2012年中國房價走勢分析預(yù)測

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        內(nèi)容提示：如果中國資產(chǎn)價格出現(xiàn)劇烈波動，將會對中國的銀行業(yè)以及中國的宏觀經(jīng)濟(jì)造成極大的沖擊。因?yàn)榉康禺a(chǎn)以及房地產(chǎn)的資金“上家”銀行都是高杠桿、高負(fù)債的行業(yè)。一旦資產(chǎn)價格出現(xiàn)向下的劇烈波動，那么房地產(chǎn)、銀行業(yè)，甚至宏觀經(jīng)濟(jì)都要遭遇巨大風(fēng)險(xiǎn)。同時，要精準(zhǔn)調(diào)控資產(chǎn)價格是非常困難的。

        隨著一起起因房價下跌、資產(chǎn)縮水、利益受損而來的“老業(yè)主維權(quán)事件”的發(fā)生，那些潛在的購房人變得不知所措：房價究竟下跌多少，才該出手？房價究竟會不會大幅下跌？還是在2012 年平穩(wěn)上漲？

        2012-2016年北京房地產(chǎn)市場分析預(yù)測及前景研究報(bào)告

        （一）調(diào)控的目標(biāo)是控制高房價，重在“穩(wěn)”字

        調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)，是把高房價調(diào)整下來，還是不再讓其繼續(xù)猛漲。這個目前還不是特別清楚。但是房價大幅下跌，在中國資產(chǎn)價格下調(diào)難度非常大。

        如果中國資產(chǎn)價格出現(xiàn)劇烈波動，將會對中國的銀行業(yè)以及中國的宏觀經(jīng)濟(jì)造成極大的沖擊。因?yàn)榉康禺a(chǎn)以及房地產(chǎn)的資金“上家”銀行都是高杠桿、高負(fù)債的行業(yè)。一旦資產(chǎn)價格出現(xiàn)向下的劇烈波動，那么房地產(chǎn)、銀行業(yè)，甚至宏觀經(jīng)濟(jì)都要遭遇巨大風(fēng)險(xiǎn)。同時，要精準(zhǔn)調(diào)控資產(chǎn)價格是非常困難的。

        已經(jīng)買了房子的人希望房價下降的意愿不強(qiáng)，不管一套自住還是多套投資的需求。希望房價下降的群體主要是目前正準(zhǔn)備買房和沒有住房的人，這部分人數(shù)比較多，呼聲也比較強(qiáng)烈，這聽起來像是合理的。但實(shí)際上，房價并非短期內(nèi)下跌越多越好。

        正準(zhǔn)備買房和買不起房子的人，一般是基層工作者、低收入群體和無保障群體。一旦房價出現(xiàn)大幅度下降，中國經(jīng)濟(jì)就會受到很大沖擊，這部分人就容易失業(yè)，由于基本生活保障低，一旦失業(yè)，他們的基本生活就將無法維系，買房便更成為空想。所以并非房價短期內(nèi)下跌越多對百姓越好。房地產(chǎn)一步下挫是禍，價格同比穩(wěn)中略降是福。

        （二）物價上漲導(dǎo)致房價相比不變，實(shí)際下降

        各大城市房價雖然已經(jīng)下降，但是否繼續(xù)下降或者大幅下降呢？對于正準(zhǔn)備買房的購房者，個人建議，盡管目前不是買房的最好時機(jī)，但離最好的買房時機(jī)可能也相距不遠(yuǎn)了。因?yàn)椋恋貎r格在漲，鋼材、水泥等建材價格在漲，人工成本在漲，人們賴以生存的食品在漲這么多的成本和物價的上漲，注定了房產(chǎn)開發(fā)商降價的空間越來越窄。何況，一如李稻葵所言，在未來3-5 年房價基本保持穩(wěn)定的情況下，算上通脹等因素，假設(shè)中國名義GDP 按照每年10%的速度繼續(xù)增長，平均來看中國老百姓的收入將會以每年10%以上的速度上升，那么三五年之后，相當(dāng)于房價降了30%到50%，買不起房的人較之前也會多一些積蓄來支付房款了。

        在物價上漲的背景下，名義房價不漲、實(shí)際房價已經(jīng)在下跌，去年以來名義房價僵持的效果已基本等同于實(shí)際房價的小跌；如果名義房價再大跌，那么，實(shí)際房價將近乎“崩盤”了。最新統(tǒng)計(jì)顯示，中國100 個城市的平均房價2 月份持續(xù)下跌，上海、深圳等十大城市的房價則全線滑坡。溫總理在政府報(bào)告中指出，政府的地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮了效力，多數(shù)城市房價環(huán)比下降。中國城市不合理的高房價開始趨向理性發(fā)展。

        （三）房價如果大幅下挫的假設(shè)

        對于房價問題我們必須要有清醒認(rèn)識，在我國消費(fèi)并未有質(zhì)的飛躍，我國GDP 仍需投資拉動的情況下，如果房地產(chǎn)下挫50%，對于按揭購房者而言，意味著購房者的財(cái)產(chǎn)縮水一半，房屋現(xiàn)價不抵房貸時，繼續(xù)還貸還是做何選擇？對于那些勒緊褲腰帶投資房地產(chǎn)的投資小戶，他們的投資失敗會有什么后果？對于房地產(chǎn)商和銀行來說，房產(chǎn)大跌意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)如建材、家電等都將大幅下降，銀行的房地產(chǎn)抵押品很快就會成為銀行的負(fù)資產(chǎn)，此時的境況將會很可怕。其影響不只是中國的房地產(chǎn)業(yè)，甚至擴(kuò)及到中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融體系。

        所以，房價的大幅下跌，必然讓中國經(jīng)濟(jì)不振，對于保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長不利，房價大幅下降，不利國，不利民，也不實(shí)際。

        綜上所述，本人預(yù)計(jì)2012 年全國的房價不一定會漲，今年房價的總體趨勢將穩(wěn)中有跌，但不會大跌。

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