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2015年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲

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    庫存高、去化緩、房價(jià)跌、觀望濃……2015年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。伴隨著市場下行,2015上半年樓市調(diào)控政策也有了新的變化。3月初,中央提出“分類調(diào)控”大思路;之后,地方政府頻頻微調(diào)政策以救市,“限購松綁”成為熱門話題;5月底,央行“喊話”力挺首套房貸款需求,貸款政策被稱定向?qū)捤?6月上旬,央行宣布定向降準(zhǔn),業(yè)內(nèi)預(yù)期或波及房地產(chǎn)……

    與十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調(diào)控不同,今年上半年中央并沒有出臺具體的調(diào)控政策,只是針對宏觀經(jīng)濟(jì)采取了一些“微刺激”措施。而在“分類調(diào)控”思想指導(dǎo)下,地方政府自主性加大,“限購松綁”等調(diào)控動(dòng)作頻繁,但成效并不明顯。專家預(yù)測,如果經(jīng)濟(jì)層面繼續(xù)下滑,下半年中央在微刺激方面調(diào)控力度將會加大。

    政策空窗

    地方成樓市調(diào)控新主角

    3月5日,國務(wù)院總理李克強(qiáng)在兩會政府工作報(bào)告中提出了“針對不同城市情況分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想,這是10年來政府工作報(bào)告中首次沒有強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”。之后,也并未有相關(guān)具體調(diào)控政策出臺。有業(yè)內(nèi)分析,與以往動(dòng)輒出世的“國幾條”相比,今年上半年中央調(diào)控可謂處于“空窗期”。

    大調(diào)控政策不見,地方樓市政策微調(diào)卻不斷。在進(jìn)入馬年連續(xù)幾個(gè)月的樓市低迷行情后,不少開發(fā)商開始降價(jià)跑量,多地政府也開始坐立不安。在“分類調(diào)控”趨勢下,多個(gè)二三線城市“限購松綁”的傳聞不斷涌現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來,已有安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等至少16個(gè)城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。近日,沈陽、廣州、福建等地,更被報(bào)道已事實(shí)上放開限購,但“只做不說”。

    值得注意的是,與過去兩年一有地方試探放松限購就被叫停不同,這一次中央在一定程度上給予了默許。不過,不少限購松綁的城市仍在媒體追問中予以否認(rèn),沈陽限購放開緊維持一日便是其中一例。“地方政府即使有微調(diào)的意愿和政策,但也是遮遮掩掩的,一方面是社會輿論的壓力,另一方面在前兩年中央政府對限購松綁約談、問責(zé)、叫停時(shí)有發(fā)生,地方政府不敢拿自己的政治生命開玩笑。” 原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道說。

    針對上半年樓市調(diào)控政策,中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示,今年上半年中央政府已提出進(jìn)行‘分類調(diào)控’,并沒有再出臺具體政策,之后無論是5月央行“喊話”力挺首套房貸,還是6月上旬定向降準(zhǔn),都主要針對宏觀經(jīng)濟(jì)大層面,對房地產(chǎn)行業(yè)而言屬于“微刺激”。

    顧云昌認(rèn)為,上半年更多的是一些地方城市政策的調(diào)整,而這也是上半年樓市調(diào)控政策不同于往年的全新轉(zhuǎn)變。的確,回顧十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調(diào)控歷程,像2015年上半年這樣的中央調(diào)控出現(xiàn)“空窗期”、地方政策調(diào)整活躍的情形還是首次。

    成效微弱

    樓市下行周期延長

    經(jīng)歷了上半年多地政策的微調(diào),樓市仍以多項(xiàng)數(shù)據(jù)下滑落定:前5月全國商品房銷售面積、金額均同比下降,降幅環(huán)比擴(kuò)大;庫存面積同比增加近兩成;新房、二手房價(jià)格70城中半數(shù)城市下跌。

    “部分地方政策調(diào)整的微刺激被過度解讀了,這種政策性刺激心理作用更強(qiáng),但市場作用并不會很明顯。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)(財(cái)苑)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示。住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興也認(rèn)為,限購放松的市場效應(yīng),仍然需要較長的反應(yīng)期和消化期。

    顧云昌向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道指出,在上半年宏觀政策層面變化不大,定向降準(zhǔn)以及保障首套房貸款到位等都還有待落實(shí)的情況下,樓市調(diào)控效果并不會很明顯。

    事實(shí)上,在央行“喊話”支持首套房貸款一個(gè)多月后,銀行首套房貸政策并無明顯松動(dòng),利率優(yōu)惠難尋蹤跡,多以執(zhí)行基準(zhǔn)利率或上浮5%為主,個(gè)別銀行房貸利率不降反升。而定向降準(zhǔn)更被多數(shù)業(yè)內(nèi)認(rèn)為:對樓市沒多大影響。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,目前房地產(chǎn)下行趨勢明確,樓市已經(jīng)開始周期性調(diào)整,而本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)?ldquo;非政策因素”導(dǎo)致的市場蕭條。在此背景下,分析人士指出,樓市調(diào)整將會耗時(shí)更久。援引北京福盛德經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮建林分析稱,與往年相比,此次樓市調(diào)整幅度可能更大,調(diào)整時(shí)間可能要2年或更長時(shí)間。

    業(yè)內(nèi)預(yù)測

    下半年政策走向看市場

    談及2015下半年樓市調(diào)控政策走向,中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌指出,這要看宏觀經(jīng)濟(jì)及樓市發(fā)展如何。“要看整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面的情況,經(jīng)濟(jì)走穩(wěn)房地產(chǎn)便不會采取更大的措施,如果經(jīng)濟(jì)層面繼續(xù)下滑,中央在微刺激方面調(diào)控力度還會加大。”

    顧云昌認(rèn)為,目前決定房地產(chǎn)走向?qū)嶋H上是兩方面政策:一是中央的貨幣政策,一是地方的政策,兩方面要結(jié)合起來。

    “今年以來,中央還未出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,但一些部門的政策已陸續(xù)發(fā)布,比如六個(gè)城市作為共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)、不動(dòng)產(chǎn)信息登記等。”在原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞看來,這些也是房地產(chǎn)政策的一個(gè)組成部分,也會對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生一定影響。

    6月23日,保監(jiān)會宣布,從7月1日起將在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市開展為期兩年的“住以房養(yǎng)老” 試點(diǎn)。諸如此類非調(diào)控政策對樓市所起的作用,還需假以時(shí)日進(jìn)行觀察。

    “不要把很多希望寄托在中央出臺宏觀調(diào)控上,松綁也好,出手救市也好,這個(gè)口號要慎用”,牛鳳瑞認(rèn)為,以后市場將在住房資源的配置上發(fā)揮決定性作用。“要減少政府的不必要干預(yù)。限價(jià)、限貸、審批、限購之類,可以逐步退出調(diào)控政策的范疇。” 

本文來源:泛普軟件  責(zé)任編輯:CY144

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發(fā)布:2007-07-09 09:54    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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