房地產(chǎn)市場房價發(fā)展情況分析

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    房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如何
    北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒最近對北京市的樓盤做了一個調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房價并沒有像很多人期望的那樣下跌。

    “以東四環(huán)為例，那里打折的樓盤折后價依然高于去年11月份的價格，大概能高出10%以上。”楊少鋒說。

    在楊少鋒看來，目前在廣州、深圳、福州，房價確實出現(xiàn)了真正的下跌，但在北京、上海，房價還沒有出現(xiàn)真正的下跌，現(xiàn)在的狀況是成交低迷，打折的樓盤調(diào)整的只是去年11月份以來虛漲的那部分。

    “北京、上海的房價還處在膠著狀態(tài)。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉也表示了相似的看法。

    他認為，目前的房地產(chǎn)市場，無論是交易量還是交易價，北方地區(qū)要好于南方地區(qū)。廣州、深圳確實出現(xiàn)了比較厲害的下跌，一些二三線城市也出現(xiàn)了20%左右的下跌，但北京、上?，F(xiàn)在還沒有真正下跌，房價依然在高位運行。

    從今年開始，北京的房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)種種明折、暗折的促銷方式。有的送車，有的送裝修，還有的干脆減首付。很多樓盤都拿出了直接的折扣，有的甚至達到了7.5折。

    “從我調(diào)查的情況來看，這些打折的樓盤項目幾乎沒有銷售業(yè)績。”楊少鋒說，這表明打折后的價格并沒有得到市場的認可。

    在二手房市場，想賣出一套房子也需要相當?shù)哪托摹?

    從今年3月中旬開始，在北京某事業(yè)單位工作的小范就開始把自己的一處房子掛牌出售。這套房子是小戶型，位置就在鼓樓大街地鐵站旁邊，周邊生活、教育配套設(shè)施都不錯，原本想著能順利脫手，沒想到直到現(xiàn)在依然是待售。

    “掛牌之后，來看房的人很多，但都是看了之后就沒有下文了。”小范覺得看不清市場的走勢，自己的報價已經(jīng)低于去年下半年同地段房屋的價格，但購房者還是在觀望.

    胡景暉提供的數(shù)據(jù)顯示，如果按照房屋交易面積來計算，北京市今年上半年一手房的交易減少了48%，二手房減少了7.7%。

    市場觀望情緒濃重，交易量萎靡不振，對開發(fā)商最直接的影響就是資金的吃緊。

    同國家整體貨幣政策收緊一樣，從去年底央行提高第二套房首付比例以來，房貸政策也在收緊。一些銀行已經(jīng)將房貸列為黃色預警項目，有的甚至列入紅色警報。

    今年3月，潘石屹發(fā)出了百日巨變的言論，暗指房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)大魚吃小魚的行業(yè)整合。

    6月，北京師范大學經(jīng)濟研究中心主任鐘偉表示，在目前的需求狀況下，維持現(xiàn)在的開發(fā)節(jié)奏，我國房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億元-5000億元左右的年度資金缺口。

    在這樣的背景下，降價銷售似乎是開發(fā)商僅剩的度過難關(guān)的辦法，但在北京、上海，真正的降價還沒有出現(xiàn)。用楊少鋒的話說，開發(fā)商還在硬撐。

    救市還是不救市

    盡管北京、上海房價并沒有真正下跌，但面對交易冷清的市場形勢，房地產(chǎn)業(yè)下滑將可能引發(fā)危機的聲音開始出現(xiàn)。

    “要死也是銀行先死”，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱，如果房價大跌會影響國民經(jīng)濟的發(fā)展”，諸如此類的言論開始頻繁出現(xiàn)在各種各樣的場合。

    華遠任志強、SOHO中國潘石屹、萬通馮侖等地產(chǎn)界的新聞人物都發(fā)表過類似的言論，呼吁政府松動政策，對房地產(chǎn)市場施以援手。更有開發(fā)商悲壯地將自己比喻成“豬堅強”，以博社會、政府的同情。

    7月初，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生就表示，大概有30萬億的住房資產(chǎn)在中國居民手中。如果樓市像股指那樣繼續(xù)下滑，30萬億的財產(chǎn)也會貶值。而且如果開發(fā)商資金緊張，土地交易將難以進行，土地收入下滑，將會影響到保障性住房的建設(shè)。

    7月9日，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布深圳房市報告，稱深圳房價已跌回一年前，提出減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策。

    同樣飽受房地產(chǎn)市場下滑影響的美國在11日采取了行動。當天，美國會參院批準一項總額3000億美元的救市計劃，以幫助數(shù)十萬無力支付月供的購房者保留房產(chǎn)，應對嚴重的房地產(chǎn)蕭條。

    那么，我國政府是否該拿出行動，挽救房地產(chǎn)市場？

    “如果現(xiàn)在要求政府對房地產(chǎn)市場救市就等于要求政府保護開發(fā)商的暴利。”楊少鋒說，目前房價還沒有損傷到開發(fā)商的絕對利潤，開發(fā)商依然在獲取暴利。

    楊少鋒認為，我國目前最大的問題是通貨膨脹，絕對不能放松銀根，否則普通收入人群將受到極大影響。房地產(chǎn)市場目前還沒有到最危險的時候，只要開發(fā)商愿意降低利潤，完全能夠通過市場自救。

    “如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大規(guī)模大幅度的滑坡，政府可以出臺一定的政策，但同樣要防止因此出現(xiàn)房價大幅上漲。”楊少鋒說。

    社科院研究員易憲容更是旗幟鮮明地反對救市。他覺得，房地產(chǎn)要挾中國經(jīng)濟及中國政府早就是平常的事。這些人為什么這樣做？關(guān)鍵就在于房地產(chǎn)將告別暴利的時代，房地產(chǎn)將無法成為少數(shù)人在短期內(nèi)聚集社會財富的工具，在于房地產(chǎn)市場將成為民生的市場。

    易憲容拿出的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9519億元，同比增長31.9%，高于同期4個多百點。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)增長不僅沒有隨著從緊貨幣政策下降，反之仍然處于高位運行；1-5月份，全國房屋施工面積也增長了24.9%。

    “任何一個市場都沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的價格。如果住房的價格調(diào)整到絕大多數(shù)居民支付能力水平，房地產(chǎn)市場能有什么問題？”易憲容說，目前房地產(chǎn)市場并非有多少危機。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)炒作者手中持有大量的住房，利用國有土地資源來牟取暴利而不愿讓房價下降，另一方面房價過高把絕大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場之外。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場價格調(diào)整到絕大多數(shù)居民有支付能力的水平上，房地產(chǎn)市場自然會繁榮。

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