2013年上半年房地產(chǎn)政策引行業(yè)集中度攀升

內(nèi)容摘要：政策利空未盡，市場觀望氣氛漸濃。“限購正說明稀缺”調(diào)控難抑剛需推動的核心區(qū)域房價(jià)上漲；住房具有消費(fèi)+投資雙重屬性，房企未來基本面有保障；新型城鎮(zhèn)化動力仍充足，政策收緊引致行業(yè)集中度繼續(xù)攀升，未來龍頭發(fā)展可期；

市場處于觀望

在“國五條”出臺后，二手房成交較為火爆；進(jìn)入下半月后，二手房逐漸降溫。新房交易市場活躍，上周33城市成交量為6.35萬套，環(huán)比增14.5%，同比增長54.3%，為2012年周平均成交量的145.4%。3月底，地方配套政策將陸續(xù)出臺，這給進(jìn)入二季度的房地產(chǎn)市場帶來變化。一些行業(yè)研究員普遍認(rèn)為，調(diào)控政策存在變數(shù)，買賣雙方將處于觀望狀態(tài)。預(yù)期房價(jià)漲的居民增多，計(jì)劃購房的居民正在減少。

二手房交易熱度減緩

上周，隨著政策執(zhí)行期的趨近，二手房交易的火熱程度有所減緩，上周可統(tǒng)計(jì)的5 個重點(diǎn)城市二手房交易環(huán)比增長9.6%，同比仍大增321%，但城市間出現(xiàn)一定分化。國信證券研究員區(qū)瑞明認(rèn)為，調(diào)控政策在執(zhí)行時，總是需要相機(jī)抉擇的，政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面已日漸成熟，“矯枉過正”是小概率。一是，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)并不能承受新建商品住宅出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的后果；二是，“新政”本質(zhì)是為了擴(kuò)充了土地財(cái)政，并有望使飆升的房價(jià)中短期內(nèi)穩(wěn)??；三是，歷史上看，由于土地財(cái)政是政府繞不開的死結(jié)，房地產(chǎn)銷售又攸關(guān)經(jīng)濟(jì)全局，因此政府在防止調(diào)控矯枉過正方面，拿捏得還都比較精準(zhǔn)，并沒有出現(xiàn)“錯殺”行業(yè)的情況，一旦房地產(chǎn)銷售不暢對年度銷售增長構(gòu)成威脅，勢必會推出一系列“松綁”措施。所以，我們認(rèn)為，地產(chǎn)股板塊在配臵選擇上仍具比較優(yōu)勢，從絕對收益看，目前地產(chǎn)股估值已落入“四限”(限貸、限證、限購、限外)政策常態(tài)化化以來的估值箱體底部，在情緒宣泄下，估值箱體的天花板和箱底或短暫下移，待情緒穩(wěn)定后，有反彈至該箱體中樞的可能，從目前價(jià)位上看，空間有望達(dá)30%。

賣雙方處于觀望狀態(tài)

政策利空未盡，市場觀望氣氛漸濃。“限購正說明稀缺”調(diào)控難抑剛需推動的核心區(qū)域房價(jià)上漲；住房具有消費(fèi)+投資雙重屬性，房企未來基本面有保障；新型城鎮(zhèn)化動力仍充足，政策收緊引致行業(yè)集中度繼續(xù)攀升，未來龍頭發(fā)展可期；短期地產(chǎn)股將隨部分城市調(diào)控細(xì)則進(jìn)一步出臺而承壓。

后續(xù)政策影響市場情緒

面對強(qiáng)勁的房地產(chǎn)銷售以及不斷上漲的房價(jià)，國務(wù)院于幾周前出臺調(diào)控新政，即國五條。自那之后，房地產(chǎn)及相關(guān)板塊的股票表現(xiàn)一直差強(qiáng)人意，不過房地產(chǎn)銷售愈發(fā)強(qiáng)勁。同時，人們對于中國房地產(chǎn)泡沫破滅的擔(dān)憂再度浮現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的情況到底怎么樣？好消息是國五條對今年整體房地產(chǎn)銷售和建設(shè)活動的影響可能很有限。壞消息則是如果現(xiàn)行措施不奏效，政府可能將出臺新的調(diào)控措施。盡管房地產(chǎn)活動全面復(fù)蘇以及城鎮(zhèn)化的推進(jìn)應(yīng)該會對房地產(chǎn)市場基本面起到支撐作用，投資者對于后續(xù)調(diào)控出臺的預(yù)期則可能持續(xù)影響市場情緒。

短期內(nèi)，盡管房地產(chǎn)業(yè)存在一些不健康的因素，瑞銀證券研究員汪濤并不認(rèn)為會很快出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的破滅。中期來看，政府遲遲不愿出臺一些措施來改變支撐房地產(chǎn)業(yè)的基本面因素，包括全面征收房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅、改革城鎮(zhèn)土地供應(yīng)機(jī)制、調(diào)整較低的利率水平等。同時地方政府也熱衷于推進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)來作為加快城鎮(zhèn)化的手段，這些都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)投資過熱和供給過剩的局面，并最終影響到整個工業(yè)部門。

公司業(yè)績將出現(xiàn)分化

一季度以來，房地產(chǎn)板塊靜態(tài)估值在11.44到12.93之間波動，動態(tài)估值在9.07到10.32之間波動，估值波動區(qū)間收窄，同時，估值整體呈緩慢下行態(tài)勢。這主要因?yàn)檎叽嬖谧償?shù)，市場處于觀望。愛建證券研究員左紅英認(rèn)為，二季度，房地產(chǎn)行業(yè)基本面將由于慣性而維持向上的趨勢，反應(yīng)最為靈敏的銷量會出現(xiàn)回調(diào)；而政策面將處于消化各部委和地方調(diào)控細(xì)則階段。因此，行業(yè)調(diào)控的持續(xù)化和常態(tài)化，使得房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績將出現(xiàn)分化。

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2013年上半年房地產(chǎn)政策引行業(yè)集中度攀升

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