不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)：國(guó)土部全面調(diào)研15個(gè)試點(diǎn)城市

不動(dòng)產(chǎn)登記落地是否形成對(duì)樓市回暖的對(duì)沖也一度引發(fā)決策者關(guān)注，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，國(guó)土部也對(duì)此做了專(zhuān)題性的調(diào)研和分析。

調(diào)研的主要對(duì)象即是全國(guó)首批不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)系點(diǎn)。“從實(shí)踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，均未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。”國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任佟紹偉如是介紹。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記自誕生之初便引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，其被認(rèn)為和降房?jī)r(jià)、反腐密切相關(guān)。

查看過(guò)去一年里不動(dòng)產(chǎn)登記和樓市的大事表，持有不動(dòng)產(chǎn)登記降房?jī)r(jià)觀點(diǎn)的市場(chǎng)人士不難找到佐證。

2014年5月7日，國(guó)土部正式掛牌成立了不動(dòng)產(chǎn)登記局，這也是建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度重要一步，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)拉開(kāi)序幕。此后，不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)的時(shí)間表明確，并在穩(wěn)步推進(jìn)中。

相對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在2014年步入深度調(diào)整階段，不管是成交量、價(jià)格，還是拿地、開(kāi)工等多個(gè)指標(biāo)均顯示，樓市進(jìn)入下行階段。

此種猜測(cè)在2015年亦未結(jié)束。2015年以來(lái)，中央明確了穩(wěn)定住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的基調(diào)。從中央到地方，出臺(tái)了一系列的樓市利好新政，并形成了對(duì)樓市的托舉。

“但和歷史同期的貨幣政策寬松時(shí)期相比，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)回升的幅度和覆蓋面較為有限。”中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜結(jié)合上半年樓市行情如是評(píng)價(jià)。

甚至有輿論認(rèn)為，樓市并沒(méi)像前幾年那樣在國(guó)家層面的鼓勵(lì)性政策出臺(tái)后有強(qiáng)勁的表現(xiàn)，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施。

上述關(guān)聯(lián)性的猜測(cè)，一度導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記在2015年落地難。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪獲悉，國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心也基于此做了深入的調(diào)研，“實(shí)踐證明，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不明顯，”國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任佟紹偉如是告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

下半年以穩(wěn)住房消費(fèi)為主

黃瑜也認(rèn)為，本輪樓市回暖的行情有限，不過(guò)多輪利好下，樓市震蕩期已經(jīng)結(jié)束，已步入增長(zhǎng)周期，并將在下半年持續(xù)。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，百城住宅價(jià)格止跌轉(zhuǎn)漲，累計(jì)上漲0.82%.

銷(xiāo)售端數(shù)據(jù)也類(lèi)似，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月單月商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別同比增長(zhǎng)15.0%、24.3%，漲幅較4月分別顯著擴(kuò)大8.0、11.0個(gè)百分點(diǎn)。

前5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為24409億元，同比增長(zhǎng)3.1%，結(jié)束自2014年以來(lái)的同比下降態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)。

相對(duì)滯后的房地產(chǎn)開(kāi)工和投資數(shù)據(jù)也出現(xiàn)降幅收窄的趨勢(shì)。

前5月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為50305萬(wàn)平方米，比1-4月收窄2.0個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房屋施工面積達(dá)61.7億平方米，同比增長(zhǎng)5.3%，增速較1-4月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，此次回暖存在明顯的政策階段性特征，黃瑜介紹，3·30樓市新政是一個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，4月份，多城市出臺(tái)公積金調(diào)整政策，穩(wěn)定住房消費(fèi)，也因此，3、4月份的房?jī)r(jià)跌幅收窄。

5月，央行再次降息，各地也緊跟中央步伐，住房公積金、降首付等新政陸續(xù)落地，百城房?jī)r(jià)在5月環(huán)比止跌。

6月后新一輪降息降準(zhǔn)出臺(tái)，疊加上多地頻出的利好政策，6月的百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅擴(kuò)大至0.56%.

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒，市場(chǎng)雖處于上升通道，但遠(yuǎn)不如2009年回暖的明顯。

上一次較大力度的貨幣寬松出現(xiàn)在2008-2009年間，央行五輪降息、四輪降準(zhǔn)，采取了適度寬松的貨幣政策，有效的化解危機(jī)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回溫，2009年商品房、住宅的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積明顯出現(xiàn)反彈。

相比之下，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛也表示，市場(chǎng)反應(yīng)總體溫和，分化嚴(yán)重。一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市樓市緩緩回暖，二線非熱點(diǎn)城市和面廣量大的三四線城市普遍疲軟，遠(yuǎn)不如2008-2009年顯著。

黃瑜也認(rèn)為，本輪樓市回暖的行情有限，不過(guò)多輪利好下，樓市震蕩期已經(jīng)結(jié)束，已步入增長(zhǎng)周期，并將在下半年持續(xù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)難題

不動(dòng)產(chǎn)登記的推進(jìn)與短期穩(wěn)定住房消費(fèi)的方向如何協(xié)調(diào)，也成為國(guó)土部在2015年力推不動(dòng)產(chǎn)登記遇到的一大難題。

樓市下半場(chǎng)的利好離不開(kāi)持續(xù)寬松的市場(chǎng)、政策環(huán)境。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自住建部系統(tǒng)多方采訪獲悉，穩(wěn)定住房消費(fèi)仍將是下半年樓市新政的主題，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)寬松的市場(chǎng)環(huán)境特別是金融環(huán)境可期，住建部將通過(guò)落實(shí)地方調(diào)控的主體責(zé)任，督促提高住房公積金使用效率等確保樓市消費(fèi)。

穩(wěn)樓市依然是樓市下半場(chǎng)的主題，不過(guò)，胡志剛認(rèn)為，鼓勵(lì)入市和激勵(lì)救市的進(jìn)程中還隱藏著一個(gè)巨大的“暗礁”，那就是不動(dòng)產(chǎn)登記的推進(jìn)以及房地產(chǎn)稅的落地。

“近年來(lái)，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記以及房產(chǎn)稅的推進(jìn)的爭(zhēng)議以及中央鼓勵(lì)住房消費(fèi)的不同聲音頻出，其中不乏一些過(guò)度渲染，這導(dǎo)致了消費(fèi)者乃至市場(chǎng)對(duì)刺激政策產(chǎn)生了‘抗藥性’，市場(chǎng)回暖也隨之出現(xiàn)了徘徊。”胡志剛?cè)缡墙榻B。

在胡志剛看來(lái)，各級(jí)政府為了救市而出臺(tái)的近期階段性鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策和被納入遠(yuǎn)期常態(tài)化發(fā)展戰(zhàn)略的房產(chǎn)稅應(yīng)該首尾相應(yīng)，相互配合，相互融合，歸根結(jié)底要力戒相克，力促相生。

不動(dòng)產(chǎn)登記的推進(jìn)與短期穩(wěn)定住房消費(fèi)的方向如何協(xié)調(diào)，也成為國(guó)土部在2015年力推不動(dòng)產(chǎn)登記遇到的一大難題。

根據(jù)國(guó)土部的統(tǒng)計(jì)，截止到2015年3月份，我國(guó)300多個(gè)地市州盟、2800多個(gè)縣市區(qū)旗中，只有50個(gè)地市、101個(gè)縣完成了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，占比分別不到16%和4%.這也就意味著96%的縣級(jí)還沒(méi)進(jìn)行機(jī)構(gòu)整合。

但根據(jù)國(guó)土部力推不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間表，要確保2015年內(nèi)完成各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，人員業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)，工作流程再造，技術(shù)管理的銜接。

為督促落地，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自國(guó)土部獲悉，國(guó)土部近期向全國(guó)各省區(qū)派出了8大督導(dǎo)組，督導(dǎo)各市縣盡快建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)。

根據(jù)此前的了解，國(guó)土部的一位人士介紹，進(jìn)展緩慢的原因很多，部門(mén)利益、數(shù)據(jù)難題等等，也有地方反映是和當(dāng)?shù)卮龠M(jìn)樓市消費(fèi)的政策對(duì)沖。

如果不動(dòng)產(chǎn)登記的推進(jìn)真的會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，地方在選擇上，不動(dòng)產(chǎn)登記的推進(jìn)肯定要讓位于房地產(chǎn)市場(chǎng)的維穩(wěn)，畢竟短期來(lái)看，地方的當(dāng)務(wù)之急是穩(wěn)增長(zhǎng)，尤其是穩(wěn)住房地產(chǎn)下滑給地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的壓力。

15個(gè)聯(lián)系點(diǎn)的實(shí)踐：與樓市無(wú)關(guān)

“從實(shí)踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，均未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。據(jù)悉，不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)際上一直客觀存在，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開(kāi)張”。

不動(dòng)產(chǎn)登記落地是否形成對(duì)樓市回暖的對(duì)沖也一度引發(fā)決策者關(guān)注，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，國(guó)土部也對(duì)此做了專(zhuān)題性的調(diào)研和分析。

調(diào)研的主要對(duì)象即是全國(guó)首批不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)系點(diǎn)。“從實(shí)踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，均未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。

以徐州市為例，3月，徐州主城區(qū)商品房交易3451套，同比減少19.69%，環(huán)比增加39.49%；交易面積32.04萬(wàn)㎡，同比減少20.85%，環(huán)比增加33.61%；交易均價(jià)6062元/㎡，同比下降1.94%，環(huán)比下降5.62%.

4月，徐州主城區(qū)商品房交易4691套，同比增加27.44%，環(huán)比增加35.93%；交易面積41.48萬(wàn)㎡，同比增加26.70%，環(huán)比增加29.46%；交易均價(jià)6205元/㎡，同比下降2.04%，環(huán)比增加2.36%.

“4月份成交量和價(jià)格的明顯回升，很大程度上源于央行3月30日宣布二套房款首付可低至四成，財(cái)政部同時(shí)發(fā)布通知要求個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。”佟紹偉稱(chēng)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前后交易量、交易價(jià)格基本穩(wěn)定，沒(méi)有表現(xiàn)新房受抑制、二手房拋售現(xiàn)象。

瀘州樓市雖和徐州不同，但亦反映出樓市變化與不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)系不大，該市二手房市場(chǎng)下滑、新房市場(chǎng)穩(wěn)定。

2015年一季度，瀘州市新建商品房成交面積和套數(shù)同比分別下降5%和6%，存量房成交面積和套數(shù)同比分別下降76%和77%.

“瀘州二手房由于戶(hù)型小，且小區(qū)環(huán)境配套不完善，導(dǎo)致成交量下滑。”上述國(guó)土部人士介紹，該市2015年二手房套數(shù)和面積與新房占比同比分別下降了66.6和66.5個(gè)百分點(diǎn)。

和常州一樣，瀘州并沒(méi)有出現(xiàn)二手房拋售熱潮或抑制新房市場(chǎng)的波動(dòng)情形。

實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)登記制度一直客觀存在，原國(guó)土部地籍司副司長(zhǎng)向洪宜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心在于統(tǒng)一，其重點(diǎn)是通過(guò)整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開(kāi)張”。

國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心市場(chǎng)監(jiān)測(cè)處處長(zhǎng)盧靜表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項(xiàng)摸清家底、保護(hù)公有和私有財(cái)產(chǎn)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)之間合法交易的制度。中國(guó)有960萬(wàn)平方公里的陸地面積，城市建成區(qū)的面積只占0.5%，是各種不動(dòng)產(chǎn)登記中的最小的一塊，更不用說(shuō)廣大的農(nóng)村的土地，包括農(nóng)村的耕地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們城市建成區(qū)的面積。

盧靜也稱(chēng)，不動(dòng)產(chǎn)登記可能在一定程度上影響預(yù)期，但本身是行政管理行為并不是房地產(chǎn)調(diào)控政策，并沒(méi)有明顯影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房產(chǎn)稅開(kāi)征或擇機(jī)出臺(tái)

“社會(huì)各界普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅屬于地方稅種，其課稅對(duì)象是房屋，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)；但兩者是否具有深層次的關(guān)聯(lián)，需視未來(lái)我國(guó)房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)方案而定。”

相比不動(dòng)產(chǎn)登記引發(fā)二手房拋售潮的直接影響，其推進(jìn)可能帶來(lái)的房地產(chǎn)稅開(kāi)征才是直接影響市場(chǎng)預(yù)期、抑制樓市回暖的重要因素。

“當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀上有利于摸清房地產(chǎn)家底，為房地產(chǎn)改革奠定更加扎實(shí)的基礎(chǔ)，但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不是開(kāi)征房產(chǎn)稅的必要環(huán)節(jié)和前置條件。”佟紹偉介紹。

按照《立法法》，房產(chǎn)稅的征收須遵循稅收法定原則，即稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度都須由法律規(guī)定。

盧靜進(jìn)一步解釋?zhuān)慨a(chǎn)稅的征收必須遵循稅收法定原則，嚴(yán)格履行法定程序。社會(huì)各界普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅屬于地方稅種，其課稅對(duì)象是房屋，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)；但兩者是否具有深層次的關(guān)聯(lián)，需視未來(lái)我國(guó)房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)方案而定。

如果開(kāi)征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，即使在分散登記模式下，房產(chǎn)稅的立法程序也完全可以隨時(shí)啟動(dòng)。

“無(wú)論是統(tǒng)一登記還是分散登記，房屋登記管轄都遵循屬地登記原則，地方登記機(jī)構(gòu)完全掌握當(dāng)?shù)胤课莸怯浀挠嘘P(guān)數(shù)據(jù)資料，各地方在統(tǒng)一登記前也已經(jīng)具備了征收房產(chǎn)稅所需要的登記數(shù)據(jù)條件。”佟紹偉介紹。

上海、重慶兩地于2011年已分別試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅，“彼時(shí)兩地遠(yuǎn)未達(dá)到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)‘四統(tǒng)一’的條件，但同樣也具備了征收房產(chǎn)稅的條件”。盧靜介紹。

當(dāng)然，也有說(shuō)法是重慶和上海的房地產(chǎn)稅存在征收面窄和征收稅率低兩個(gè)問(wèn)題。

但即使是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收面和提高征收稅率，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響也還是有限。

佟紹偉算了一筆賬，假定房地產(chǎn)稅收征收采取全面征收，稅率定為1%的較高稅率，最直接的影響是房地產(chǎn)價(jià)格的下降，下降幅度為房地產(chǎn)稅率和資金貼現(xiàn)率的比值。按照現(xiàn)在貼現(xiàn)率為5%計(jì)算，我國(guó)房?jī)r(jià)將有1%÷5%=20%的跌幅?？紤]到通貨膨脹，中低收入稅率的折扣，以及房地產(chǎn)稅收用于城市基礎(chǔ)建設(shè)帶來(lái)的房地產(chǎn)的升值，我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格跌幅在15%左右。

而如果取消流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的二套房20%的房產(chǎn)個(gè)人所得稅，那么兩者的成交價(jià)格將相當(dāng)。以一套100萬(wàn)房產(chǎn)計(jì)算，征收1%房地產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)貶值為85萬(wàn)左右。而100萬(wàn)房產(chǎn)在二手房市場(chǎng)，如果滿(mǎn)五年，升值大概在一倍左右，需要繳納（100-50）×20%=10萬(wàn)的個(gè)人所得稅，房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值也是90萬(wàn)左右。

“也就是說(shuō)，房地產(chǎn)稅開(kāi)征，與現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅的20%稅率的政策效果相當(dāng)。”佟紹偉介紹。

不過(guò)，佟紹偉亦認(rèn)為，不同的房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計(jì)思路和方案，需要不同的登記數(shù)據(jù)支撐，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可能會(huì)因采用不同的稅制而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)調(diào)整的內(nèi)生邏輯

之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠(yuǎn)不如上一輪的重要原因是房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動(dòng)力發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入了白銀時(shí)代。

“此次樓市調(diào)整和不動(dòng)產(chǎn)登記雖存在時(shí)間上的錯(cuò)配，但并無(wú)直接關(guān)系。”盧靜解釋。

之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠(yuǎn)不如上一輪的重要原因是房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動(dòng)力發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入了白銀時(shí)代。

所謂的房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動(dòng)力，佟紹偉介紹，即是需求，來(lái)自于兩個(gè)方面，一個(gè)是人口；一個(gè)是城鎮(zhèn)化。

過(guò)去十年，我國(guó)城市化率保持高速發(fā)展，平均每年進(jìn)城人口接近2000萬(wàn)，相當(dāng)于每年增加一個(gè)北京、上海這么大規(guī)模的一個(gè)城市。

“農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移總量已較為有限，主動(dòng)城鎮(zhèn)化到達(dá)65%左右后趨于平緩，此后城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高將有賴(lài)于被動(dòng)城鎮(zhèn)化，這是一個(gè)長(zhǎng)期的、被動(dòng)的過(guò)程。”佟紹偉介紹。

與此同時(shí)，城市分化將逐步加大，胡志剛也表示，一方面伴隨著快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展，粗獷型產(chǎn)品不能滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求；另一方面，不同城市的產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入不同，房地產(chǎn)的需求也不同，在房地產(chǎn)步入存量市場(chǎng)之際，也存在不同城市之間房地產(chǎn)資源錯(cuò)配的問(wèn)題。

而從人口因素來(lái)看，2010年，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值，隨后開(kāi)始下降，到2013年這個(gè)比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)，65歲以上買(mǎi)房需求較薄弱的群體占比逐年增加。

這也意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求增長(zhǎng)減緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)應(yīng)該成為未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的常態(tài)。

構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

在盧靜看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記的落地對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不是抑制作用，長(zhǎng)期來(lái)看，在構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)方面具有重要價(jià)值，也為解決房地產(chǎn)的深層次問(wèn)題提供更準(zhǔn)確、適時(shí)的數(shù)據(jù)支撐。

在盧靜看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記真正的意圖與目的，不是調(diào)控房?jī)r(jià)，也不是為開(kāi)征房地產(chǎn)稅，更不是成為反腐利器。但其對(duì)于房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展有重要意義，可以推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求和監(jiān)管提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

毋庸置疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展不可持續(xù)，且存在多種風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)興業(yè)銀行對(duì)中美兩國(guó)的私人財(cái)富比較發(fā)現(xiàn)，我國(guó)居民財(cái)富更多的配制在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)占居民財(cái)富比例持續(xù)在60%以上。

而美國(guó)在1970-1980年期間，其人均GDP與我國(guó)現(xiàn)在人均GDP相當(dāng)時(shí)，資產(chǎn)配置更多的投資在股票和債券，達(dá)到60%以上。而其房地產(chǎn)資產(chǎn)僅占其資產(chǎn)的20%以下。

造成這樣的差距主要在于，2000年以后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，居民財(cái)富每年新增20萬(wàn)億-30萬(wàn)億之間，其中70%來(lái)自于房地產(chǎn)市場(chǎng)。按照資本逐利的天性，大量資本集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“這并非是好的資源配置，房?jī)r(jià)的快速上漲，提高了勞動(dòng)力的價(jià)格，也導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力受損，中小企業(yè)融資困難，融資成本大。”佟紹偉稱(chēng)，這也要求居民財(cái)富配置在房地產(chǎn)市場(chǎng)的配比將由高比例回落至中高比例。

另有一組數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額占居民可支配收入的比例在2013年達(dá)到頂峰，為33%.

“住房支出在居民消費(fèi)中的比重過(guò)大，將會(huì)成為影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。過(guò)重的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，不僅擠壓了居民的其他消費(fèi)，而且容易產(chǎn)生畸形的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。這種狀態(tài)是不可持續(xù)的，也需要改變。”佟紹偉稱(chēng)。

眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，“政府適度的參與調(diào)控不可或缺，但政府又不能直接干預(yù)而只能采用間接手段，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，政府可采取的宏觀調(diào)控措施無(wú)外乎行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、金融手段、稅收調(diào)節(jié)，而所有這些手段或措施只能是暫時(shí)的或者說(shuō)在一定期限內(nèi)發(fā)揮作用，長(zhǎng)期趨勢(shì)必然與其它市場(chǎng)一樣由供需關(guān)系來(lái)決定。”佟紹偉介紹。

在盧靜看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記的落地對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不是抑制作用，長(zhǎng)期來(lái)看，在構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)方面具有重要價(jià)值，也為解決房地產(chǎn)的深層次問(wèn)題提供更準(zhǔn)確、適時(shí)的數(shù)據(jù)支撐。

向洪宜介紹，不動(dòng)產(chǎn)登記的深層次的作用更大，比如保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，方便交易；保護(hù)私人產(chǎn)權(quán)與各類(lèi)財(cái)產(chǎn)安全；完善《物權(quán)法》，政府職能與行政精簡(jiǎn)；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度等。

以徐州為例，徐州房地統(tǒng)一登記收費(fèi)80元，比分散登記時(shí)節(jié)約18元；瀘州市原來(lái)辦理土地使用證、房產(chǎn)證登記，要跑多個(gè)部門(mén)，準(zhǔn)備多份材料，還分別需要30個(gè)和15個(gè)工作日，而現(xiàn)在只需要一份材料，在一個(gè)窗口就能辦結(jié)，最多只需要30個(gè)工作日。