關(guān)于代建制若干問題的探討

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

　　代建制模式最早源于廈門，從1993年開始，廈門市在深化工程建設(shè)管理體制改革的過程中就已經(jīng)采用代建制度。2002年1月，建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)建設(shè)部2002年整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作安排的通知》(建市[2002]17號)指出，要“按照‘建管分開’和專業(yè)化管理的原則，推進政府投資工程管理方式的改革。……可委托項目管理公司實行政府投資工程代建制”，同年，國家有關(guān)部門組織了“政府投資工程管理方式改革”課題研究，開始了代建制在全國施行的探索。2004年7月16日國務(wù)院國發(fā)[2004]20號《關(guān)于投資體制改革的決定》明確“對非經(jīng)營性政府投資項目加快推行‘代建制’”，以官方文件明確認可了代建制管理模式。 代建制的發(fā)展是由政府在主導(dǎo)的，所以對于該項制度的理解與實施都應(yīng)以政府的有關(guān)政策及文件為基礎(chǔ)。

　　一、代建制的概念

　　2003年2月13日建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》(建市〔2003〕30號文)規(guī)定，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。該表述與目前各地在操作的代建制相符，說明代建制是等同于工程項目管理，是工程項目管理的一種表現(xiàn)形式。

　　二、代建制的政策目的

　　在2006年1月10日在國家發(fā)改委投資研究所舉辦的“政府投資項目代建制等建設(shè)實施方式改革高層論壇”上，有關(guān)方面提出了推行代建制的三項政策目的：

　　(一)改革政府投資體制

　　推行代建制則可以實現(xiàn)對現(xiàn)行投資體制的改革：政府投資主管部門通過招標投標方式，選定具有工程管理資質(zhì)和經(jīng)驗的項目管理公司作為代建單位，并委托代建單位代行政府投資主管部門對建設(shè)項目的管理權(quán)，嚴格掌握、控制建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)標準和項目預(yù)算，并負責管理建設(shè)資金，保障投資計劃的切實貫徹執(zhí)行。

　　(二)推行公共工程建設(shè)的專業(yè)化管理

　　推行代建制則可以實現(xiàn)工程建設(shè)的專業(yè)化管理：作為代建單位的項目管理公司，具有工程建設(shè)管理能力和經(jīng)驗，可以對項目工程建設(shè)進行專業(yè)化的管理，并全面負責施工現(xiàn)場的安全、環(huán)保、衛(wèi)生、市政等方面的監(jiān)控和協(xié)調(diào)，處理各種突發(fā)情況，最終保障建設(shè)工程按期竣工和工程質(zhì)量。

　　(三)嚴格執(zhí)行招標投標、防止腐敗

　　推行代建制可以有效防止腐敗。政府投資主管部門采用招標投標方式選定代建單位，再由代建單位作為使用單位的代理人委托招標代理機構(gòu)進行招標，選定設(shè)計單位、建筑公司、設(shè)備供應(yīng)商，等于設(shè)置了兩道防止腐敗的“隔離墻”：一是領(lǐng)導(dǎo)干部與招標活動的“隔離墻”;二是使用單位與招標活動之間的“隔離墻”。可以從源頭上防止腐敗，充分發(fā)揮招標投標制度的積極作用。

　　三、代建制的實施模式

　　從全國各地的代建制實施情況看，政府投資機關(guān)通過招標選定代建單位后，都是與代建單位簽定“代建合同”，以合同的形式確定其權(quán)利義務(wù)，“代建合同”成為監(jiān)督、考核、評價代建活動和對代建單位進行獎懲的依據(jù)。“代建合同”可分為三種模式：

　　(一)“委托代理合同”模式

　　是上海、海南的代建制試點采用的模式。在政府投資主管部門下面，設(shè)立具有法人資格的建設(shè)工程“項目法人”，或者指定一個部門作為“項目業(yè)主”，由“項目法人”(或“項目業(yè)主”)采用招標投標方式選定一個工程管理公司作為“代建單位”，再由“項目法人”(或“項目業(yè)主”)作為委托方，與“代建單位”(受托方)簽訂“代建合同”。

　　(二)“指定代理合同”模式

　　是重慶、寧波、廈門和貴州代建制試點采用的模式。政府投資主管部門采用招標投標方式選定一個項目管理公司作為代建單位，由作為“代理人”的該代建單位，與作為“被代理人”的使用單位簽訂“代建合同”。

　　(三)“三方代建合同”模式

　　是北京、武漢、浙江代建制試點采用的模式，政府投資管理部門與代建單位、使用單位簽訂“三方代建合同”。北京市是由“發(fā)改委”(投資人)選定代建單位，并與代建單位、使用單位簽訂“三方代建合同”;武漢市是由政府指定的“責任單位”(投資人)選定代建單位，并與代建單位、使用單位簽訂“三方代建合同”;浙江省是由“政府投資綜合管理部門”(投資人)選定代建單位，并與代建單位、使用單位簽訂“三方代建合同” 政策的推動力是強大的，代建制已經(jīng)在全國各地逐步建立，隨著實施的不斷深入細化，我們深深地感受到代建制的發(fā)展還必須依賴于下列幾個因素：

　　一是各級發(fā)展與改革委員會及相關(guān)政府的大力支持是代建項目得以順利推進的最重要的前提保證。 由于代建制正處于試行、摸索、深化的階段，許多實施過程中出現(xiàn)的問題都是新生的，沒有解決的前例可循，如代建單位能否以自己名義報建、代建單位應(yīng)如何承擔代建責任才算是合理等等，是必須由有關(guān)部門研究、協(xié)調(diào)、確定才得以解決的。作為改革摸索的需要而擬定的例外政策，往往影響整個行業(yè)的發(fā)展，所以政府有關(guān)部門必須熟悉代建行業(yè)的基本運作，了解行業(yè)特點。

　　二是人才資源系統(tǒng)是代建制度發(fā)展的實質(zhì)性保證。 無論多好的制度、多好的方案，都是由人來實施的，特別是代建管理這一類以智力服務(wù)為基礎(chǔ)的行業(yè)，專業(yè)技術(shù)人才發(fā)揮著舉足輕重的作用。如歌劇院舞臺設(shè)計、施工，燈光系統(tǒng)這些專業(yè)性強的項目，如何設(shè)置其功能以滿足項目需求方面，國內(nèi)權(quán)威的專家并不多見;項目代建業(yè)務(wù)，在國內(nèi)尚沒有大專院校設(shè)有此專業(yè)。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，項目代建已在全國范圍實施，人才的短缺已成為又一巨大的“擋路石”，建立項目代建管理人才培養(yǎng)體系、專業(yè)技術(shù)人員評價機制、專家?guī)斓热肆Y源系統(tǒng)已日顯迫切。

　　三是行業(yè)協(xié)會是代建制度良性發(fā)展的催化劑。 代建項目企業(yè)所屬行業(yè)協(xié)會是“工程咨詢協(xié)會”，中國工程咨詢協(xié)會(CNAEC)于1992年成立，總部設(shè)在北京。全國28個省、自治區(qū)、直轄市還成立了地區(qū)工程咨詢協(xié)會或籌備組，形成了全國工程咨詢行業(yè)組織網(wǎng)絡(luò)。協(xié)會依據(jù)國家法律、法規(guī)，參照國際規(guī)則，進行行業(yè)自律和管理，協(xié)調(diào)行業(yè)內(nèi)部、外部關(guān)系，維護會員合法權(quán)益，開展國內(nèi)外同行間的交流與合作，不斷提高工程咨詢隊伍的素質(zhì)和水平，為工程咨詢事業(yè)健康發(fā)展服務(wù)。以廣東省工程咨詢協(xié)會為例，自1996年成立以來根據(jù)不同時期的形式要求和需要，對工程咨詢業(yè)務(wù)開展中的重點、熱點、難點進行選題，及時舉辦各類培訓(xùn)班、講座及專題研討會，多次從北京邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)專家學(xué)者來穗講課，促進了會員單位從業(yè)人員素質(zhì)的不斷提高。最近，在十周年的紀念大會上，廣東省工程咨詢協(xié)會與部分會員單位提出了“小機構(gòu)、大平臺”、 “適應(yīng)市場需求，積極拓展工程咨詢產(chǎn)業(yè)鏈”等創(chuàng)新理念，以實際的行動和高瞻遠矚的思維服務(wù)和指導(dǎo)著廣大的會員單位，為所在區(qū)域的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展作出了積極的貢獻。

　　除了上述的重要因素以外，在實踐代建制管理的過程中，我們還發(fā)現(xiàn)了一些反映在各工程項目代建中的共性問題，現(xiàn)提出來共同探討。

　　一、房屋拆遷和土地征用工作中的問題

　　在政府投資領(lǐng)域拆遷和土地征用問題，在傳統(tǒng)的投資體制下，這些工作往往是依靠政府的強有力的行政推動，并適時制定和調(diào)整相關(guān)政策來保證工程項目的進度，表現(xiàn)的是政府行為。而運用代建制后，項目的組織實施工作由代建單位來完成，所以這項風(fēng)險工作將由代建單位來進行。代建單位往往會受到很大的阻力，并且在企業(yè)行為下，花費的房屋動遷費用較以前要多，對工程總投資會造成不利的局面。

　　二、審批過程中產(chǎn)生的問題

　　由于政府主管部門要求以使用單位的名義辦理工程項目的各種審批手續(xù)，因此，代建單位在與地方行政審批部門例如：建委、供水、供熱、供氣、供電、市政、園林綠化、消防、人防、環(huán)衛(wèi)等部門的接洽中還存在一定困難，代建單位往往會花費較多的人力，而且對項目工程也造成一定的影響。

　　三、“委托代理合同”模式存在不足，易造成“代建”與“代理”混淆的問題

　　目前，廣州代建制試點采用的是“委托代理合同”模式，它的實質(zhì)是委托代理單位對項目工程建設(shè)進行專業(yè)化組織管理，并代理委托方采用招標方式簽訂建設(shè)工程承包、監(jiān)理、設(shè)備采購等合同。這樣“代建制”中的“代”容易被理解為“代理”。但從法律的角度來分析：代理是指代理人在代理范圍內(nèi)，以被代理人的名義或自己的名義獨立與第三人的民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬被代理人。而在代建制中，代建單位接受業(yè)主即投資方的委托，承擔建設(shè)項目全過程管理工作，在此過程中產(chǎn)生的民事責任由代建單位承擔，這與民法中規(guī)定的代理的含義相違背的，因此“代”解釋為“代理”是不合理的。雖然按照目前代建費用的組成來看，代建合同與代理契約中基于結(jié)果的契約有著相似點，但是，在風(fēng)險的承擔方面卻存在著本質(zhì)的區(qū)別，在委托代理合同中，代理人不承擔風(fēng)險或承擔的風(fēng)險只關(guān)乎其提成的增減，而代建中的代建單位作為項目法人，承擔著項目全過程的風(fēng)險，項目目標包括工期、質(zhì)量、投資等，只要有一項超標，代建單位就要承擔賠償責任，賠償費用從代建單位的代建費中扣除或銀行履約保函中補償;若還不足就由代建單位用自有資金支付。其承擔的風(fēng)險是代理合同中代理人無法比擬的。

　　四、履約保證金偏高，代建單位風(fēng)險偏大的問題

　　按照《廣州市政府投資建設(shè)項目代建制管理辦法》規(guī)定，代建單位需在合同生效之前，提供工程總投資的10%的銀行履約保函。這會造成代建單位流動資金緊張或因承建項目較多，開不出銀行保函的問題。另外，按照代建合同的約定，出資人和使用人的責任和風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了代建單位，不論是投資、質(zhì)量還是工期達不到要求，都有可能從履約保函中扣除罰款，如果履約保證金額不足的時候，相應(yīng)地扣減項目代建費，代建費還不足的時候，在代建單位的自有資金中支出。這對代建單位而言，不僅承擔了相當大的資金壓力，而且這種資金壓力在代建單位法律地位沒有明確的前提下，是代建單位自身所承擔不起的。 盡管《管理辦法》對于履約保函的約定，出發(fā)點是良好的，希望借此督促代建單位充分發(fā)揮管理和協(xié)調(diào)作用，使代建項目圓滿完成。但是代建單位不是業(yè)主，卻在很多關(guān)鍵決策中由于業(yè)主與代建單位、甚至上級主管部門之間的職責不明，卻要由代建單位單方面承擔整個項目的保證是不合理的。

　　五、限制性規(guī)定(回避制度)值得商榷

　　在目前各地制定的“代建制”管理辦法中，一般都有對代建單位準入資質(zhì)的具體要求，同時規(guī)定代建單位不得承擔代建項目實施過程中的具體業(yè)務(wù)如前期咨詢、招標代理、勘察設(shè)計、工程監(jiān)理等等，即使代建人具有相應(yīng)的資質(zhì)也不允許介入，即實行回避制度(又稱“排他性條款”或“限制性規(guī)定”)。這一規(guī)定與推行“代建制”本身是矛盾的。允許代建單位承擔其資質(zhì)范圍內(nèi)的服務(wù)(設(shè)備及材料供應(yīng)、施工承包等除外)，可以發(fā)揮代建人的專業(yè)優(yōu)勢，這是符合國際工程項目管理通行做法的，也是在代建單位準入條件中提出資質(zhì)要求的初衷所在。 我們認為，應(yīng)提倡代建單位完成相應(yīng)的招標、設(shè)計、監(jiān)理等工作，否則介入單位過多，將大大降低管理效率、增加管理成本，也容易引起職權(quán)不清、責任糾紛等問題。以招標代理一例來說，招標代理單位不可能做到根據(jù)代建人的代建管理規(guī)劃，完成標段合理劃分等招標組織工作，也不可能在招標文件中提出方便后期管理的結(jié)合工程實際、具有較強針對性的合同條款，而代建人恰恰卻能利用其專業(yè)優(yōu)勢和所處地位完成這些工作，有利于工程進展。

　　六、現(xiàn)行的體制在施行中不太關(guān)注前期規(guī)劃和咨詢工作的質(zhì)量

　　建設(shè)項目前期咨詢階段的工作質(zhì)量，對整個項目建設(shè)成本的影響是最大的。因此，實行項目前期咨詢業(yè)務(wù)市場準入制度，是加強項目前期工作、確保工程效益的內(nèi)在要求。通過前期咨詢策劃，對代建過程的管理步驟、質(zhì)量控制、資金控制、工期控制等擬定具體的方案，并在過程中嚴格執(zhí)行，可以做到心中有數(shù)，有條不紊，十分有利于控制項目開發(fā)的“三超”現(xiàn)象。但一些地方和部門在有關(guān)代建單位資格條件的規(guī)定中，提出只需具備一項或多項建設(shè)實施階段的業(yè)務(wù)資質(zhì)(如招標代理、工程造價、監(jiān)理、勘察設(shè)計、工程總承包等)即可，而忽略對項目前期工作的資質(zhì)要求，這種做法比較片面，選取的代建單位往往缺乏前期咨詢策劃能力而使管理質(zhì)量大打折扣，即使另行聘請咨詢策劃公司，也存在費用增加、工作環(huán)節(jié)繁復(fù)、多重作業(yè)等問題。代建服務(wù)是面向項目建設(shè)全過程的，所以代建單位的資質(zhì)要求應(yīng)與提供的專業(yè)服務(wù)相對應(yīng)。浙江省采取的“1+x”的做法，即要求代建單位同時具備項目前期階段的一項資質(zhì)(工程咨詢)和實施階段所需各類資質(zhì)中的任一項可以有效解決該問題，值得借鑒。

　　七、在代建項目中實行工程監(jiān)理是否再有必要

　　這個問題的確重要。追溯建設(shè)監(jiān)理的產(chǎn)生，就是因為當時的建設(shè)單位(自建制)不能勝任建設(shè)管理工作的要求，而造成普遍的質(zhì)量缺陷、超投資、進度滯后等問題?，F(xiàn)在的問題是，建設(shè)單位的項目管理職能已委托專業(yè)化的代建單位來承擔了，在這種情況下有沒有必要要求實行“代建制”的項目還要選擇相應(yīng)的監(jiān)理單位呢? 比較項目管理、建設(shè)監(jiān)理和代建制，如果純粹從工作內(nèi)容上看的話，建設(shè)監(jiān)理、項目管理和代建人的工作幾乎相同。只是代建人在有的地方規(guī)定中具有項目法人的地位，擁有法人權(quán)利(包括在業(yè)主監(jiān)督下對建設(shè)資金的支配權(quán))，同時承擔相應(yīng)責任(包括投資的保值責任)。從工作深度上說，建設(shè)監(jiān)理和代建人基本一致。所以這樣看來，代建項目從工作的深度和廣度上都可以不用聘請監(jiān)理。但是，國內(nèi)的現(xiàn)實情況是，監(jiān)理作為建設(shè)工程的三大法律主體之一，已經(jīng)演變成純粹的質(zhì)量控制責任人，另外在辦理相關(guān)手續(xù)時，監(jiān)理這一欄不能缺少，所以在不少代建項目上都保留了監(jiān)理這個角色。筆者認為，如果僅是手續(xù)上要求的話，將來可以修改規(guī)定，代建項目不實行監(jiān)理。但是，如果定位代建單位是政府投資建設(shè)項目的社會化項目管理單位，筆者認為由代建人負責整個項目的管理，委托的監(jiān)理單位主要負責項目實施階段的項目管理工作，此時聘請監(jiān)理單位是必要的，兩個單位分別負責兩個層次的管理工作。當然，現(xiàn)有的監(jiān)理單位可以向代建市場擴展自己的業(yè)務(wù)領(lǐng)域并同時提高自己的業(yè)務(wù)水平。但我們并不認同由監(jiān)理企業(yè)為主來主導(dǎo)“代建制”運行的觀點。

　　八、業(yè)主的觀念沒有完全轉(zhuǎn)變，“建設(shè)”和“運營”沒有真正分離的問題

　　一些業(yè)主單位為了自身利益，原本就不希望將項目交給代建單位管理，因此，在項目實施過程中，有些業(yè)主仍然對一些本來屬于代建單位應(yīng)做的工作進行干預(yù)。這在一定程度上影響了代建單位對項目建設(shè)全過程的管理職能，卻要承擔建設(shè)過程中不當行為的全部風(fēng)險和責任，也影響了代建單位的積極性和主動性，進而影響到項目的順利實施。“業(yè)主”不能真正意識到“代建制”的優(yōu)越性，需政府采用強制性的手段時，對所有的政府投資項目推進代建制是很難達到理想的效果的。

　　九、“代建制”單位處于弱勢地位，責任、權(quán)利、義務(wù)不對等的問題

　　1、由于競爭激烈，代建單位簽訂的代建合同，普遍是代建單位承擔義務(wù)多，收費少，管理責任大，權(quán)力小。在簽訂代建合同時，業(yè)主把大量的責任都推給了代建單位，形成了代建費用低，但凡是出了問題全部找“代建單位”負責的怪現(xiàn)象。代建單位不僅要對工程設(shè)計、征地、方案報審、工程投資控制、招投標、施工、監(jiān)理、工程驗收、檔案管理等工程建設(shè)全過程管理，更重要的是要熟悉代建項目管理的每一個環(huán)節(jié)，為項目各方利益主體創(chuàng)造有利的條件，從不同的側(cè)面來推進工程的順利實施，責任重大。但在《項目代建合同》中賦予代建單位的權(quán)利在實際工作中有些卻往往難以落實，客觀上存在著許多不是代建單位自己可以承擔的事情，如在辦理規(guī)劃、土地、環(huán)保、消防等外部建設(shè)事宜過程中仍然需要使用人甚至出資人出面協(xié)調(diào)方能辦成。

        2、代建費用偏低，從省、市管理辦法看，無論是與同規(guī)模的監(jiān)理相比，還是與設(shè)計相比，代建費的取費相對而言較低。一方面，代建項目要求人員素質(zhì)高，各專業(yè)配套要齊全;另一方面，代建單位是所有各參建單位中參建時間最長、人力消耗最多、經(jīng)費支出最多的，而且代建單位對外聯(lián)系工作頻繁，不僅要配備足夠的交通工具，還要足夠的活動經(jīng)費。代建費偏低不僅不利于吸引高素質(zhì)人才參與代建項目管理，而且不利于提高代建單位的代建項目管理水平和代建項目的投資效率，更不利于體現(xiàn)“代建制”的優(yōu)越性。這個問題已成為推廣項目代建制度的一個絆腳石。

　　十、代建單位選擇進入項目的時機問題

　　目前存在代建單位不是在項目的前期就開始介入管理的情況，這樣不利于代建單位對項目的總體策劃與管理。而且也存在業(yè)主在項目代建招標前就提前列支費用，出現(xiàn)投資控制盲點的問題。代建單位介入后，容易導(dǎo)致代建單位因前期基建帳戶移交等問題與業(yè)主產(chǎn)生一定的隔閡。

　　十一、項目款項的到位與支付的問題

　　支付權(quán)是代建單位“質(zhì)量、投資、工期”三大控制的根本所在，項目資金到位與否至關(guān)重要。但目前代建單位請款必須經(jīng)過各審批部門的不同審批標準與程序的審核，導(dǎo)致請款時間延長，直接影響到項目的進度。 綜上所述，為促進代建制的健康穩(wěn)步前進，我們有幾點解決問題意見供參考：

　　1、政府成立代建項目協(xié)調(diào)小組

　　希望由市發(fā)改委成立一個代建項目協(xié)調(diào)小組，專門協(xié)調(diào)日常代建項目實施過程中業(yè)主與代建單位及其他相關(guān)單位之間出現(xiàn)的的問題。

　　2、立法明確代建單位的法律地位

　　(1)實踐過程中，代建單位在國家基本建設(shè)程序中沒有授予認可的法律地位。因此，客觀上無法得到各級政府和建設(shè)相關(guān)管理、備案部門等的認可，實際操作過程中遇到很多困難，雖然各方面已經(jīng)給予了一些變通和處理方面，但只是治標不治本，辦事的效率較低。因此，要想改變目前的狀況就必須明確代建單位的法律地位，授予其合法的權(quán)利，進一步完善立法和地方規(guī)章。

　　(2)另外，代建單位的項目法人地位還體現(xiàn)不出來，具體表現(xiàn)在竣工驗收單上，只有四家單位(勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理)簽字蓋章的地方，沒有代建制單位的地方。這樣代建單位的業(yè)績無法登記，給以后代建單位(代建項目管理公司)的考核、定級、升級和管理帶來一定的不便。 為此，政府行業(yè)主管部門，一定要適應(yīng)全國推行“代建制”這一新形勢的要求，轉(zhuǎn)變管理觀念，改造管理流程，創(chuàng)造出一整套適應(yīng)“代建制”發(fā)展的新型的政府管理流程和管理模式，為“代建制”健康發(fā)展創(chuàng)造一個良好的條件。

　　3、應(yīng)取得財政、建設(shè)、土地等行政主管部門的理解和積極配合

　　“代建制”項目的實施必須經(jīng)過主管部門的審批，作為一項新事物，在國家明確相關(guān)政策和程序前，發(fā)改委應(yīng)積極與財政、建設(shè)、土地等部門進行協(xié)調(diào)銜接以順利進行代建制項目。

　　4、盡快制定強制性《政府投資項目代建制改革實施意見》及《代建制政府投資代建項目管理辦法》

　　盡快制定強制性《政府投資項目代建制改革實施意見》及《代建制政府投資代建項目管理辦法》，對代建項目類型、代建工作內(nèi)容和程序、代建單位條件與選擇、相關(guān)單位權(quán)利責任、代建項目執(zhí)行、驗收與移交、費用標準與支付、代建項目中止、防止腐敗等進行規(guī)范;盡快制定或完善相關(guān)規(guī)章、規(guī)范竣工驗收制度和質(zhì)量安全監(jiān)督制度，規(guī)范使用單位監(jiān)督行為，建立代建市場準入、清出、信用評價、合同管理等管理和考核評價機制。

　　5、建議采用“三方代建合同”的模式

　　目前北京、武漢、浙江代建制試點都采用“三方代建合同”的模式：政府投資管理部門與代建單位、使用單位簽訂“三方代建合同”。“三方代建合同”中除規(guī)定代建單位的權(quán)利、義務(wù)和責任外，還明確規(guī)定“政府主管部門”的權(quán)限和義務(wù)是對代建單位(受托人)的監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)，提供建設(shè)資金的義務(wù)。“使用單位”的權(quán)利和義務(wù)是對代建單位(代理人)的監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)，對所建設(shè)完成的項目和采購設(shè)備的所有權(quán);協(xié)助義務(wù)、自籌資金供給義務(wù)。代建制三方的主要職責有：

　　(1)政府投資部門按照資金計劃分期分批撥付項目建設(shè)資金;監(jiān)督代建過程，參與重要評標等活動;組織項目驗收和調(diào)解項目使用單位與代建單位之間的合同糾紛。

　　(2)代建單位按照代建合同約定的工期、質(zhì)量和審定設(shè)計方案交付建筑產(chǎn)品，并在簽訂代建合同前按招標文件要求繳納一定額度的銀行履約保函，組織編制可行性研究報告及報批;組織勘察設(shè)計、施工、材料設(shè)備采購等的招標及合同簽訂;辦理土地、規(guī)劃、拆遷、環(huán)保、消防、市政、施工許可等各種相關(guān)手續(xù);在質(zhì)量、進度、造價等方面對建設(shè)項目實施過程進行全面管理、組織竣工驗收、編制工程竣工決算報政府計劃投資主管部門審批、辦理項目移交等。

　　(3)使用單位根據(jù)建設(shè)方案提供項目使用功能配置;協(xié)助代建單位辦理計劃、規(guī)劃、土地、施工等審批手續(xù);參與項目設(shè)計的審查工作及施工、監(jiān)理招標的監(jiān)督工作;監(jiān)督代建項目的工程質(zhì)量和施工進度，參與工程驗收;監(jiān)督代建單位對政府資金使用情況等。 這樣通過在“三方代建合同”中規(guī)定代建三方的基本職責，可以發(fā)揮三方當事人的積極性，實現(xiàn)三方當事人的相互制約?？梢苑乐构补こ陶袠酥械母瘮⌒袨椋瑢崿F(xiàn)對公共工程建設(shè)和項目投資資金的專業(yè)化管理，保證工程項目的質(zhì)量和投資計劃的執(zhí)行，實現(xiàn)政府投資體制改革的政策目的。

　　6、建議銀行履約保函為代建單位代建管理費用的10%

　　7、建議實行代建管理的項目，應(yīng)讓代建單位在項目的前期就介入管理

　　8、提高“代建制”的收費標準

        按照市場經(jīng)濟的原則，真正讓代建單位的收入與所承擔的責任及付出匹配起來。改變目前簡單將設(shè)計概算中建設(shè)單位管理費作為代建單位收費標準的做法。希望能以初步設(shè)計概算作為投資控制的依據(jù)，以財政評審的預(yù)算作為考核代建單位的依據(jù)。

　　9、統(tǒng)一代建合同的范本

        對設(shè)計變更、招標管理、設(shè)備材料定購等方面做出調(diào)整和明確，進一步明確使用方和代建單位的責、權(quán)、利。避免合同簽訂方在簽訂合同過程中反復(fù)修改，造成時間和精力的浪費。