我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展現(xiàn)狀淺析

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內容提示：房地產(chǎn)投資信托法律法規(guī)不健全國際上，房地產(chǎn)投資信托的成功運作得益于政府提供的稅收優(yōu)惠政策、嚴格的信息披露制度、資金數(shù)額自由等條件，而我國在這幾方面都沒有相關的法律法規(guī)支持。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)勢分析：

①我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢目前，國際上的一些發(fā)達國家以及部分發(fā)展中國家都已經(jīng)在房地產(chǎn)投資信托方面成功運作，如美國、日本、德國、澳大利亞、新加坡等國家都根據(jù)各國的國情和特點實行了不同的運作模式，我國作為房地產(chǎn)投資信托的后發(fā)展中國家，可以總結并借鑒國際上成功的經(jīng)驗，結合我國的國情，探索自己的運作模式，一定程度上規(guī)避國外曾經(jīng)遇到的風險和問題，少走彎路，加快發(fā)展，發(fā)揮明顯的后發(fā)優(yōu)勢。

 2012-2016年中國房地產(chǎn)信托市場全景評估及發(fā)展趨勢研究報告

②我國已初步具備了發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的市場環(huán)境我國在信托投資方面，已經(jīng)頒布了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《信托投資公司管理辦法》、《中國人民銀行關于投資信托公司資金信托業(yè)務有關問題的通知》，這些法律法規(guī)為我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托提供了法律支持。同時，我國已經(jīng)建立了房地產(chǎn)信托投資市場，所以我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的市場環(huán)境已具備基本條件。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的劣勢分析：

①我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起步晚，房地產(chǎn)市場不夠發(fā)達我國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了4 個階段，進入市場化運作僅僅有20 多年的時間。在這期間，取得了相當輝煌的成就，但就整個市場來看，無論是房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度還是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平，都還相當落后，受整個宏觀經(jīng)濟、國家產(chǎn)業(yè)政策、利率水平、稅收政策、物價水平、其他金融資本等因素的影響明顯，短期炒作往往會在一定程度上取代穩(wěn)定的中長期投資，制約了房地產(chǎn)投資信托在我國的發(fā)展進程。

②我國金融市場不成熟雖然我國的金融市場在近些年來已經(jīng)取得了較快的發(fā)展，但仍然不能滿足市場經(jīng)濟發(fā)展的內在要求，直接影響著房地產(chǎn)金融的發(fā)展。金融創(chuàng)新過于依賴于政府，創(chuàng)新能力明顯不足，缺乏適合國情的金融創(chuàng)新工具，再加上金融監(jiān)管不夠，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很大程度上被限制。

③房地產(chǎn)投資信托法律法規(guī)不健全國際上，房地產(chǎn)投資信托的成功運作得益于政府提供的稅收優(yōu)惠政策、嚴格的信息披露制度、資金數(shù)額自由等條件，而我國在這幾方面都沒有相關的法律法規(guī)支持。國際上房地產(chǎn)投資信托不屬于應稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，避免了雙重納稅，而目前我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定; 國外公開發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托有嚴格的信息披露制度，而我國現(xiàn)有的信托計劃發(fā)售時的信息披露只是針對信托計劃涉及項目的披露，較為簡單，對項目的收益和風險結構表述含糊其詞; 國外對于房地產(chǎn)投資信托計劃的規(guī)模不加限制，而我國目前的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托計劃不得超過200 份，這使得一些較大的房地產(chǎn)項目無法實現(xiàn)融資需求。盡管《信托投資公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務管理暫行辦法》( 征求意見) 中對200 份信托合同的限制有所突破，但要求信托投資公司具備9 項條件，而我國絕大多數(shù)信托公司達不到要求，所以，我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展受到限制。

④缺乏專業(yè)技術人才房地產(chǎn)投資信托的成功運作取決于信托機構專業(yè)團隊的經(jīng)驗和能力，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的復合型人才去制訂有關的盈利模型、投資模型和利潤模型，而現(xiàn)階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領域，很難適應大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以，在我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托存在嚴重的人才缺口。

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