樓市仍有繼續(xù)趨升的態(tài)勢，調控思路亟待改變

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    內容摘要：除了在需求端的作為外，更要加大供給端的改革，其中最重要的是改變土地供給方式、增加土地供給途徑，對房地產存量來說，則應當逐漸試行和完善房產稅政策，替代地方對土地財政的依賴。從目前來看，樓市仍有繼續(xù)趨升的態(tài)勢，這對民生和經濟轉型都不是好事，調控思路亟待改變。

    樓市火爆到這個黃金周，達到了近兩年來的又一個峰值，這一趨勢從七八月全國70個大中城市房價指數(shù)一片飆紅就預估到了。“金九銀十”，果然名副其實，全國多地樓市出現(xiàn)“日光盤”，黃金周里不少城市樓盤價格明顯上漲。至此，不用等到年末，在第四季度的開頭基本可以宣告：各地方年初定下的樓市調控目標恐怕大多將難以實現(xiàn)。

    年初，在國務院發(fā)布新國五條要求各地公布樓市調控目標之后，各直轄市、省會城市和計劃單列市公布了今年房價調控目標。三個季度過去，我們再看實際情況，8月份北京新建商品住房價格上漲同比就達到19.3%，而北京年初制定的目標是“量價雙穩(wěn)”，現(xiàn)在這個價格顯然談不上穩(wěn)定；廣州提出的目標是房價增速要低于GDP增速，而廣州8月份房價同比增幅就達到18.8%，差距顯而易見。北上廣之外其他城市提出的目標，大多為“房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅”，一些城市還提出房價漲幅要“明顯低于”人均可支配收入的增幅，目前來看大多不能完成目標。

    各地方政府恐怕也沒有預料到今年房價的反彈如此之快。實際上，地方出臺房價調控目標在歷史上只有過兩次，一次是今年，還有一次是2011年，而2011年就是近幾年來罕見的樓市冷年。那一年樓市調控目標之所以能夠完成，甚至部分地方樓價下跌，主要緣于2010年出臺的“史上最嚴調控”，即限購令。這是政府調控看上去最有成效的一年，或許正是這一年的調控讓政府對調控能力過于樂觀。行情的逆轉發(fā)生在2012年，從這一年下半年開始，即使大部分地方的限購令沒有松綁，樓市仍然開始強勁上漲，一直延續(xù)至今。

    之所以說2011年的調控“看上去最有成效”，是因為這一年的成效恰恰可能給如今的瘋狂埋下了伏筆。“限購令”的所謂殺手锏，就是短期內壓制住了包括剛需、改善性、投資性、投機性在內的各種需求，需求端的暫時“堵住”，讓那一年的樓市增幅放慢甚至出現(xiàn)下跌，但對需求的壓抑只能在短期內控制成交量，長期來看，需求猛虎一旦重新出籠必會更加兇猛。事實證明，到2012年，剛需成為房價上漲的主要推手，原本在2011年還處于觀望狀態(tài)的閑置資金多數(shù)涌入樓市，尤其在人口仍然在迅速膨脹的一線城市，上漲尤其嚴重。

    在土地供給方式和地方依賴土地財政的局面沒有改變的前提下，調控出現(xiàn)反彈并不意外。坦白說，樓市“硬著陸”對經濟傷害太大，最好的狀況是“軟著陸”，也就是中央一再強調的房價穩(wěn)定。然而，房價繼續(xù)飆升同樣也隱患重重?？v觀近十年的樓市調控，多數(shù)手段著重于“堵”而非“疏”，可能是造成目前困境的重要原因。因此，樓市調控勢必應當轉變思路。除了在需求端的作為外，更要加大供給端的改革，其中最重要的是改變土地供給方式、增加土地供給途徑，對房地產存量來說，則應當逐漸試行和完善房產稅政策，替代地方對土地財政的依賴。從目前來看，樓市仍有繼續(xù)趨升的態(tài)勢，這對民生和經濟轉型都不是好事，調控思路亟待改變。

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