房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程成本控制

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     近幾年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨于成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日益激烈。在市場經(jīng)濟(jì)條件下， 房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得利潤，除了在銷售方面下工夫的同時(shí)，還必須降低開發(fā)成本,嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。任何企業(yè)如果不能有效控制成本都將被淘汰出局，成本控制弱勢的企業(yè)必將失去市場份額。

　　1.我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

　　1.1缺乏成本控制觀念。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)多采用的是計(jì)劃價(jià)格的靜態(tài)成本管理方式。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在位置上是固定的，生產(chǎn)周期較長，這就使得許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視成本管理，財(cái)務(wù)人員只是根據(jù)合同來控制項(xiàng)目的開發(fā)成本，對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心，浪費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，成本管理人員疏于成本控制。特別是在當(dāng)前市場激烈競爭的條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　1.2成本控制缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，成本管理處于粗放的狀態(tài)。各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的管理方法各不相同，缺乏一套行之有效的科學(xué)的控制方法作為指導(dǎo)。許多地產(chǎn)公司在開展成本管理工作之前，多數(shù)沒有專職的部門負(fù)責(zé)成本工作，多數(shù)公司是由財(cái)務(wù)部門兼管成本管理，企業(yè)基本上都是根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)來控制成本，缺乏科學(xué)性，由于成本的發(fā)生周期長，涉及面廣，很難做到全面系統(tǒng)科學(xué)的控制。

　　1.3風(fēng)險(xiǎn)成本的控制是成本管理中的弱項(xiàng)。由于建筑市場材料和設(shè)備價(jià)格的起伏，以及銀行利率調(diào)整等因素，這就增加了不確定性成本控制的難度。成本管理的現(xiàn)金流分析大都是估算和預(yù)測，企業(yè)制定的資金使用計(jì)劃具有一定的不確定性，經(jīng)常造成工程的現(xiàn)金流入減少或現(xiàn)金流出增加，影響資金使用率，從而增加企業(yè)的資金成本。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

　　通過對成本費(fèi)用組成的分析，可以看出成本的發(fā)生是一個(gè)涉及到土地開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的過程，所以對地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的始終，只有對成本的構(gòu)成要素進(jìn)行合理規(guī)劃與控制，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制內(nèi)容具體見下表：

　　3.房地產(chǎn)工程開發(fā)成本控制策略

　　3.1構(gòu)建成本控制管理體系。實(shí)施成本控制管理，首先企業(yè)要高度重視這項(xiàng)工作，在企業(yè)內(nèi)部建立成本控制戰(zhàn)略體系，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制還沒有一個(gè)完整的控制體系，對成本管理認(rèn)識不夠，因此，企業(yè)要根據(jù)行業(yè)的成本產(chǎn)生的特點(diǎn)，以全程成本控制為指導(dǎo)，構(gòu)建成本控制管理體系。

　　3.2工程投資決策階段的成本控制。投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是關(guān)系到工程投資成敗的決策，投資決策成敗直接關(guān)系到工程將來發(fā)生的實(shí)際成本。在企業(yè)做出決策之前，必須對各種市場、技術(shù)及環(huán)境因素進(jìn)行認(rèn)真分析，形成可行性研究報(bào)告，要考慮到成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施、投資及效益測算、投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策、項(xiàng)目綜合評價(jià)意見等，這些資料是決策者做出決策的主要依據(jù)。

　　3.3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本的控制。設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié),直接影響著房產(chǎn)項(xiàng)目工程總造價(jià),影響著工程建設(shè)的綜合效益。目前,房地產(chǎn)企業(yè)普遍實(shí)行招投標(biāo)制。設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制對提高設(shè)計(jì)水平,促進(jìn)良性競爭起到了很好的作用。此外還要要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。

　　3.4對施工這個(gè)階段的工程造價(jià)的控制。施工階段工程造價(jià)控制，主要有以下幾個(gè)方面：一是要做好工程施工招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)方面合理、技術(shù)能力雄厚的施工企業(yè)。二是對現(xiàn)場簽證方面的管理，避免建設(shè)單位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證。三是強(qiáng)化施工合同和索賠的管理。在施工的過程中，必須做好日常例會及其它重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據(jù)，在處理索賠時(shí)應(yīng)認(rèn)真研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。

　　3.5對竣工階段的成本管理。在工程竣工階段要檢查工程是否按圖施工。計(jì)費(fèi)程序要嚴(yán)格按規(guī)定和合同來制定，以致合理計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用，認(rèn)真審查，復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。

　　參考文獻(xiàn)：

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