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2012年中國房價(jià)走勢分析預(yù)測
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內(nèi)容提示:如果中國資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)劇烈波動(dòng),將會(huì)對(duì)中國的銀行業(yè)以及中國的宏觀經(jīng)濟(jì)造成極大的沖擊。因?yàn)榉康禺a(chǎn)以及房地產(chǎn)的資金“上家”銀行都是高杠桿、高負(fù)債的行業(yè)。一旦資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)向下的劇烈波動(dòng),那么房地產(chǎn)、銀行業(yè),甚至宏觀經(jīng)濟(jì)都要遭遇巨大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),要精準(zhǔn)調(diào)控資產(chǎn)價(jià)格是非常困難的。
隨著一起起因房價(jià)下跌、資產(chǎn)縮水、利益受損而來的“老業(yè)主維權(quán)事件”的發(fā)生,那些潛在的購房人變得不知所措:房價(jià)究竟下跌多少,才該出手?房價(jià)究竟會(huì)不會(huì)大幅下跌?還是在2012 年平穩(wěn)上漲?
2012-2016年北京房地產(chǎn)市場分析預(yù)測及前景研究報(bào)告
(一)調(diào)控的目標(biāo)是控制高房價(jià),重在“穩(wěn)”字
調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo),是把高房價(jià)調(diào)整下來,還是不再讓其繼續(xù)猛漲。這個(gè)目前還不是特別清楚。但是房價(jià)大幅下跌,在中國資產(chǎn)價(jià)格下調(diào)難度非常大。
如果中國資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)劇烈波動(dòng),將會(huì)對(duì)中國的銀行業(yè)以及中國的宏觀經(jīng)濟(jì)造成極大的沖擊。因?yàn)榉康禺a(chǎn)以及房地產(chǎn)的資金“上家”銀行都是高杠桿、高負(fù)債的行業(yè)。一旦資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)向下的劇烈波動(dòng),那么房地產(chǎn)、銀行業(yè),甚至宏觀經(jīng)濟(jì)都要遭遇巨大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),要精準(zhǔn)調(diào)控資產(chǎn)價(jià)格是非常困難的。
已經(jīng)買了房子的人希望房價(jià)下降的意愿不強(qiáng),不管一套自住還是多套投資的需求。希望房價(jià)下降的群體主要是目前正準(zhǔn)備買房和沒有住房的人,這部分人數(shù)比較多,呼聲也比較強(qiáng)烈,這聽起來像是合理的。但實(shí)際上,房價(jià)并非短期內(nèi)下跌越多越好。
正準(zhǔn)備買房和買不起房子的人,一般是基層工作者、低收入群體和無保障群體。一旦房價(jià)出現(xiàn)大幅度下降,中國經(jīng)濟(jì)就會(huì)受到很大沖擊,這部分人就容易失業(yè),由于基本生活保障低,一旦失業(yè),他們的基本生活就將無法維系,買房便更成為空想。所以并非房價(jià)短期內(nèi)下跌越多對(duì)百姓越好。房地產(chǎn)一步下挫是禍,價(jià)格同比穩(wěn)中略降是福。
(二)物價(jià)上漲導(dǎo)致房價(jià)相比不變,實(shí)際下降
各大城市房價(jià)雖然已經(jīng)下降,但是否繼續(xù)下降或者大幅下降呢?對(duì)于正準(zhǔn)備買房的購房者,個(gè)人建議,盡管目前不是買房的最好時(shí)機(jī),但離最好的買房時(shí)機(jī)可能也相距不遠(yuǎn)了。因?yàn)?,土地價(jià)格在漲,鋼材、水泥等建材價(jià)格在漲,人工成本在漲,人們賴以生存的食品在漲這么多的成本和物價(jià)的上漲,注定了房產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)的空間越來越窄。何況,一如李稻葵所言,在未來3-5 年房價(jià)基本保持穩(wěn)定的情況下,算上通脹等因素,假設(shè)中國名義GDP 按照每年10%的速度繼續(xù)增長,平均來看中國老百姓的收入將會(huì)以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相當(dāng)于房價(jià)降了30%到50%,買不起房的人較之前也會(huì)多一些積蓄來支付房款了。
在物價(jià)上漲的背景下,名義房價(jià)不漲、實(shí)際房價(jià)已經(jīng)在下跌,去年以來名義房價(jià)僵持的效果已基本等同于實(shí)際房價(jià)的小跌;如果名義房價(jià)再大跌,那么,實(shí)際房價(jià)將近乎“崩盤”了。最新統(tǒng)計(jì)顯示,中國100 個(gè)城市的平均房價(jià)2 月份持續(xù)下跌,上海、深圳等十大城市的房價(jià)則全線滑坡。溫總理在政府報(bào)告中指出,政府的地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮了效力,多數(shù)城市房價(jià)環(huán)比下降。中國城市不合理的高房價(jià)開始趨向理性發(fā)展。
(三)房價(jià)如果大幅下挫的假設(shè)
對(duì)于房價(jià)問題我們必須要有清醒認(rèn)識(shí),在我國消費(fèi)并未有質(zhì)的飛躍,我國GDP 仍需投資拉動(dòng)的情況下,如果房地產(chǎn)下挫50%,對(duì)于按揭購房者而言,意味著購房者的財(cái)產(chǎn)縮水一半,房屋現(xiàn)價(jià)不抵房貸時(shí),繼續(xù)還貸還是做何選擇?對(duì)于那些勒緊褲腰帶投資房地產(chǎn)的投資小戶,他們的投資失敗會(huì)有什么后果?對(duì)于房地產(chǎn)商和銀行來說,房產(chǎn)大跌意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)如建材、家電等都將大幅下降,銀行的房地產(chǎn)抵押品很快就會(huì)成為銀行的負(fù)資產(chǎn),此時(shí)的境況將會(huì)很可怕。其影響不只是中國的房地產(chǎn)業(yè),甚至擴(kuò)及到中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融體系。
所以,房價(jià)的大幅下跌,必然讓中國經(jīng)濟(jì)不振,對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長不利,房價(jià)大幅下降,不利國,不利民,也不實(shí)際。
綜上所述,本人預(yù)計(jì)2012 年全國的房價(jià)不一定會(huì)漲,今年房價(jià)的總體趨勢將穩(wěn)中有跌,但不會(huì)大跌。
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