從商品房待售面積首現(xiàn)減少 看宏觀調(diào)控繼續(xù)顯效

在中央和地方政策作用刺激下，樓市處于持續(xù)回暖過程中，銷售回暖帶動(dòng)市場(chǎng)整體活躍度回升。

庫(kù)存首現(xiàn)減少

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，困擾我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)去庫(kù)存正在出現(xiàn)積極變化。自2012年4月以來持續(xù)長(zhǎng)達(dá)3年之久的商品房庫(kù)存持續(xù)上升態(tài)勢(shì)首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，5月末商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)減少。

1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅比1-4月份收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，房屋新開工面積降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置面積降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家分析指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購(gòu)置面積和新開工面積作為分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)的先行指標(biāo)，同比降幅均收窄，顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資有向好跡象。

市場(chǎng)分化加劇

多地調(diào)查也表明，多數(shù)三、四線城市，商品房前期庫(kù)存基數(shù)較大，消納能力有限，住房供求關(guān)系趨于寬松的中長(zhǎng)期趨勢(shì)并未改變，目前房?jī)r(jià)大幅上漲基礎(chǔ)并不存在。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖北調(diào)查隊(duì)調(diào)查表明，不少樓盤采取以價(jià)換量策略，近期樓市雖有回暖趨勢(shì)，但開發(fā)商也不敢輕易提價(jià)，首要任務(wù)是去庫(kù)存。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局內(nèi)蒙古調(diào)查總隊(duì)近期深入全區(qū)各盟市主城區(qū)進(jìn)行專題調(diào)查，并實(shí)地走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和7家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，調(diào)查結(jié)果顯示：受政策拉動(dòng)二手房交易短期內(nèi)放量上行，市場(chǎng)趨于活躍，但房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供求關(guān)系并未改變，交易價(jià)格仍呈下降態(tài)勢(shì)，受訪企業(yè)普遍對(duì)后市持謹(jǐn)慎態(tài)度。

總體來看，部分二線城市和多數(shù)三四線城市，目前待售的房屋可能需要較長(zhǎng)一段時(shí)間才能消化。福州被調(diào)查的6家企業(yè)在預(yù)計(jì)去化周期方面均表示存在一定壓力，預(yù)計(jì)去化最長(zhǎng)30個(gè)月，最短6個(gè)月。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在高庫(kù)存壓力下房?jī)r(jià)整體不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。

多管齊下去庫(kù)存

從去年10月份開始，中央到地方打出了一系列樓市調(diào)控“組合拳”。隨著各地“限購(gòu)令”的取消、房貸利率優(yōu)惠面擴(kuò)大、購(gòu)房稅收減免、央行降息等多重政策利好的刺激，全國(guó)樓市多地成交顯著企穩(wěn)回升，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)存量消化。

降息降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，直接降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，刺激購(gòu)房需求。而公積金政策和針對(duì)再購(gòu)房和二套房政策的調(diào)整，更是對(duì)改善型需求最直接的促進(jìn)。相比于“9?30”新政，“3?30”新政對(duì)購(gòu)房者的利好，不僅是房貸門檻進(jìn)一步降低，而且通過營(yíng)業(yè)稅“5改2”政策，給改善型需求購(gòu)房者帶來了真正的實(shí)惠，加速改善型需求入市。