我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)供需現(xiàn)狀分析

內(nèi)容提示：2000—2009 年商品住房平均套均面積為100.87 平方米，考慮住房改革以前建設(shè)的老舊住房套均建設(shè)面積較小，城鎮(zhèn)145億平方米住宅以套均85 平方米計(jì)約合1.7 億套，4.8 億人口按照戶均2.8 人計(jì)算約合1.7 億戶，這意味著到2010 年末我國(guó)不包括建制鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)住房供給率已經(jīng)接近于1，基本實(shí)現(xiàn)一戶一套住房的供給水平。

當(dāng)前，住房市場(chǎng)需求由消費(fèi)性需求、投資投機(jī)性需求共同組成。前者屬于剛性需求，取決于人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展條件，決定住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì); 后者則以保值增值為目標(biāo)屬于資本市場(chǎng)的派生需求，取決于社會(huì)閑置資本存量、利率、匯率等因素，主要影響住房市場(chǎng)的短期波動(dòng)。在此，從基于剛性需要的長(zhǎng)期供需關(guān)系和納入資本市場(chǎng)派生需求的短期供求關(guān)系兩方面考察當(dāng)前住房市場(chǎng)關(guān)系。

2012-2016年中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)全景評(píng)估及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告

( 一) 住房建設(shè)加速，基于剛性需要的住房供需關(guān)系由偏緊轉(zhuǎn)向?qū)捤?/span>

本世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)住房建設(shè)加速，城鎮(zhèn)住房供給大幅增長(zhǎng)，住房市場(chǎng)基于消費(fèi)性需要的剛性供需關(guān)系由偏緊轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/span>

1. 城鎮(zhèn)住房建設(shè)加速，城鎮(zhèn)住房供給率大幅提高。得力于住房制度改革，本世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)加速，2000—2009 年的10 年間城鎮(zhèn)累計(jì)新建住宅竣工面積達(dá)64 億平方米，年均新增6.4 億平方米。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2005—2010 年新建住宅竣工面積約38 億平方米，假定城鎮(zhèn)老舊住宅拆遷與城鎮(zhèn)擴(kuò)張納入原農(nóng)村和建制鎮(zhèn)住宅面積相等，則至2010 年末，不包括建制鎮(zhèn)的全國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積大約在145 億平方米左右。2010 年末城鎮(zhèn)人口預(yù)估6.3 億左右，減去1.5 億左右的建制鎮(zhèn)人口，不包括建制鎮(zhèn)在內(nèi)的城鎮(zhèn)人口大約為4.8 億，則城鎮(zhèn)人均建筑面積約30．2 平方米。

2000—2009 年商品住房平均套均面積為100.87 平方米，考慮住房改革以前建設(shè)的老舊住房套均建設(shè)面積較小，城鎮(zhèn)145億平方米住宅以套均85 平方米計(jì)約合1.7 億套，4.8 億人口按照戶均2.8 人計(jì)算約合1.7 億戶，這意味著到2010 年末我國(guó)不包括建制鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)住房供給率已經(jīng)接近于1，基本實(shí)現(xiàn)一戶一套住房的供給水平。

2. 城鎮(zhèn)新增家庭與新建成套住房的供需關(guān)系由偏緊轉(zhuǎn)向?qū)捤?。由于新增住房供給大幅增長(zhǎng)，也由于城鎮(zhèn)化速度和人口增長(zhǎng)速度有所下降，基于增量分析的城鎮(zhèn)住房供需關(guān)系也大大改善。2006 年以前，我國(guó)城鎮(zhèn)每年新竣工成套住房600 萬(wàn)套左右，自2007 年開始新竣工成套住房開始大幅增長(zhǎng)，2009 年達(dá)789 萬(wàn)套; 而與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)新增人口卻在2003 年達(dá)到最高峰， 2004 年開始呈現(xiàn)波動(dòng)式下降趨勢(shì)，考慮新增家庭不少為單身家庭，即使按照新增家庭戶均1.5人估算，自2008 年城鎮(zhèn)新竣工成套住房數(shù)開始超過新增家庭數(shù)。這意味著基于新增人口和家庭基本居住需要的城鎮(zhèn)住房供需關(guān)系可能在近年內(nèi)已經(jīng)由供給趨緊轉(zhuǎn)向了寬松。

( 二) 投機(jī)性需求膨脹，消費(fèi)性需求被驅(qū)逐

1. 投機(jī)性需求膨脹，商品住房向多套住房持有投機(jī)客集中。在我國(guó)由于居民儲(chǔ)蓄可投資渠道少，民營(yíng)資本經(jīng)營(yíng)限制多，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)，社會(huì)閑置資本迅速積累，同時(shí)由于人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，外資進(jìn)入壓力增大，這些社會(huì)閑置資本和外資為保值增值往往轉(zhuǎn)化為投機(jī)性購(gòu)房需求。

投機(jī)性購(gòu)房需求膨脹，導(dǎo)致商品住房不斷向多套住房投機(jī)客集中。我國(guó)1998—2009 年的12 年新建住宅中53%以上為商品住宅，而根據(jù)2010 年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局住戶調(diào)查，我國(guó)城鎮(zhèn)擁有商品住房家庭戶比重僅為38%，考慮城鎮(zhèn)家庭戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)中不包含集體戶和農(nóng)民工人口( 2010 年外出農(nóng)民工人數(shù)達(dá)15335萬(wàn)) ，而集體戶和農(nóng)民工人口幾乎不擁有城鎮(zhèn)商品住房，因此納入集體戶和農(nóng)民工的城鎮(zhèn)總?cè)丝谥袚碛猩唐纷》考彝ト丝诒嚷蕬?yīng)在30%以下甚至更低。這意味著不到30% 左右的城鎮(zhèn)人口占有了50%以上的城鎮(zhèn)住房，商品住房向多套住房持有者集中。

2. 中低收入家庭無(wú)力購(gòu)房，消費(fèi)性需求被驅(qū)逐出購(gòu)房市場(chǎng)。由于房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭房?jī)r(jià)收入比偏高， 2009 年城鎮(zhèn)平均家庭的房?jī)r(jià)收入比為9.6，大大高于國(guó)際平均水平?？紤]家庭可支配收入的相當(dāng)份額被用于基本消費(fèi)支出，只有剔除基本消費(fèi)支出的收入剩余即儲(chǔ)蓄才可能真正形成住房購(gòu)買力，因此我們也計(jì)算了家庭的房?jī)r(jià)儲(chǔ)蓄比， 2009 年城鎮(zhèn)平均家庭的房?jī)r(jià)儲(chǔ)蓄比為33.7，這意味著城鎮(zhèn)家庭平均需要33 年的儲(chǔ)蓄總和才可能購(gòu)買一套商品住房?？紤]不同收入水平家庭，面臨的房?jī)r(jià)儲(chǔ)蓄比存在巨大差距， 2009 年10% 最高收入戶、10% 高收入戶、20% 中等偏上戶、20% 中等收入戶、20%中等偏下戶、10% 低收入戶、10% 最低收入戶的房?jī)r(jià)儲(chǔ)蓄比為10.7、20.1、29.1、41.1、62.8、104.3、412，考慮一般家庭儲(chǔ)蓄形成周期在30 年左右，則意味著包括中等收入戶在內(nèi)的60%以上家庭終其一生儲(chǔ)蓄積累也不可能形成有效的住房購(gòu)買能力。盡管存在按揭形式的購(gòu)房消費(fèi)信貸，但現(xiàn)有任意形式的住房消費(fèi)信貸均以家庭的收入和還貸能力為實(shí)施依據(jù)，生命周期全部?jī)?chǔ)蓄積累仍低于購(gòu)房款的家庭不可能真正有效獲得購(gòu)房信貸支持。這意味著這些家庭將被迫退出購(gòu)房市場(chǎng)，既有城鎮(zhèn)家庭將被迫走向租房市場(chǎng)，農(nóng)民工家庭將推遲居住城鎮(zhèn)化進(jìn)程，返回農(nóng)村建房居住。

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