瑞安等港資房企大降價(jià) 樓市迎第三輪降價(jià)潮？

近期全國(guó)都在爭(zhēng)議樓市是否回暖，但是一向表現(xiàn)穩(wěn)健的港資房企在內(nèi)地項(xiàng)目開始大幅降價(jià)，港資樓盤的價(jià)格調(diào)整只是一個(gè)縮影，這表明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)深幅調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，以港資企業(yè)為先導(dǎo)的樓市第三輪降價(jià)潮或許來襲。

高位跳水樓盤價(jià)格被腰斬

"短短3個(gè)月，瑞安降價(jià)讓我損失20多萬元，羅康瑞你為什么食言？"重慶瑞安雍江苑一位姓古的老業(yè)主說，08 年12月她購(gòu)買了11號(hào)樓一套房子，成交價(jià)7600元/平方米。而3月21日，當(dāng)她得知近期開盤最低價(jià)5600元左右，心里一時(shí)難以承受降價(jià)的打擊，抱怨開發(fā)商降價(jià)讓自己短短3個(gè)月時(shí)間損失20多萬元。

3月21日的瑞安重慶天地雍江苑二期項(xiàng)目10號(hào)、12號(hào)等樓開盤，新推出房源約380套，均價(jià)6000元/平方米，其中10號(hào)樓3層背江的一套房，其套內(nèi)面積為82平方米，套內(nèi)成交價(jià)為5660元/平方米，這樣懸殊的定價(jià)出乎所有人意料。

雍江苑自開盤以來，一直是帶精裝修銷售，據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，其精裝修部分的價(jià)值就達(dá)1500元/平方米，如果按5660元/平方米的銷售單價(jià)計(jì)算，其樓房部分的銷售價(jià)格套內(nèi)僅為4160元/平方米。

據(jù)了解，在08年里，雍江苑項(xiàng)目最高價(jià)為15000元/平方米，均價(jià)13000元/平方米。而在2009年3月21日開盤現(xiàn)場(chǎng)，雍江苑10號(hào)樓，12號(hào)樓最低價(jià)僅為5600元/平方米，最高價(jià)為8800元/平方米，3月23日網(wǎng)上公布的最新歷史價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，其新推精裝房開盤均價(jià)6000元/平方米。也就是說，此次開盤均價(jià)比歷史最高均價(jià)整整低了7000元，難怪有業(yè)內(nèi)人士驚呼瑞安重慶天地項(xiàng)目的新盤價(jià)被"腰斬"。

瑞安重慶天地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，瑞安并非大幅降價(jià)，出現(xiàn)價(jià)格差異主要是因?yàn)閼粜?、朝向不同。以前均價(jià)13000元/平方米的房源是一線江景房，而現(xiàn)在推出的房源由于背江等原因，因此價(jià)格會(huì)比較便宜。

對(duì)此，老業(yè)主們并不認(rèn)同戶型、朝向不同會(huì)帶來如此巨大的價(jià)差。據(jù)資深地產(chǎn)人士分析，在同一小區(qū)里，大家都享受同樣的小區(qū)配套、物業(yè)管理服務(wù)、環(huán)境等共享公共空間，相同品質(zhì)的房子其市場(chǎng)行情的價(jià)差一般不會(huì)超過400元/平方米，在樓面單價(jià)基數(shù)不變的情況下，同一個(gè)小區(qū)里最高出現(xiàn)9000元/平方米的價(jià)差，實(shí)屬罕見。

據(jù)悉，為撫慰降價(jià)給老業(yè)主帶來的心理波動(dòng)，配合3月21日的順利開盤，瑞安重慶公司在沒有任何附加條件下，對(duì)前期老業(yè)主發(fā)放了價(jià)值3萬元購(gòu)房券和3萬元車位券，但只能再次購(gòu)房時(shí)使用或者轉(zhuǎn)讓。

而據(jù)知情人士透露，許多業(yè)主拿到這些購(gòu)房券和車位券，第一時(shí)間就是拿到售房部和網(wǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，主要是提供給這次準(zhǔn)備買雍江苑10、12號(hào)樓的購(gòu)房者。"這是由于新推10、12號(hào)樓的降價(jià)，給前期老業(yè)主的一種變相補(bǔ)貼"，古女士這樣認(rèn)為。

降與不降負(fù)責(zé)人言行前后不一

值得關(guān)注的是，此次降價(jià)與羅康瑞在不同場(chǎng)合下不降價(jià)的言論形成鮮明反差。

就在去年9月，瑞安房地產(chǎn)有限公司主席兼行政總裁羅康瑞在重慶公開表示，"即將開建的重慶天地項(xiàng)目是物有所值的，我們今后不會(huì)降價(jià)。"同時(shí)，今年1月羅康瑞再次重申，"為避免對(duì)樓市帶來影響，無意減價(jià)促銷"，而就在2月12日瑞安集團(tuán)與農(nóng)行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，開展全面深入的合作。根據(jù)協(xié)議，農(nóng)行將為瑞安集團(tuán)提供總額130億元的3年期意向授信額度，其中80億元用于瑞安房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展，應(yīng)該說瑞安的資金緊張情況得到了大幅度緩解。

但是，與羅康瑞在公開場(chǎng)合的多次表態(tài)相反，短短1月時(shí)間，一度放言無意降價(jià)、在資本市場(chǎng)"如魚得水"的瑞安在重慶天地項(xiàng)目銷售上戲劇性地轉(zhuǎn)向降價(jià)促銷，而且是狠狠地降了一把。

據(jù)了解瑞安房地產(chǎn)去年全年需要完成58億元銷售目標(biāo)，但最終完成僅為目標(biāo)的63%，即36.5億元。同時(shí)，不久前也有報(bào)道稱，08年瑞安在資本市場(chǎng)上共有3.75億美元的票據(jù)到期需要贖回，為此不得不借約2.1億美元"高息"短期借貸作為支付。

該知情人士表示，作為瑞安重慶天地的投資方"永菱通"海外投資基金公司對(duì)于這次大幅降價(jià)促銷參與決策度比較高。

據(jù)了解，"永菱通"是瑞安引入的策略性伙伴，曾經(jīng)在重慶兩度與瑞安房地產(chǎn)旗下子公司SHL（主要資產(chǎn)是化龍橋片區(qū)的重慶新天地）有股權(quán)買賣合作，瑞安也通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功套現(xiàn)。

07年7月，瑞安房地產(chǎn)就曾宣布，將子公司SHL重慶天地、武漢天地及上海太平橋項(xiàng)目的部分權(quán)益出售，使瑞安成功套現(xiàn)21.12億元。2007年年報(bào)顯示，瑞安出售武漢天地項(xiàng)目及上海太平橋項(xiàng)目部分股權(quán)收益，就占公司凈利潤(rùn)的34%以上。

08年，瑞安再次將上海瑞虹新城25%、偉華公司（主要資產(chǎn)是重慶天地超高層項(xiàng)目）25%權(quán)益，分別作價(jià)11.25億元、10.21億元轉(zhuǎn)讓永菱通。

同時(shí)，永菱通還分別獲得一項(xiàng)不可撤回認(rèn)購(gòu)期權(quán)，分別作價(jià)11.34億元、10.72億元進(jìn)一步收購(gòu)瑞虹新城24％股權(quán)、收購(gòu)偉華公司25%股權(quán)。交易完成后，瑞安將套現(xiàn)人民幣22.59億元和20.93億元。

但是，今年1月永菱通突然表示將瑞虹新城及偉華認(rèn)購(gòu)期權(quán)行使期的最后限期，由去年年底延長(zhǎng)至今年4月30日。資深地產(chǎn)人士分析，"受累于全球經(jīng)濟(jì)不景氣影響，投資方永菱通的延遲入股一定程度上造成瑞安資金緊張。"在金融危機(jī)和外資受限的大背景下，瑞安房地產(chǎn)若不想放慢項(xiàng)目計(jì)劃，只有靠提升銷售，以保障收入來源。

在永菱通行使認(rèn)購(gòu)期權(quán)后，永菱通將最終分別持有瑞虹新城49％股權(quán)、偉華公司50%股權(quán)，瑞安是否因股權(quán)分散導(dǎo)致策略失控？接近瑞安重慶天地人士透露，目前永菱通的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)全面介入重慶項(xiàng)目的決策工作，并設(shè)置有項(xiàng)目管理咨詢公司具體參與執(zhí)行的部門。

但瑞安重慶天地項(xiàng)目降價(jià)主導(dǎo)者是羅康瑞還是永菱通，仍是一大懸念。如果是瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞的話，堅(jiān)稱不會(huì)降價(jià)卻又大幅跳水，不是自己扇自己耳光嗎？

對(duì)于瑞安重慶項(xiàng)目此次的價(jià)格調(diào)整緣由及背景，記者曾多次致電瑞安房地產(chǎn)上海總部及重慶公司，但都沒得到明確答復(fù)。

實(shí)際上，上海"新天地"、創(chuàng)智天地、旅游地產(chǎn)等大型城市綜合發(fā)展項(xiàng)目，面臨前期投資額度大、投資回報(bào)緩慢等問題，瑞安開發(fā)模式在目前金融危機(jī)下需要面臨巨大挑戰(zhàn)。

港資房企降價(jià) 或引發(fā)第三次降價(jià)浪潮

2007年底，萬科董事會(huì)主席王石出房?jī)r(jià)"拐點(diǎn)論"，引發(fā)了業(yè)內(nèi)極為尖銳的質(zhì)疑和空前激烈的爭(zhēng)論。與此同時(shí)，萬科從珠三角開始，在多個(gè)城市率先對(duì)價(jià)格做出調(diào)整，攪動(dòng)了一貫以上漲為主旋律的樓市。

隨后，綠地、金地等房企也緊追萬科，紛紛將旗下項(xiàng)目進(jìn)行打折銷售。萬科降價(jià)所引發(fā)的鯰魚效應(yīng)使樓市遭遇第一波降價(jià)潮。在第一輪的降價(jià)過程中，大多數(shù)開發(fā)商走的都是打折、優(yōu)惠等隱性降價(jià)之路。

去年底今年初，由于年底銀行貸款、工程款等陸續(xù)到期的資金壓力與日俱增，開發(fā)商被迫降價(jià)回籠資金，樓市進(jìn)入第二輪急跌期。

到今年3月份，兩會(huì)的態(tài)度已經(jīng)明確近期不會(huì)出新政策，眾多以前還在觀望的地產(chǎn)商也開始加入到降價(jià)行列。而在這一波中，資金最為雄厚的港資房企表現(xiàn)最為搶眼，除了瑞安調(diào)整價(jià)格之外，"長(zhǎng)和系"在重慶南濱路的另一高端項(xiàng)目也在跳水，二線江景房的房?jī)r(jià)跌破6000元/平方米，這對(duì)于寸土寸金的重慶南濱濱江樓盤來說，價(jià)格確實(shí)誘人。要知道，樓市火爆時(shí)，該高端樓盤內(nèi)部定價(jià)已是15000元/平方米左右。一向被視為投資風(fēng)向標(biāo)的李嘉誠(chéng)，今年已是第三次、第四次拋售其在上海的物業(yè)--黃金城道商鋪和御翠園商業(yè)別墅。李嘉誠(chéng)的降價(jià)拋售更多被看作一種高位套現(xiàn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)物業(yè)行為，規(guī)避內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期和保證公司資金鏈安全。

近期全國(guó)都在爭(zhēng)議樓市是否回暖時(shí)，一向被視為投資風(fēng)向標(biāo)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的的港資房企率先降價(jià)拋售的進(jìn)一步推進(jìn)，其降價(jià)所引發(fā)的羊群效應(yīng)會(huì)更大，中國(guó)樓市的第三波降價(jià)潮可能會(huì)再度襲來。
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