中國房地產(chǎn)價格推動原因分析

內(nèi)容提示：我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史只有十幾年,體制機制還不太健全。比如,由于住房兼具民生和商品雙重屬性,有大多數(shù)國家，住房既有市場供應(yīng)的商品房,又有政府支持投資的公共住房,而我國在過去的十多年里較為重視通過房地產(chǎn)市場解決住房需求,面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足,造成住房供應(yīng)比較嚴重的結(jié)構(gòu)性失衡。

（一）投資推動原因

近幾年，隨著人們的收入增加,投資需求日益旺盛。但目前股市不景氣，投資渠道偏少,加上物價的飛漲，房價的持續(xù)走高,很多人將資金投入到房產(chǎn)中，因為房價近幾年是年年看漲，買房只賺不賠,導(dǎo)致住房消費成了人們的投資商品。投資過度就成了投機,而投機性購房越猛,對高房價就越是起到了推波助瀾的作用。“炒房團”的興起，在一定程度上左右了房價。

2012-2016年廣州房地產(chǎn)市場投資分析及前景預(yù)測報告

（二）地價推動原因

“土地財政”導(dǎo)致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂“土地財政”,就是一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)取得的收入。由于很多地方政府財政收入中土地出讓費用比重不小，對“土地財政”過分的依賴、對房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長過于倚重,又加上現(xiàn)行土地“招拍掛”(即土地用招標、拍賣、掛牌)制度不完善,價高者得,造成“地王”頻出,地價的增高勢必造成房價的上漲，地價與房價關(guān)系密不可分。更有房地產(chǎn)開發(fā)商拍得土地后在有限的時間段內(nèi)轉(zhuǎn)包給其他房產(chǎn)開發(fā)商，以賺取中間差價為目的，使得地價成本提高，而這一切費用，都是增加到樓市房價上，最終由購房者買單。

（三）制度原因

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史只有十幾年,體制機制還不太健全。比如,由于住房兼具民生和商品雙重屬性,有大多數(shù)國家，住房既有市場供應(yīng)的商品房,又有政府支持投資的公共住房,而我國在過去的十多年里較為重視通過房地產(chǎn)市場解決住房需求,面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足,造成住房供應(yīng)比較嚴重的結(jié)構(gòu)性失衡。再比如,房地產(chǎn)稅收制度的不健全。中國是目前世界上少有的不征收不動產(chǎn)稅的國家，囤積大量住房、土地的成本過低導(dǎo)致了投資和投機性購買。同時,房地產(chǎn)市場還存在不少信息不對稱、權(quán)利不對等、競爭不充分的問題。

（四）供求原因

住房作為一種商品，如果供不應(yīng)求，那么它的價格必然上漲，如果供大于求，價格必然下降。由于1962-1980 年出生的嬰兒潮人口，25 歲-45 歲的購房適齡人口在2009 年已經(jīng)達到高峰。“80 后”的人群已開始進入以結(jié)婚住房需求為主導(dǎo)的高消費階段。再加上我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，對住房的剛性需求也是導(dǎo)致房價的重要因素。在市場經(jīng)濟下，供求因素是樓市走勢，以及判定房價高低的重要因素。

（五）專家和媒體造勢

樓市的高低和房價的上漲、下調(diào)，我國的專家和媒體起到了關(guān)鍵作用，由于大多數(shù)購房人認為專家對樓市的預(yù)判是準確的，因此當專家認為目前房價偏低時，很多人會選擇出手購房，當專家認為目前房價偏高時，很多人就會選擇觀望。媒體也是如此。當媒體對樓市普遍看好時，就會引導(dǎo)廣大購房人積極買房，當媒體對樓市普遍看差時，就會引導(dǎo)廣大購房人持幣觀望，專家和媒體的做法在一定程度上影響了人們的購房心理，直接造成了購買需求的起伏，因而影響了房價走勢。

（六）虛假因素

樓市走勢，房價高低，其實還有虛假因素是可以影響的，最直接的就是開發(fā)商用某些手段造成樓盤緊俏的假象，現(xiàn)在最流行的方法就是雇人排隊發(fā)號買房，捂盤惜售等等，由于購房人同開發(fā)商信息的不對等，造成購房人對房地產(chǎn)市場預(yù)期產(chǎn)生誤判，極有可能錯誤地買房，這就造成了樓市火熱，房價持續(xù)走高，從這點可以看出，虛假因素也是可以影響樓市與房價的。

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