房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

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Abstract: After China' s entry into WTO，some well-rounded foreign real estate agencies and home financial company have entered into China' s real estate market·Encountered with gradually matured market，the real estate enterprises pay more attention to the issue of how to preserve the biggest profit space .In this paper，the cost management will be investigated deeply and related measures will be put forward .This paper follows the principle of standing out the emphasis and exploring deeply the essential proble m.With the theory-coupled-examples method，the fundamentality of cost management in decision-making and programming design stage is studied.The object syste m method is used to evaluate the quality of the decision-making and using compound engineering designing principle to manage the cost .The results prove that the decision-making as well as programming design stage is the key of cost management，which should be taken seriously by China' s real estate enterprises.

Keywords: cost management; decision-making; programming design

    在市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代,當(dāng)某一高檔消費(fèi)品的市場日趨完善成熟的時(shí)候,市場競爭主要表現(xiàn)為價(jià)格的競爭。正如20世紀(jì)末,家電行業(yè)當(dāng)其發(fā)展到一定程度最終導(dǎo)致了價(jià)格競爭。同樣房地產(chǎn)作為一種商品,當(dāng)基本的房地產(chǎn)元素,如房型、環(huán)境、外型等都已被市場理性選擇,在房地產(chǎn)市場十分規(guī)范的情況下,價(jià)格戰(zhàn)將是一種趨勢(shì),這時(shí),成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小,這成為市場競爭中更為現(xiàn)實(shí)的手段和制勝關(guān)鍵。

    成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)中十分重要的工作。企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地,取得良好的經(jīng)濟(jì)效益,就必須十分重視開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作,切實(shí)提高成本管理水平。而現(xiàn)實(shí)中,不少房地產(chǎn)企業(yè)并不太重視成本管理,并卻存在著很多問題。比如許多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前,并未確定一個(gè)總的成本管理目標(biāo)———目標(biāo)成本,而是錢花到哪算哪,這就會(huì)導(dǎo)致成本失控,無法為成本管理提供明確的目標(biāo)和方向。許多人還認(rèn)為,成本管理是財(cái)務(wù)的事。

    為了很好的解決這些問題,本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序中最容忽視的兩個(gè)方面來闡述應(yīng)如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理。

1　決策階段

    著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙有句名言:“管理就是決策?！狈康禺a(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的特點(diǎn),而對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本影響最大的因素就是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的決策,決策不當(dāng)或決策失誤所造成的損失,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是難以估量的。一個(gè)錯(cuò)誤的決策會(huì)給企業(yè)帶來巨大的虧損甚至可以使一家企業(yè)倒閉。然而,房地產(chǎn)投資的特點(diǎn),又使房地產(chǎn)投資決策難免不出現(xiàn)或大或小的失誤,所以對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說首先要建立科學(xué)的決策機(jī)制,而決策最主要的依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。

    上海世界貿(mào)易大廈的失敗是由于樓盤的選址缺少開發(fā)寫字樓的背景條件,廣州汽車博覽中心寫字樓的沉寂,也是因其建在了一塊被高架橋包圍的三角地帶上。而這些都是我們可以借助于項(xiàng)目可行性研究避免的情形。項(xiàng)目的可行性研究,就是要從市場、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等多方面對(duì)項(xiàng)目的前景進(jìn)行分析預(yù)測,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的綜合評(píng)價(jià),告訴我們能不能做,怎么做,幫助我們更透徹清楚地了解市場和項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、定位,了解各種可能產(chǎn)生影響的因素,規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的把握能力。因此建立科學(xué)的可行性研究體系勢(shì)在必行。

1.1　建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

    我們應(yīng)不斷借鑒西方發(fā)達(dá)國家尤其是國際著名咨詢公司的關(guān)于可行性研究的理論、研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等各種因素,建立一套適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。經(jīng)初步研究,房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等指標(biāo)。

    規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公共設(shè)施配套、交通等因素。

    設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)考慮性價(jià)比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟(jì)性、采光、通風(fēng)、環(huán)保、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能等因素。

    市場定位評(píng)價(jià)指標(biāo)是以房地產(chǎn)市場調(diào)查資料和市場預(yù)測結(jié)果為基礎(chǔ),就租售價(jià)格、租售率、租售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)等建立評(píng)價(jià)指標(biāo)。

    經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)則考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出,分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡情況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測等。綜合評(píng)價(jià)從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。

    以上每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)所包含的因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本都有直接或間接的影響。如:建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比,它反映用地合理性情況,是城市管理的控制性指標(biāo)。容積率是反映地塊開發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo),無綱量,其內(nèi)涵與“建筑密度”一致,但表述形式不同,容積率=總建筑面積/地塊面積。適當(dāng)提高建筑平均層數(shù)和建筑密度,控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率,可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià),同時(shí)節(jié)約用地,從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。例:某市住宅用地面積為5公頃,規(guī)劃了Ａ、Ｂ、Ｃ三個(gè)方案,Ａ方案全部是6層住宅;Ｂ方案總建筑面積中有30%為16層的高層住宅,其余為6層住宅;Ｃ方案全部為16層的高層住宅。

　　可見,Ｂ方案由于吸取了Ａ、Ｃ方案的優(yōu)點(diǎn),顯得經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。各定量因素經(jīng)轉(zhuǎn)化后成為下列評(píng)價(jià)因素(見表2)。

　　由此,進(jìn)一步說明Ｂ方案的綜合經(jīng)濟(jì)效益較顯著。

    再如設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)中的性價(jià)比,實(shí)際就是項(xiàng)目功能與成本之比(即項(xiàng)目的價(jià)值)。運(yùn)用價(jià)值工程在保證工程功能不變的情況下,降低項(xiàng)目投資。案例:重慶某電影院,由于夏季氣溫高,需設(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)降溫,以滿足人們舒適度的要求。原方案:機(jī)械制冷系統(tǒng)(氟利昂制冷)需資金50萬。新方案:經(jīng)過價(jià)值分析,決定采用人防地道風(fēng)降溫,功能不變,造價(jià)可大大降低。經(jīng)過試驗(yàn)、測定,室外空氣經(jīng)地下巖體地道(長度約150ｍ)降溫,可達(dá)到空調(diào)溫、濕度要求,地道是一個(gè)天然的人工冷源,再經(jīng)風(fēng)機(jī)和少量送風(fēng)管道至電影院大廳,將風(fēng)速控制在人們所要求的范圍內(nèi),滿足了電影院空調(diào)的要求。僅用資金5萬元,而且運(yùn)行費(fèi)、電耗、維修費(fèi)也大大降低。其他指標(biāo)由于篇幅所限,不再一一闡述。

    目前,在這套體系中,已有《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、商品住宅性能評(píng)價(jià)、國家康居住宅示范小區(qū)等評(píng)價(jià)指標(biāo),可在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建立、完善。

1.2　建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)人員體系

    一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、社會(huì)環(huán)境專家等人員。

    經(jīng)濟(jì)分析專家主要是從宏觀上對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)進(jìn)行分析,避免發(fā)生重大的偏差。

    社會(huì)環(huán)境專家主要從社會(huì)學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)。

    市場調(diào)查人員主要調(diào)查過去和當(dāng)前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來分析當(dāng)前市場的狀況,并與經(jīng)濟(jì)分析專家一起預(yù)測未來趨勢(shì)。

    造價(jià)工程師是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的土建、設(shè)備及安裝等價(jià)格進(jìn)行正確的估算。

    注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是研究小組的核心,它的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對(duì)未來市場的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí),對(duì)項(xiàng)目做出計(jì)算和總評(píng)價(jià),編寫可行性報(bào)告(可行性研究操作流程見圖1)。

2　規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資主要花費(fèi)在施工階段,這是發(fā)展商普遍存在的一種認(rèn)識(shí),他們認(rèn)為只要加強(qiáng)此階段的監(jiān)控,就可大量節(jié)約成本。為了做好這一點(diǎn),發(fā)展商加強(qiáng)預(yù)算審查,安排施工全過程的材料和質(zhì)量的監(jiān)理,為了訂購便宜的材料,發(fā)展商甚至親自出馬“貨比三家”等等。然而,項(xiàng)目建成之后,發(fā)展商卻發(fā)現(xiàn)這樣做并沒有使成本下降多少。問題的關(guān)鍵在于發(fā)展商忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控。研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為75%,施工圖設(shè)計(jì)(技術(shù)設(shè)計(jì))階段,影響工程造價(jià)的程度為25%～35%,施工開始,通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性為5%～10%,據(jù)國外統(tǒng)計(jì)資料,在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88%。設(shè)計(jì)圖紙一旦審定,工程成本也就基本確定。設(shè)計(jì)質(zhì)量高,既可滿足功能要求,又能降低成本;如設(shè)計(jì)保守,會(huì)增加工程造價(jià);設(shè)計(jì)粗糙,會(huì)導(dǎo)致工程經(jīng)常更改,增加工程成本。設(shè)計(jì)對(duì)于工程項(xiàng)目建設(shè)工期、項(xiàng)目成本和質(zhì)量以及建成后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益,都起著決定性作用。因此,在滿足項(xiàng)目使用功能的前提下,合理設(shè)計(jì)可以使項(xiàng)目成本大幅度降低,充分挖掘設(shè)計(jì)潛力,將是控制成本的關(guān)鍵所在。在此階段如何操作才能達(dá)到降低成本的目的?

    運(yùn)用并行工程(ＣＥ)的思想進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

    規(guī)劃設(shè)計(jì)階段并不是孤立的環(huán)節(jié),它需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員從整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的角度出發(fā)綜合考慮各方面因素。例如某樓盤從設(shè)計(jì)師的角度說無可挑剔,但就是賣不動(dòng),沒人感興趣。為什么會(huì)這樣?因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)之前,發(fā)展商就沒有考慮到,能夠接受這種黃金地段住宅價(jià)位的買家,對(duì)戶型、面積及戶外設(shè)施的較高要求。一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑方案的形成,要求制定者要懂得市場,有豐富的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn),對(duì)買家非常了解,對(duì)個(gè)人居住生活中的行為規(guī)律、喜好,社交特點(diǎn)非常了解。

    對(duì)于大宗產(chǎn)品來說,“需求”不足以概括顧客全部的心理和現(xiàn)實(shí)行為。當(dāng)口渴的時(shí)候,會(huì)產(chǎn)生“想喝水或飲料”的需求,這一行為是低涉入度、低風(fēng)險(xiǎn)的,喝過以后幾乎馬上就忘卻了。但當(dāng)購房置業(yè)的時(shí)候,在這一行為發(fā)生的前期,往往目標(biāo)購房者心里就有了種種憧憬,從大的方面來說,想到將要過一種完全不同的生活,生活有了另外一種風(fēng)景;從小的方面來說,在心里勾劃每一個(gè)房間的布置、為家里的每一個(gè)人安排一個(gè)自由的空間、為觀景陽臺(tái)所能呈現(xiàn)的畫面浮想聯(lián)翩……總之,有了一整套“需求愿景”,它外延既廣,內(nèi)涵也特別豐富。建筑設(shè)計(jì)的要求應(yīng)當(dāng)是具體而詳細(xì)的,在建筑上每一部分應(yīng)考慮哪些因素,應(yīng)該表現(xiàn)什么,項(xiàng)目要賦予的特色是什么,功能是什么,這些特色和功能如何體現(xiàn),只有從目標(biāo)購房者出發(fā),從需求出發(fā),我們才能找到答案,建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)要求,往往為項(xiàng)目所有的優(yōu)勢(shì)打下了伏筆,做好了準(zhǔn)備,這就是并行工程的首要部分即對(duì)市場潛在機(jī)會(huì)的分析,營銷策劃人員由此來確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位與產(chǎn)品概念,然后規(guī)劃人員就可以根據(jù)目標(biāo)客戶的層次、愛好等來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),這樣開發(fā)的樓盤才有可能暢銷,這也就是從實(shí)際出發(fā),發(fā)現(xiàn)需求滿足需求的過程。如此操作才能使樓盤面臨的風(fēng)險(xiǎn)降到最低,從而使開發(fā)項(xiàng)目的投資迅速回籠,成本降低的可能性達(dá)到最大。

    并行工程的思想是由與新樓盤有關(guān)的設(shè)計(jì)、建造、銷售、物業(yè)管理等人員組成一個(gè)多學(xué)科的工作小組,在新樓盤的設(shè)計(jì)階段就根據(jù)顧客的需要一起考慮產(chǎn)品的可制造性、可推廣性、可維護(hù)性以及成本等方面的產(chǎn)品特性(如圖2)。各個(gè)階段的資訊流是相互關(guān)聯(lián)的,與新樓盤有關(guān)的所有工作之間存在著多向資訊的交流。這樣使新樓盤的研究與開發(fā)過程中的決策過程完全不同于傳統(tǒng)的串行過程,它在每一個(gè)階段同時(shí)   考慮樓盤生命周期中的所有約束條件。設(shè)計(jì)過程和其他過程的集成有助于新樓盤在設(shè)計(jì)階段就發(fā)現(xiàn)問題并馬上予以解決,這樣,當(dāng)最后的設(shè)計(jì)被驗(yàn)證以后,該新樓盤就是可制造、可推廣、可維護(hù)的,并具有很高的品質(zhì),滿足顧客的需求。

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