　　（3）因拆遷造成停產、停業(yè)的適當補償。
　　4，其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償，按照當地有關地上附著物標準執(zhí)行。
     農村房屋評估的律師操作指引
    1，當事人經協(xié)商對被拆遷房屋價格達不成一致時，律師應提醒委托人及時聘請評估機構依法評估。
    2，房屋重置價格，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。房屋裝飾應單獨出具評估報告。
    3，估價時點為土地征收公告之日。　
    4，居住房屋只評估單價，非居住房屋評估總價?！　?br />     5，評估報告：估價機構應按《房地產估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，評估報告應由注冊房地產估價師簽名，經估價機構審核并加蓋機構公章?！　?br />      對附屬物、在建工程、臨時建筑的評估律師操作指引
    1，附著物評估：按照省、市級政府發(fā)布的地上附著物補償標準和當地實際情況進行。
   2，在建工程評估：一般應采用成本法進行評估。在建工程評估以政府管理部門批準的用途、參數或規(guī)劃設計方案等為依據，工程建設進度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準?！?br />    3，臨時建筑評估：未超過批準期限的臨時建筑應評估其建筑物殘值?！　?br />      應進行必要的協(xié)助評估
    凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設備、工程造價等專業(yè)技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業(yè)務的機構協(xié)助評估?！?/p>