中國房地產(chǎn)價(jià)格推動(dòng)原因分析

內(nèi)容提示：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史只有十幾年,體制機(jī)制還不太健全。比如,由于住房兼具民生和商品雙重屬性,有大多數(shù)國家，住房既有市場(chǎng)供應(yīng)的商品房,又有政府支持投資的公共住房,而我國在過去的十多年里較為重視通過房地產(chǎn)市場(chǎng)解決住房需求,面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足,造成住房供應(yīng)比較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡。

（一）投資推動(dòng)原因

近幾年，隨著人們的收入增加,投資需求日益旺盛。但目前股市不景氣，投資渠道偏少,加上物價(jià)的飛漲，房價(jià)的持續(xù)走高,很多人將資金投入到房產(chǎn)中，因?yàn)榉績r(jià)近幾年是年年看漲，買房只賺不賠,導(dǎo)致住房消費(fèi)成了人們的投資商品。投資過度就成了投機(jī),而投機(jī)性購房越猛,對(duì)高房價(jià)就越是起到了推波助瀾的作用。“炒房團(tuán)”的興起，在一定程度上左右了房價(jià)。

2012-2016年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告

（二）地價(jià)推動(dòng)原因

“土地財(cái)政”導(dǎo)致的地價(jià)上漲成為高房價(jià)的一大推力。所謂“土地財(cái)政”,就是一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)取得的收入。由于很多地方政府財(cái)政收入中土地出讓費(fèi)用比重不小，對(duì)“土地財(cái)政”過分的依賴、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長過于倚重,又加上現(xiàn)行土地“招拍掛”(即土地用招標(biāo)、拍賣、掛牌)制度不完善,價(jià)高者得,造成“地王”頻出,地價(jià)的增高勢(shì)必造成房價(jià)的上漲，地價(jià)與房價(jià)關(guān)系密不可分。更有房地產(chǎn)開發(fā)商拍得土地后在有限的時(shí)間段內(nèi)轉(zhuǎn)包給其他房產(chǎn)開發(fā)商，以賺取中間差價(jià)為目的，使得地價(jià)成本提高，而這一切費(fèi)用，都是增加到樓市房價(jià)上，最終由購房者買單。

（三）制度原因

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史只有十幾年,體制機(jī)制還不太健全。比如,由于住房兼具民生和商品雙重屬性,有大多數(shù)國家，住房既有市場(chǎng)供應(yīng)的商品房,又有政府支持投資的公共住房,而我國在過去的十多年里較為重視通過房地產(chǎn)市場(chǎng)解決住房需求,面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足,造成住房供應(yīng)比較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡。再比如,房地產(chǎn)稅收制度的不健全。中國是目前世界上少有的不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國家，囤積大量住房、土地的成本過低導(dǎo)致了投資和投機(jī)性購買。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在不少信息不對(duì)稱、權(quán)利不對(duì)等、競(jìng)爭不充分的問題。

（四）供求原因

住房作為一種商品，如果供不應(yīng)求，那么它的價(jià)格必然上漲，如果供大于求，價(jià)格必然下降。由于1962-1980 年出生的嬰兒潮人口，25 歲-45 歲的購房適齡人口在2009 年已經(jīng)達(dá)到高峰。“80 后”的人群已開始進(jìn)入以結(jié)婚住房需求為主導(dǎo)的高消費(fèi)階段。再加上我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，對(duì)住房的剛性需求也是導(dǎo)致房價(jià)的重要因素。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，供求因素是樓市走勢(shì)，以及判定房價(jià)高低的重要因素。

（五）專家和媒體造勢(shì)

樓市的高低和房價(jià)的上漲、下調(diào)，我國的專家和媒體起到了關(guān)鍵作用，由于大多數(shù)購房人認(rèn)為專家對(duì)樓市的預(yù)判是準(zhǔn)確的，因此當(dāng)專家認(rèn)為目前房價(jià)偏低時(shí)，很多人會(huì)選擇出手購房，當(dāng)專家認(rèn)為目前房價(jià)偏高時(shí)，很多人就會(huì)選擇觀望。媒體也是如此。當(dāng)媒體對(duì)樓市普遍看好時(shí)，就會(huì)引導(dǎo)廣大購房人積極買房，當(dāng)媒體對(duì)樓市普遍看差時(shí)，就會(huì)引導(dǎo)廣大購房人持幣觀望，專家和媒體的做法在一定程度上影響了人們的購房心理，直接造成了購買需求的起伏，因而影響了房價(jià)走勢(shì)。

（六）虛假因素

樓市走勢(shì)，房價(jià)高低，其實(shí)還有虛假因素是可以影響的，最直接的就是開發(fā)商用某些手段造成樓盤緊俏的假象，現(xiàn)在最流行的方法就是雇人排隊(duì)發(fā)號(hào)買房，捂盤惜售等等，由于購房人同開發(fā)商信息的不對(duì)等，造成購房人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生誤判，極有可能錯(cuò)誤地買房，這就造成了樓市火熱，房價(jià)持續(xù)走高，從這點(diǎn)可以看出，虛假因素也是可以影響樓市與房價(jià)的。

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