2015年一季度房地產(chǎn)信托市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)較大

內(nèi)容摘要：2015年一季度末信托資金對(duì)房地產(chǎn)的配置比例盡管繼續(xù)下降，但是規(guī)模有較大增長(zhǎng)，達(dá)到7701.79億元，重新超過(guò)2011年底的規(guī)模。進(jìn)入4月，房地產(chǎn)信托發(fā)行持續(xù)火熱，全月有50款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立，占比28.09%，平均募集規(guī)模達(dá)到2.40億元，較平均水平高出0.89億元?！?/p>

房地產(chǎn)信托一直是信托資金利用的主要模式之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道之一。今年一季度末信托資金對(duì)房地產(chǎn)的配置比例雖然繼續(xù)下降，但是規(guī)模有較大增長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)信托仍然火爆。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托相比REITs在份額限制、公募上市、可流通的二級(jí)市場(chǎng)、收益分配等方面存在缺陷，這也成為監(jiān)管層和信托公司進(jìn)行創(chuàng)新的巨大空間。

一季度末規(guī)模大增

近幾年來(lái)持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控使信托公司資金對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的配置比例一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)：2010年為14.95%，2011年為14.83%，2015年下降為9.85%，2015年一季度末為9.40%。

今年一季度末信托資金對(duì)房地產(chǎn)的配置比例盡管繼續(xù)下降，但是規(guī)模有較大增長(zhǎng)，達(dá)到7701.79億元，重新超過(guò)2011年底的規(guī)模。進(jìn)入4月，房地產(chǎn)信托發(fā)行持續(xù)火熱，全月有50款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立，占比28.09%，平均募集規(guī)模達(dá)到2.40億元，較平均水平高出0.89億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年一季度房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的恢復(fù)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有關(guān)。中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所所長(zhǎng)周小明表示，“”新國(guó)五條“雖然是為了調(diào)控復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是其中兩條則被普遍看作是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的利好：一是增加普通商品住房及用地供應(yīng)，催生了新一輪的拿地?zé)?，由此帶?dòng)了房地產(chǎn)的新一輪融資需求，給信托公司提供了新的市場(chǎng)空間；二是二手房交易繳納20%的所得稅，平抑了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的過(guò)度交易，卻利好于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的交易，而信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主戰(zhàn)場(chǎng)一直是在一級(jí)市場(chǎng)，而不是在二級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)的活躍自然有利于信托公司的風(fēng)險(xiǎn)控制。此外，目前推行的小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略，也為信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)提供了新的機(jī)遇。”據(jù)其介紹，實(shí)踐中有不少信托公司已經(jīng)在研究、開發(fā)、實(shí)施與小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略配套的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

存在巨大創(chuàng)新空間

值得注意的是，海外融資日漸成為一些房企特別是龍頭和中型房企融資的重要渠道。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于其商業(yè)地產(chǎn)而言，RETIs是最適合融資的渠道，不僅融資成本低，而且海外市場(chǎng)金融產(chǎn)品更匹配商業(yè)物業(yè)融資，但目前僅香港資本市場(chǎng)有相關(guān)的渠道。

“匯賢房托、越秀房托等上市企業(yè)都是目前REITs的資金來(lái)源，通過(guò)發(fā)行相關(guān)金融產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的融資；而內(nèi)地并無(wú)推出REITs的時(shí)間表，無(wú)論哪種渠道對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言都顯得水土不服，這也是為何企業(yè)蜂擁前往香港融資的原因所在。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)信托在份額限制、公募上市、可流通的二級(jí)市場(chǎng)、將當(dāng)年90%以上的收益進(jìn)行分配等方面存在缺陷。這也成為監(jiān)管層和信托公司作出更多實(shí)踐創(chuàng)新的地方。

具體來(lái)看，在份額限制方面，2004年銀監(jiān)會(huì)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》規(guī)定信托公司可以發(fā)行不受份額限制的房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃，但實(shí)踐中發(fā)行的房地產(chǎn)信托小額份額(300萬(wàn)元以下份額)仍受50人限制。在公募方面，《暫行規(guī)定》沒有禁止信托公司不受份額限制房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃的宣傳和推介，但絕大部分房地產(chǎn)信托仍采用私募方式。在可流通的二級(jí)市場(chǎng)方面，一方面面臨單位份額金額較大，轉(zhuǎn)讓確有困難；另一方面也存在在哪里上市、以及如何公允定價(jià)的問題。

而將房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)年90%以上收益進(jìn)行分配，是國(guó)際上房地產(chǎn)信托投資基金的通行做法，國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)信托只約定給投資人9%-12%的固定收益。“目前通行的房地產(chǎn)信托在給到投資者固定收益之后，浮動(dòng)收益部分由信托公司和開發(fā)商分成，這導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中信托公司，事實(shí)上讓信托公司背負(fù)了”剛性兌付“的責(zé)任。當(dāng)然投資人會(huì)擔(dān)心一旦收益浮動(dòng)，信托公司或開發(fā)商出于各種動(dòng)機(jī)有可能隱藏利潤(rùn)，但如此一來(lái)卻可能影響該產(chǎn)品的后續(xù)融資，長(zhǎng)遠(yuǎn)的融資人在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)這么做成本高昂。”倉(cāng)石研究總監(jiān)莊正說(shuō)。

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2015年一季度房地產(chǎn)信托市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)較大

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