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多層、高層、小高層有哪些區(qū)別?
多層、高層、小高層有哪些區(qū)別?
多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通,是一種最具有代表性的城市集合住宅。它與中高層(小高層)和高層住宅相比,有一定的優(yōu)勢:
(1)在建設(shè)投資上,多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資,得房率比較高。
(2)在戶型設(shè)計(jì)上,多層住宅戶型設(shè)計(jì)空間比較大,居住舒適度較高。
(3)在結(jié)構(gòu)施工上,多層住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu),因而多層住宅的建筑造價(jià)一般較低。
但多層住宅也有不足之處,主要表現(xiàn)在:
(1)底層和頂層的居住條件不算理想,底層住戶的安全性、采光性差,廁所易溢糞返味;頂層住戶因不設(shè)電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。
(2)難以創(chuàng)新。由于設(shè)計(jì)和建筑工藝定型,使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新,形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新,需要加大投資又會(huì)失去價(jià)格成本方面的優(yōu)勢。
多層住宅的平面類型較多,基本類型有梯間式、走廊式和獨(dú)立單元式。
一般而言,小高層住宅主要指7層~10層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍,但又是較低的高層住宅,故稱為小高層。對于市場推出的這種小高層,似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多層住宅有它自己的特點(diǎn):
(1)建筑容積率高于多層住宅,節(jié)約土地,房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。
(2)這種小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),從建筑結(jié)構(gòu)的平面布置角度來看,則大多采用板式結(jié)構(gòu),在戶型方面有較大的設(shè)計(jì)空間。
(3)由于設(shè)計(jì)了電梯,樓層又不是很高,增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制,與高層相比,小高層的價(jià)格一般比同區(qū)位的高層住宅高,這就要求開發(fā)商在提高品質(zhì)方面花更大的心思。
高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物,依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。
(1)高層住宅的優(yōu)點(diǎn):高層住宅土地使用率高,有較大的室外公共空間和設(shè)施,眺望性好,建在城區(qū)具有良好的生活便利性,對買房人有很大吸引力。 (2)高層住宅的缺點(diǎn):高層住宅,尤其是塔樓,在戶型設(shè)計(jì)方面增大了難度,在每層內(nèi)很難做到每個(gè)戶型設(shè)計(jì)的朝向、采光、通風(fēng)都合理。而且高層住宅投資大,建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅,要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗,另外還要從物業(yè)管理收費(fèi)中為修繕維護(hù)這些設(shè)備付出經(jīng)常性費(fèi)用。
高層住宅內(nèi)部空間的組合方式主要受住宅內(nèi)公共交通系統(tǒng)的影響。按住宅內(nèi)公共交通系統(tǒng)分類,高層住宅分單元式和走廊式兩大類。其中單元式又可分為獨(dú)立單元式和組合單元式,走廊式又分為內(nèi)廊式、外廊式和躍廊式。
超高層住宅多為30層以上。超高層住宅的樓地面價(jià)最低,但其房價(jià)卻不低。這是因?yàn)殡S著建筑高度的不斷增加,其設(shè)計(jì)的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會(huì)有很大的變化,需要考慮的因素會(huì)大大增加。例如,電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會(huì)更加復(fù)雜,同時(shí)其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會(huì)大大加強(qiáng)。別外,超高層建筑由于高度突出,多受人矚目,因此在外墻面的裝修上檔次也較高,造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū),雖然住戶可欣賞到美景,但對整個(gè)地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此,許多國家并不提倡多建超高層住宅。
小高層是指樓層在8至11層間,配備載人電梯而又可以不配備消防電梯的住宅。把8-11層定位小高層,主要是考慮電梯的原因:按規(guī)定7層及以上的住宅必須配電梯,12層及以上的住宅需要設(shè)消防電梯。這樣就跟8層以下的沒有電梯的住宅區(qū)分開了,同時(shí)又跟12層及以上的住宅需要消防電梯的住宅區(qū)分開了。
這種住宅實(shí)際上是中高層住宅(取8層、9層)和高層住宅(取10層-11層)相加在一起的概念,之所以不把7層算在里面,是因?yàn)?+1的躍層住宅可以不設(shè)電梯。
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