怎樣應對房產(chǎn)消費“維權(quán)難”

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　　房產(chǎn)維權(quán)為何難？幾大房產(chǎn)糾紛如何應對？作為購房者來說，將各類問題考慮周全、并不斷關(guān)注最新房產(chǎn)相關(guān)政策，才是較為穩(wěn)妥的“自?！辈呗浴?/p>

　　一年一度的“3·15”消費者權(quán)益保護日已經(jīng)過去，每年這一天，都是各類消費問題集中曝光的日子。值得注意的是，最近幾年，房產(chǎn)消費日益成為各種糾紛的高發(fā)領(lǐng)域，但與此同時，相比其他消費，房產(chǎn)消費維權(quán)要困難得多。

　　購房者需要更長質(zhì)保

　　現(xiàn)在的各種商品，小到食品、大到汽車，消費者權(quán)益在受到侵害時，通常都能夠享受到退貨、召回、維修、雙倍賠償?shù)葯?quán)利。但是，作為最昂貴的消費，房屋質(zhì)量如果出了問題，購房者卻仍處于較為弱勢的境地。為此，全國人大代表、民盟青海省委專職副主委程蘇就提出建議，認為應完善商品房質(zhì)量追溯機制并延長商品房保修期。

　　程蘇代表舉例說，房屋的產(chǎn)權(quán)是70年，但房屋防水、外墻面防滲漏的保修期只有5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程更只有2年。如此寬松的質(zhì)保要求，如何能杜絕開發(fā)商和建筑商偷工減料和弄虛作假？

　　有經(jīng)驗的人都知道，在房屋的銷售中，各種陷阱和欺詐可謂比比皆是，例如商品房廣告的虛假宣傳、期房和現(xiàn)房不相符、精裝修縮水、購房合同附加不合理條款、物業(yè)與開發(fā)商對房屋質(zhì)量問題扯皮等等，簡直數(shù)不完。而對于這些問題的監(jiān)管，卻也還存在諸多空白，許多條例規(guī)定都尚在完善。

　　比如精裝修縮水的問題，對于精裝修住房，由于我國至今未出臺權(quán)威指導意見和驗收標準以及具體的監(jiān)管措施，這就導致市場上提供的裝修標準、驗收標準參差不一。再比如，房屋質(zhì)量之所以屢屢引爭議，是因為責權(quán)沒有詳細界定，缺乏長期有效的責任追溯體系。一個幾十元錢的電子產(chǎn)品會有保修期或詳細的產(chǎn)品說明，但商品房這么金額巨大的商品，質(zhì)量詳情卻是一筆“糊涂賬”。

　　另外，在房產(chǎn)消費維權(quán)中，維權(quán)成本也非常高昂。此前有報道指出，只要是涉房的質(zhì)量鑒定，收費基本上都在千元乃至萬元以上，一位業(yè)主就曾向媒體抱怨，一扇窗戶的鑒定費就高達2500元到4500元，這筆費用可以買10個新窗戶。

　　從這些問題上來看，要解決房產(chǎn)消費“維權(quán)難”，還是要依靠立法，強化對房屋質(zhì)量的監(jiān)管和保障。例如，日本法律就規(guī)定，購房者享受的房屋絕對質(zhì)量保證期是20年。在20年中，房子出現(xiàn)裂縫、傾斜、滲漏等建筑質(zhì)量問題，房產(chǎn)開發(fā)商必須無償修理，并作出相應的賠償。此外，在日本，房地產(chǎn)開發(fā)商需要公開建筑的具體標準，便于消費者貨比三家。甚至在裝潢時，開發(fā)商連墻紙中所包含的化學物質(zhì)都會標明。

　　留意三大關(guān)鍵問題

　　而在現(xiàn)階段，如何在購房前前后后都多留一點“心眼”也是購房者要著重了解的，趁著“3·15”的余熱，我們就再對購房者最可能遭遇的幾大糾紛作一些總結(jié)。

　　在買房前，樓盤廣告、定金支付和合同簽訂是購房者要注意的三大環(huán)節(jié)，對任何細節(jié)都不要掉以輕心。

　　首先，在買房子的時候要選擇正規(guī)房屋銷售地點，有固定地點，證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)，不要輕信小廣告、內(nèi)部價差之類的陷阱。除了要實地看房以外，還要查看房地產(chǎn)商的營業(yè)執(zhí)照和“五證兩書”。

　　在所有問題都了解清楚并打算購買時，購房者要分清“訂金”以及“定金”的區(qū)別，這兩者不但意義不同，后者更是不會退還的。

　　接著，雖然房屋買賣合同有統(tǒng)一范本，但依然有房產(chǎn)開發(fā)商會基于某些因素的考慮在合同中加入對購房者不公平的霸王條款。購房者一定要對合同中的細節(jié)多加留心，特別是附在后文的補充協(xié)議。

　　在交房前，同樣有三大關(guān)鍵問題是購房者不能忽視的。歷年來，關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛屢見不鮮，部分買房者收到并不相符的房屋也只能“自認倒霉”。

　　第一是驗房。商品房質(zhì)量問題對購房者來說尤為重要，如果經(jīng)濟條件允許，可以選擇專業(yè)的驗房公司驗房。如果是自己驗房，則最好在收房之前就先去網(wǎng)上學習一下相關(guān)知識，驗房時多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。對于不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者可要求開發(fā)商維修，嚴重的還應借助相關(guān)部門索賠、維權(quán)甚至退房。

　　第二是面積問題。根據(jù)圖紙建造的房子面積不可能精確到100%，為此國家也制定了3%的面積浮動。可是不少置業(yè)者會發(fā)現(xiàn)交房時面積誤差率超過了浮動的范圍，錢交了面積卻少了。此類問題建議在簽合同時，就把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

　　第三，小區(qū)規(guī)劃變更導致前期業(yè)主鬧事的案例也時有發(fā)生，包括居住區(qū)域劃分隔離、綠化變車位、公共設(shè)施縮減等。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，業(yè)主可以去相關(guān)部門查閱小區(qū)的整體規(guī)劃審批，積極維權(quán)。

　　時刻關(guān)注法律武器

　　除了對糾紛問題本身的梳理和關(guān)心之外，時刻關(guān)注各地區(qū)、各城市相關(guān)法律法規(guī)及條例的制定，也是便于購房者有效保護自己的“好手段”。比如裝修這一購房之后的重大環(huán)節(jié)同樣糾紛不斷，而今年“3·15”，由上海市工商局備案、上海市室內(nèi)裝飾行業(yè)協(xié)會制定的2015版《上海市室內(nèi)裝飾施工合同示范文本》也正式頒布施行。根據(jù)介紹，新《示范文本》對工程發(fā)包人和承包人的權(quán)益增加了新的制約條款，并對容易混淆扯皮的關(guān)鍵節(jié)點作出了具體規(guī)定，將有利于明晰雙方的職責，更有利于履約的可操作性。

　　據(jù)悉，新版示范文本增加“五項明示”，包括：設(shè)計不能“短斤缺量”；不同承包工程的保修責任；簽訂合同后應開具統(tǒng)一發(fā)票；安全生產(chǎn)和消防的責任；增強裝飾監(jiān)理“自我保護”意識?？梢钥闯?，類似這樣的新規(guī)就是在政策上不斷完善對購房者的保護，購房者同樣不能忽視了其重要性。