房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的五大要點(diǎn)

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        房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理與項(xiàng)目營銷管理是房地產(chǎn)企業(yè)的兩大核心業(yè)務(wù)，項(xiàng)目管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理體系的一個(gè)重要分支，其主要管理思想和方法均普遍適用于房地產(chǎn)企業(yè)管理。

　　長期以來，地產(chǎn)企業(yè)在樓盤營銷管理方面發(fā)展迅速，形成一套較為完善的管理體系，而項(xiàng)目管理，卻發(fā)展滯后，成為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的軟肋! 針對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)實(shí)際管理現(xiàn)狀，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)目標(biāo)應(yīng)鎖定于以下領(lǐng)域：

　　1、成本管理

　　成本控制和銷售回款一樣，自始至終成為決策層關(guān)注的重點(diǎn)，但是成本管理需要從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及供應(yīng)商管理、進(jìn)度控制、質(zhì)量管理、安全管理等諸多領(lǐng)域的成功管理得到支持，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目級(jí)、企業(yè)級(jí)的成本管理目標(biāo)。成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將投資測算-合同預(yù)算-合同費(fèi)用-合同結(jié)算等業(yè)務(wù)集成在一起，進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析;并通過多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識(shí)庫，再通過配套的成本管理優(yōu)化措施，不斷提升企業(yè)成本管理能力。

　　2、企業(yè)資源管理
　　以上房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理三大業(yè)務(wù)核心的成功，完全依賴于企業(yè)資源管理能力和企業(yè)對(duì)外部資源的整合能力。房地產(chǎn)企業(yè)的核心資源主要有兩個(gè)：資金資源和人力資源;其中人力資源是最根本的資源!人力資源與資金資源的管理和運(yùn)用需要融合到上述的業(yè)務(wù)過程中，即資源管理融合在房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理之中。

　　3、時(shí)間進(jìn)度管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)調(diào)任務(wù)計(jì)劃管理，但普遍未建立項(xiàng)目級(jí)或者企業(yè)級(jí)的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃管理體系，明顯的特征就是沒有針對(duì)項(xiàng)目整體編制開發(fā)計(jì)劃，開發(fā)過程，尤其在工程建設(shè)階段缺乏有效的計(jì)劃和計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)控協(xié)調(diào)機(jī)制，造成項(xiàng)目開發(fā)后期趕工“救火”，甚至推遲交房，引起重大成本損失，重者造成業(yè)務(wù)集體投訴事故，并對(duì)企業(yè)、品牌造成負(fù)面影響。

　　建立項(xiàng)目級(jí)甚至企業(yè)級(jí)時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃管理體系，在項(xiàng)目之初或開發(fā)過程中，協(xié)調(diào)各部門、所有供應(yīng)商編制科學(xué)、可執(zhí)行的整體進(jìn)度計(jì)劃并協(xié)調(diào)執(zhí)行，加強(qiáng)開發(fā)過程的執(zhí)行反饋、協(xié)同控制，保證項(xiàng)目開發(fā)按照計(jì)劃完成，一方面強(qiáng)有力地支持樓盤的營銷，另一方面通過過程控制，形成對(duì)成本控制的支持。

　　建立進(jìn)度計(jì)劃管理體系的最簡便辦法就是引入項(xiàng)目管理中的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃管理工具，配套以組織、流程上的管理措施，系統(tǒng)地在企業(yè)/集團(tuán)范圍內(nèi)推廣應(yīng)用。

　　4、合同控制

　　合同管理歷來是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)，但在傳統(tǒng)方式下，管理效果不盡如意!主要缺乏系統(tǒng)的管理手段，合同控制分散在財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)部門之間，合同執(zhí)行過程中，信息溝通渠道不暢，合同信息核對(duì)量大，稍有差異，糾錯(cuò)耗費(fèi)巨大精力;對(duì)乙方執(zhí)行合同的情況缺乏統(tǒng)一、有效的評(píng)估手段，造成事實(shí)上不合格的供應(yīng)商長期參加競標(biāo)并成功而替代部分更合適的合格供應(yīng)商。同時(shí)合同控制作為成本和資金控制的基礎(chǔ)，作為招投標(biāo)工作成果的檢驗(yàn)環(huán)節(jié)和支持環(huán)節(jié)，其管理效果對(duì)企業(yè)影響極大。

　　對(duì)于需要處理大量合同的地產(chǎn)企業(yè)，引入信息化工具并輔之以配套的管理措施成為一種迫切需求!
　　5、項(xiàng)目績效管理

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的績效評(píng)估主要分為兩個(gè)層面：以投資分析為主的資金資源績效和人力資源績效?？冃Ч芾淼哪康?，一方面總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積累知識(shí);另一方面論功行賞、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，激發(fā)人力資源的再創(chuàng)造能力! 在績效管理中，準(zhǔn)確、公平的績效評(píng)估是最重要的，采用信息化手段管理項(xiàng)目開發(fā)，所有數(shù)據(jù)機(jī)基于系統(tǒng)、基于過程，能為績效管理的績效指標(biāo)體系和評(píng)估體系提供最直接的量化依據(jù)!
　　項(xiàng)目管理本身是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多項(xiàng)、分項(xiàng)、工程活動(dòng)所構(gòu)成，而且是一個(gè)完整的工作過程，包括預(yù)測、決策、計(jì)劃、控制、反饋等，基于以上行業(yè)企業(yè)需求分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化，建設(shè)目標(biāo)的重點(diǎn)應(yīng)鎖定在以上五個(gè)方面，切切實(shí)實(shí)按此指引逐步實(shí)施，并輔助以配套管理措施，長期堅(jiān)持這樣，將能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理能力，并提升企業(yè)在成本管理方面的競爭優(yōu)勢(shì)，改善國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀。