住宅工程質量分戶驗收知識問答

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1、  什么叫驗收？什么叫竣工驗收？什么叫分戶驗收？
答: 建筑工程驗收是指在施工單位自行質量檢驗評定的基礎上，參與建設活動的有關單位共同對建筑工程檢驗批、分項、分部、單位工程的質量進行抽樣復驗，根據(jù)相關標準以書面形式對工程質量合格與否做出確認。根據(jù)《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》GB50300規(guī)定，單位工程按照專業(yè) 、建筑部位劃分為地基基礎、主體等6至9個分部；每一個分部按照主要工種、材料、施工工藝、設備類別劃分為若干個分項；每一個分項按照樓層、施工段、變形縫等劃分為若干個檢驗批。檢驗批是工程驗收的最小單位，是分項工程乃至整個建筑工程質量驗收的基礎。工程驗收是一項包括從檢驗批到分項、到（子）分部、到（子）單位工程貫穿于工程建設全過程的連鎖的、系統(tǒng)性的工作?？⒐を炇占磫挝还こ藤|量驗收，是指工程完成設計及合同約定的各項內容，同時在施工單位提交竣工報告后，由建設單位組織工程建設相關責任主體，依據(jù)國家、地方標準對單位工程質量進行的驗收?？⒐を炇帐墙ㄖこ掏度胧褂们暗淖詈笠淮悟炇?，也是最重要的一次驗收。分戶驗收是指在施工單位提交竣工驗收報告后，住宅工程竣工驗收前，按照國家質量驗收規(guī)范對住宅工程的每一戶及公共部位涉及主要使用功能和觀感質量進行的專門驗收。

2、分戶驗收和竣工驗收之間有什么關系?
答：分戶驗收與竣工驗收均是建立在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎上進行的。但兩者有所不同，首先驗收主體不同，分戶驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司，竣工驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工、設計、勘察單位等工程質量責任主體；第二驗收對象不同，分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應進行竣工驗收；第三驗收階段不同，分戶驗收應在施工單位提交竣工報告后住宅工程竣工驗收前完成，分戶驗收合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件，竣工驗收是施工單位提交竣工報告后單位工程質量最終驗收，竣工驗收合格是工程竣工驗收備案和辦理產權的必備條件；第四驗收內容不同，分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質量的驗收，而竣工驗收是工程質量綜合驗收（包括實體、觀感、質量控制資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結果等）并對分戶驗收進行復核；第五實體檢查數(shù)量不同，分戶驗收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查。

3、  建筑工程對施工質量如何控制？
答: 為保證工程質量，控制施工過程，規(guī)范等規(guī)定建筑工程所使用的建筑材料（包括半成品、成品、建筑構配件、設備器具等）進場應驗收并按規(guī)定復試；工種（工序）交接和隱蔽工程應進行檢驗和驗收；分部工程和單位工程中結構安全和使用功能部分應按規(guī)定抽樣檢測，抽樣檢測結果和觀感質量應符合要求；在此基礎上建立了一套包括檢驗批→分項工程→（子）分部工程驗收→（子）單位工程的到現(xiàn)在完整、多層次、系統(tǒng)、全過程的工程質量驗收體系（驗收合格質量要求附后），建設（監(jiān)理）單位在施工單位自檢合格的基礎上對工程質量檢查驗收，相關驗收人員在驗收記錄上簽字并對驗收的結論負責。（GB50300 5.0.1～4）附：工程驗收合格質量要求驗收項目 檢驗批 分項工程 （子）分部工程 （子）單位工程
驗收合格標準 1、主控項目和一般項目的質量經(jīng)抽樣檢驗合格。2．具有完整的施工操作依據(jù)、質量檢查記錄。  1．分項工程所含的檢驗批均應符合合格質量的規(guī)定。 2．分項工程所含的檢驗批的質量驗收記錄應完整。 1. 分部（子分部）工程所含分項工程的質量均應驗收合格。2．質量控制資料應完整。3．地基與基礎、主體結構和設備安裝等分部工程有關安全及功能的檢驗和抽樣檢測結果應符合有關規(guī)定。 4．觀感質量驗收應符合要求。 1．單位（子單位）工程所含分部（子分部）工程的質量均應驗收合格。2．質量控制資料應完整。3．單位（子單位）工程所含分部工程有關安全和功能的檢測資料應完整。4．主要功能項目的抽查結果應符合相關專業(yè)質量驗收規(guī)范的規(guī)定。5．觀感質量驗收應符合要求。

4、  建筑工程檢驗批質量檢驗采用什么方案？
答:檢驗批質量檢驗評定方案，根據(jù)檢驗項目的數(shù)量進行選擇，對計量計數(shù)檢驗可分為全數(shù)檢驗和抽樣檢驗兩大類。對于一些影響結構安全和重要使用功能的檢驗批，當可采用快速檢驗方法時，選用全數(shù)檢驗方案（如混凝土現(xiàn)澆結構、預制構件分項中的部分驗收項目等）；其它檢驗項目根據(jù)其重要性和特點等采用抽樣檢驗方案，抽查總數(shù)的5%至50%，一般為10%左右。（例如：門窗工程中，木門窗、金屬門窗、塑料門窗及門窗玻璃，每個檢驗批抽查5%；考慮到對高層建筑的外窗各項性能要求更為嚴格，每個檢驗批抽查10%；此外，由于特種門的重要性明顯高于普通門，數(shù)量少于普通門，為了保證特種門的功能，規(guī)定每個檢驗批抽樣檢查的數(shù)量50%，遠遠大于普通門的抽查數(shù)量。）

5、  為什么要實行分戶驗收制度？
答:1）建筑工程做為一種特殊的商品，其建設周期長；參建人員多且手工作業(yè)占較大比例；施工技術和工藝水平相對還比較落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉強度低，而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，受氣候和溫度變化影響因收縮變形易產生裂縫等質量問題。因此建筑工程在交付使用后由于溫度變化等影響，隨著時間的推移和材料性能的衰減，會不斷地出現(xiàn)一些觀感和使用功能方面的質量通病，而且受施工技術水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長一段時間內一些質量通病仍難徹底根治。2）根據(jù)我國目前經(jīng)濟水平、建筑工程規(guī)模和特點、建筑成本等因素，在充分保證結構安全和重要使用功能的基礎上，國家驗收規(guī)范確定的檢驗批質量檢驗方案是抽樣檢驗。制定檢驗批的抽樣方案時，在控制生產方風險（或錯判概率α，≤5％）和使用方風險（或漏判概率β，主控項目≤5％，一般項目≤10％）也即合格批被拒收、不合格批被誤收的風險的同時，可能出現(xiàn)少數(shù)非結構安全質量問題在驗收中被遺漏，為此，國家規(guī)定了建筑工程質量保修制度，通過保修工作來彌補施工和驗收中遺留的質量缺陷。隨著國家住房產權制度的改革，商品房已成為住戶所購買的最為昂貴的一件商品，住戶對于所購買房屋各方面的期待值越來越高，希望對所接收的房屋質量尤其是觀感質量和使用功能質量100％檢查并滿足所有的質量要求，有的甚至要求不允許出現(xiàn)一點質量問題，產生了現(xiàn)行工程驗收規(guī)范標準與住戶需求之間的矛盾。3）當前我國的施工驗收規(guī)范及設計規(guī)范對于竣工房屋的某些質量問題如室內空間尺寸偏差目前還沒有明確的驗收標準，對有些質量問題如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統(tǒng)一的規(guī)定。住戶反映的一些質量問題在界定、處理時往往依據(jù)不足，房屋買賣雙方各執(zhí)己見而產生矛盾。4）目前我國建筑工程質量擔保、保險、投訴處理相關制度不健全，質量驗收責任制度和責任追究制度很難落實，少數(shù)建設、施工等單位質量意識不足，發(fā)生質量投訴時處理不及時、不徹底和推委，而對于在質量投訴時提出的經(jīng)濟賠償因為國家沒有依據(jù)，少數(shù)投訴人在賠償?shù)貌坏铰鋵崟r一邊拒絕維修和配合一邊又反復投訴等等，使得一些建筑工程特別是住宅工程的質量投訴處理過程矛盾較多、解決困難重重。采用分戶驗收的方法是現(xiàn)階段有效地緩解和解決有關問題的一種較好辦法，通過分戶驗收工作的開展、落實，加強工程質量責任和責任追究制度的落實，提升工程質量水平，提高住戶對住宅工程質量的滿意度，也能體現(xiàn)政府執(zhí)政為民、為民辦事的工作宗旨。

6、  分戶驗收適用于哪些工程？
答：竣工的所有的住宅工程（包括郊區(qū)、縣和套內含廚衛(wèi)間的商住樓工程住宅部分）均應在分戶驗收合格后方可進行竣工驗收和竣工驗收備案。

7、  分戶驗收與驗收規(guī)范有什么不一致的地方?
答:住宅工程質量分戶驗收是在執(zhí)行國家和地方工程質量驗收規(guī)范、標準的基礎上，通過充分的調查研究，對住戶關心的、國家現(xiàn)行規(guī)范中沒有明確規(guī)定的住宅工程中觀感和使用功能質量的部分內容進行了補充、完善，部分內容做了進一步明確使其更具備可操作性。如增加了室內空間（凈高、開間）允許偏差、外窗（墻）滲漏檢查方法、煙道出屋面高度、驗收合格標識、竣工驗收中對分戶驗收的復核要求、否決標準等；明確了內外墻空鼓、裂縫的檢查方法和相關內容檢查儀器要求等。

8、  分戶驗收應具備哪些條件?
答：工程竣工已完成設計和合同約定的內容；工程質量控制、功能性檢驗等資料完整；施工單位已提交《工程竣工報告》；建設、監(jiān)理、施工單位已完成《工程建設中嚴重質量問題（質量事故）一覽表》、《 涉及結構安全和使用功能設計變更情況一覽表》等。

9、  分戶驗收前應做好哪些準備工作?
答：首先建設單位組織成立分戶驗收組，根據(jù)分戶驗收工作量合理分組，制定驗收方案并向參加驗收人員交底；其次準備好相關的檢測儀器，如：小錘、鋼尺、激光測距儀和漏電保護相位檢測器等，并保證儀器準確和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、衛(wèi)生間等有防水房間的蓄水、外窗淋水試驗的準備工作；另外在建筑物上標識好暗埋水、電管線的走向和室內空間尺寸測量的控制點、線，在建筑物外墻的顯著部位鑲刻工程銘牌等。

10、分戶驗收由誰驗收?
答：分戶驗收由建設單位的項目負責人組織驗收，監(jiān)理單位的總監(jiān)、專業(yè)監(jiān)理工程師和施工單位的質量負責人、項目經(jīng)理、施工員、質量員等參加驗收。已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應當參加住宅工程分戶驗收工作。

11、法律規(guī)定，工程質量責任主體對工程質量承擔什么責任？
答：建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設工程質量負責。1）建設單位（含開發(fā)企業(yè)）是工程質量的第一責任人，對建設工程的質量全面負責。2）勘察、設計單位必須按照工程建設強制性標準進行勘察、設計，并對勘察、設計的質量負責。3）施工單位對建設工程的施工質量負責。4）工程監(jiān)理單位應當依照法律、法規(guī)以及有關技術標準、設計文件和建設工程承包合同，代表建設單位對工程施工質量實施監(jiān)理，并對施工質量承擔監(jiān)理責任。（建質[2004]18號第二條、《建設工程質量管理條例》第十九、二十六、三十六條）

12、分戶驗收中形成哪些驗收記錄?
答：分戶驗收過程中要，室內每戶填寫一份《住宅工程質量分戶驗收記錄（室內）》，公共部位每個檢查單元填寫一份《住宅工程質量分戶驗收記錄（公共部位）》，單位工程驗收完畢匯總填寫《住宅工程質量分戶驗收匯總表》。

13、分戶驗收檢查單元如何劃分?
答：室內以每戶為一個檢查單元；公共部位，每個單元的外墻為一個檢查單元，每個單元每層樓（電）梯及上下梯段、通道（平臺）為一個檢查單元，地下室（地下車庫等大空間的除外）每個單元或每個分隔空間為一個檢查單元。

14、分戶驗收發(fā)現(xiàn)問題應如何整改?
答：分戶驗收檢查發(fā)現(xiàn)不合格的，應對不合格部位及時標注，整改符合要求后，重新進行驗收。

15、竣工驗收如何抽查核實分戶驗收記錄?
答：竣工驗收時，驗收組通過現(xiàn)場抽查的方式復核分戶驗收記錄，工程質量監(jiān)督部門對驗收組復核工作予以監(jiān)督。抽查數(shù)量，室內房間不少于10%、不少于5間（且不少于2戶），同時檢查該戶所對應的樓（電）梯、通道，外墻抽查兩個邊單元中的一個，地下室抽查一個檢查單元。

16、竣工驗收在核實分戶驗收結果時,何時應終止驗收、責令改正?
答：住宅工程竣工驗收復核發(fā)現(xiàn)驗收條件不符合相關規(guī)定、分戶驗收記錄內容不真實或存在影響主要使用功能的嚴重質量問題時，應終止驗收，責令改正，17、什么叫存在影響主要使用功能的質量問題?
答：影響主要使用功能的質量問題包括：外墻、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏；室內空間、主要構件尺寸偏差嚴重超標；墻體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質量問題。    

18、什么叫分戶驗收記錄不真實?
答：當竣工驗收復核結果與分戶驗收記錄不一致，目測觀察有明顯差異或實測誤差在5mm以上，經(jīng)質監(jiān)部門確認屬實的，可判定分戶驗收記錄不真實。

19、對分戶驗收中弄虛作假應如何處理?
答：分戶驗收中弄虛作假、降低標準，將不合格工程按合格工程驗收的，對責任單位和責任人給予不良行為記錄，情節(jié)嚴重的按照有關法律法規(guī)對責任單位進行行政處罰。

20、精裝修房怎么進行分戶驗收？
答：住宅精裝修房在竣工驗收前應進行分戶驗收，按照分戶驗收內容能夠實施的如淋（蓄）水試驗、裂縫檢查、門窗檢查等等按照分戶驗收標準逐戶逐項驗收。對可能因為驗收檢查造成痕跡的如空鼓敲擊、地面標識等，可在最后工序前進行并在“分戶驗收記錄”中注明檢查時間、人員和結論；對于新增功能如空調等，應確定分戶驗收標準經(jīng)設計等有關部門確認。住宅精裝修房，建設單位應會同監(jiān)理、施工單位在分戶驗收前針對工程特點形成分戶驗收專項方案，報質監(jiān)站審核。

21、不規(guī)則房間的凈開間，有找坡地面房間的室內凈高怎么測量？
答：對于室內開間不規(guī)則的房間（如弧形、多角形等）凈開間可不做測量（設計和合同有特殊要求的除外）；對于衛(wèi)生間等地面設計要求找坡的房間，室內凈高測量后可不做凈高極差的計算，但應保證地面找坡最低點處凈高數(shù)據(jù)不低于凈高推算值。

22、室內凈高推算值怎么計算？
答：室內凈高推算值根據(jù)設計層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度后計算得出，分戶驗收前應根據(jù)板厚等參數(shù)確定不同房間的凈高推算值后報設計單位確認。

23、凈高、開間檢測儀器有什么要求？
答：室內凈高、凈開間檢查時要求必須使用激光測距儀?，F(xiàn)場的激光測距儀精度不應大于2mm，使用前應統(tǒng)一比對，保證測量數(shù)據(jù)的一致性。儀器應定期校核、檢定。

24、室內地面都要標出哪些點、彈出哪些線？
答：1）點 在室內每個房間地面距縱橫墻體50㎝處和中心點用十字交叉線標出凈高測量點，并按“室內凈空尺寸測量示意圖”位置標明點的編號。                                                             2）線　室內地面應彈出水、電管線走向線。室內凈開間檢查時要求測距儀靠墻、貼地，激光測距儀光束應穿過測量方向的兩個凈高測量點。對于無分隔墻的房間應彈出墻體兩側邊緣線作為測量基準線。

25、進行分戶驗收的工程，竣工驗收通知質監(jiān)站時應報哪些資料？
答：建筑工程竣工驗收七個工作日前，建設單位應將包含驗收的時間、地點及驗收組名單的《單位工程竣工驗收通知書》報送質監(jiān)站，住宅工程同時尚應報送《住宅工程質量分戶驗收匯總表》、《工程建設中嚴重質量問題（質量事故）一覽表》、《 涉及結構安全和使用功能設計變更情況一覽表》等，室內和公共部位分戶驗收記錄留存現(xiàn)場備查。

26、分戶驗收表格中“驗收記錄及結論”怎么填寫？
答：分戶驗收表格中“驗收記錄及結論”，填寫驗收的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題以及結論“（不）符合要求”，對于驗收項目中設計參數(shù)另有要求的應在記錄欄中予以注明。“綜合驗收結論”中填寫“（不）合格”。

27、“住宅工程質量分戶驗收標識牌”怎么使用？
答：分戶驗收合格后，現(xiàn)場驗收人員簽字確認并在室內顯著位置貼出統(tǒng)一制作的“住宅工程質量分戶驗收標識牌”（已制作成不干膠形式）?？⒐を炇蘸头课萁桓稌r戶內沒有貼出“住宅工程質量分戶驗收標識牌”的工程視同為分戶驗收未完成或不合格。

28、住宅工程房屋交付時住戶應注意什么？
答：1）查閱資料 住戶應要求建設單位提供該工程的《房屋建筑工程竣工驗收備案表》，同時查閱房屋開發(fā)商提交的《住宅工程質量保證書》以及所含的《住宅工程質量分戶驗收記錄（室內）》等是否齊全。 2）查看標識 查看戶內地面是否標識好暗埋水、電管線的走向和室內空間尺寸測量的控制點、線，是否貼有驗收人員簽名的“住宅工程質量分戶驗收標識牌”。 3）質量檢查 為了避免可能因裝修或后期施工破壞等導致的質量問題責任界定不清、認定困難，住戶在住宅交房時應對住宅戶內觀感和使用功能方面質量狀況進行檢查，包括：對衛(wèi)生間及其它有防水要求的房間地面進行24小時蓄水試驗，檢查外墻、外窗、衛(wèi)生間、管道是否滲漏，房間空間尺寸和觀感是否符合要求，水、電方面使用功能是否正常等。發(fā)現(xiàn)問題后，住戶應及時通知物業(yè)公司和開發(fā)商并辦理書面確認手續(xù)。

29、住宅工程交付后存在質量問題如何處理？
答：建筑工程竣工后，一些國家規(guī)范允許范圍內的不影響結構安全和重要使用功能的質量問題仍然可能存在，如空鼓、粉刷面層裂縫、空間尺寸偏差等，同時由于建筑產品和材料的自身特點，隨著時間推移，建筑工程逐漸會產生一些影響觀感及使用功能的質量問題。住宅工程交付時，住戶應對工程質量進行檢查，發(fā)現(xiàn)存在嚴重質量問題、主要使用功能質量問題如滲漏等或超出驗收規(guī)范和相關規(guī)定允許范圍內的質量問題的，應取證并請建設單位、物業(yè)公司予以確認，情況屬實的予以整改并在整改完成后重新檢查。住宅交付后保修期內發(fā)生的質量問題，住戶也應及時向建設單位、物業(yè)公司反映并予以確認，建設單位應按照住宅工程質量保修相關規(guī)定對質量問題進行保修，當有爭議、糾紛時可采用如下方式進行處理：一是協(xié)商。協(xié)商是質量糾紛的最有效最經(jīng)濟的解決方式，協(xié)商由當事人直面進行，提出處理方案，維修恢復使用功能；因質量問題給一方造成直、間接損失也可予以一定補償。協(xié)商一經(jīng)達成一致，雙方簽定協(xié)議，予以落實。二是投訴。經(jīng)協(xié)商無果的質量糾紛，當事人一方或雙方均可提出投訴。投訴的受理除了建設行政部門及其投訴受理機構（不受理涉及經(jīng)濟補償和糾紛的部分）外，也可以是消費者協(xié)會等相關單位。投訴受理單位要以存在的質量問題為基礎，本著合法、合理、公平、公正的原則，依據(jù)相關標準，責成質量責任方對工程存在質量問題實施有效整改，以維護購房者的合法權益。三是訴訟。當協(xié)商、投訴達不成協(xié)議或已達成的協(xié)議不能履行時，訴訟是解決質量糾紛的最終途徑。經(jīng)法院審理判決，由質量責任方承擔整改修復及賠償責任。在訴訟審理過程中，對難以認定的質量問題，司法部門可委托有資質的單位進行鑒定。

30、分戶驗收是否會增加工程造價、延長工期、提高工程成本？
答：根據(jù)現(xiàn)場調查和分析，按照《南京市住宅工程質量分戶驗收管理辦法》，經(jīng)過培訓并能夠熟練操作的驗收小組每戶驗收時間約為30－45分鐘，按一般住宅工程每幢36－60戶、1－3個驗收小組計算，現(xiàn)場分戶驗收連同公共部位大約需要2－3天時間，扣除原住宅工程驗收必須抽查的工作量，實際增加的時間是有限的，通過竣工驗收前工期合理、科學安排，分戶驗收本身對工期、造價基本不構成影響，而分戶驗收的有效實施，使住宅工程質量問題可以提前發(fā)現(xiàn)和解決，減少了工程交付中的矛盾和交付后的維修工作，從某種意義上講節(jié)約了后期的時間和成本。當然，對一些建設過程中質量控制不嚴、存在質量隱患和未按設計文件施工的住宅工程，當分戶驗收時發(fā)現(xiàn)較多質量問題需要返工和整改時，就會造成建筑材料、人工和時間的增加，亦即工程施工成本和工期的增加。分戶驗收的實施，必將督促施工、監(jiān)理單位等加強建設過程中的質量預控和檢查，落實工程質量責任，實現(xiàn)工程質量的科學管理，并全面推進全市工程質量的提高。符合要求后重新組織竣工驗收