2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及政策分析及2015年后市分析【圖】

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    一、2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及政策分析

    房地產(chǎn)方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.93，比上月回落0.37點(diǎn)，跌回2014年全年的最低點(diǎn)；2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95035.6億元，同比名義增長(zhǎng)10.5%，增速較上個(gè)月減小1.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下全年新低；新屋開(kāi)工方面，全年我國(guó)新屋開(kāi)工面積179592.5萬(wàn)平方米，同比下滑10.7%，減幅連續(xù)2個(gè)月擴(kuò)大。從數(shù)據(jù)上看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)仍然處于一個(gè)比較困難的時(shí)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)銷售困難，投資持續(xù)放緩。2015年預(yù)計(jì)仍將是房地產(chǎn)投資的“小年”，早期中金公司在一份報(bào)告里預(yù)計(jì)2015年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增速將降速至8%，新開(kāi)工面積同比下降10%。不過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)始終是影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，2015年將有更多的支持政策出臺(tái)；同時(shí)國(guó)內(nèi)進(jìn)入降息周期，資金層面的寬松也將助推房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。整體來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)的前景用“中性”來(lái)形容比較確切，2015年如果能實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，對(duì)于基本金屬的影響將是中性偏多。

2010-2014年中國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)工面積和投資完成額情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2014-2015年樓市政策變化一覽

數(shù)據(jù)來(lái)源：智研數(shù)據(jù)中心整理

    二、2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

    房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2014年交易量大幅萎縮、交易價(jià)格微跌的小幅調(diào)整后，預(yù)期2015年總體市場(chǎng)熱度將有所回升但地區(qū)分化將加?。幌M(fèi)性需求將成為市場(chǎng)主導(dǎo)，但投機(jī)性需求增長(zhǎng)壓力仍存，同時(shí)引致非理性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的諸多因素仍然存在。

    其一，房地產(chǎn)總體市場(chǎng)供需可能大體平衡，去庫(kù)存化將成為年度最重要的特征。經(jīng)歷2014年的小幅市場(chǎng)調(diào)整和住房金融政策重構(gòu)，2015年房地產(chǎn)總體市場(chǎng)供需格局將趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)交易熱度也將有所升溫。從需求方面看，得益于2014年下半年的政策微調(diào)，特別是消費(fèi)性住房金融政策調(diào)整，導(dǎo)致房產(chǎn)需求特別是長(zhǎng)期被抑制的消費(fèi)性房產(chǎn)需求熱度上升，預(yù)期2015年將進(jìn)入較強(qiáng)的需求釋放期。從供給方面看，受2014年土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑影響，2015年新竣工房產(chǎn)將呈同比下降趨勢(shì)，但由于2014年房產(chǎn)交易大幅萎縮導(dǎo)致新建房產(chǎn)庫(kù)存積壓較嚴(yán)重，另外反腐力度加大和房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅預(yù)期，二手房供給也將加大釋放。隨著房產(chǎn)需求升溫、市場(chǎng)交易回暖，去庫(kù)存化將成為2015年房產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征，總體市場(chǎng)供需格局可能大體平衡，房產(chǎn)交易量可能達(dá)到甚至略超2013年的水平。

    其二，城城之間、區(qū)域之間市場(chǎng)格局將進(jìn)一步分化。2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步延續(xù)和加劇近年來(lái)的地區(qū)分化格局。隨著戶籍管理制度放松、社保和住房公積金賬戶可跨區(qū)使用，鄉(xiāng)城人口跨區(qū)遷移特別是非勞動(dòng)人口跟隨(已經(jīng)跨區(qū)就業(yè)的)勞動(dòng)人口跨區(qū)遷移將成為未來(lái)時(shí)期我國(guó)城市化的重要特征，城城人口遷移比重也將有較大上升。這對(duì)消費(fèi)性房產(chǎn)需求的地區(qū)分布將產(chǎn)生重要影響，導(dǎo)致那些能夠提供多樣化就業(yè)機(jī)會(huì)和多樣化城市服務(wù)地區(qū)房產(chǎn)需求較快增長(zhǎng)，2015年可能迎來(lái)一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)；而那些沒(méi)有人口和產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)支撐的地區(qū)，特別是一些中西部農(nóng)村腹地的中小城鎮(zhèn)，房產(chǎn)需求增長(zhǎng)可能相對(duì)乏力甚至出現(xiàn)需求嚴(yán)重萎縮，2015年可能迎來(lái)更加嚴(yán)峻的供給過(guò)剩態(tài)勢(shì)。

    其三，消費(fèi)性購(gòu)房需求將成為市場(chǎng)主導(dǎo)，但投機(jī)性需求再次膨脹的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。受金融制度改革、資本市場(chǎng)回暖、國(guó)家反腐力度加大、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅預(yù)期等一系列市場(chǎng)和政策環(huán)境變化的影響，可以預(yù)期，2015年消費(fèi)性需求將逐漸取代投機(jī)投資性需求成為房產(chǎn)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)力量。但消費(fèi)性購(gòu)房需求仍受到多層面的制約，國(guó)家對(duì)消費(fèi)性購(gòu)房的激勵(lì)和支持力度還極為有限，除了職工導(dǎo)向的住房公積金外，幾乎沒(méi)有針對(duì)消費(fèi)性購(gòu)房的任何支持政策。同時(shí)，雖然投機(jī)投資性購(gòu)房需求有所退潮，但人民幣升值、民間可投資渠道狹窄、資本市場(chǎng)不完善等引致投機(jī)性需求的諸因素并沒(méi)有根本改善，國(guó)內(nèi)外各類閑置資本轉(zhuǎn)化為投機(jī)性購(gòu)房需求的壓力和沖動(dòng)仍然存在，投機(jī)性需求再次膨脹的風(fēng)險(xiǎn)也仍在。

    其四，引致非理性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的諸因素仍然存在，盲目開(kāi)發(fā)沖動(dòng)可能再次抬頭。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不成熟、房地產(chǎn)監(jiān)管制度也不完善，如國(guó)有金融系統(tǒng)對(duì)國(guó)有企業(yè)不計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的金融支持容易導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)不計(jì)成本的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍，如地方政府的土地財(cái)政依賴導(dǎo)致地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合操縱市場(chǎng)制造虛假信息和壟斷信號(hào)。將導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很不健康，盲目開(kāi)發(fā)跟風(fēng)投資盛行，一些地方甚至出現(xiàn)房產(chǎn)大規(guī)?？罩玫?ldquo;鬼城”、“死城”，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩和泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。雖然近年來(lái)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度改革不斷深化，但國(guó)有金融監(jiān)管和地方財(cái)政依賴等問(wèn)題并沒(méi)有得到根本解決，2015年引致盲目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的諸因素仍然存在，在市場(chǎng)交易回暖的背景下，盲目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資沖動(dòng)可能再次抬頭。

    其五，房地產(chǎn)行業(yè)可能逐漸迎來(lái)一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的困難轉(zhuǎn)型期。一方面，從消費(fèi)型需求看，由于人口增長(zhǎng)率、人口年齡結(jié)構(gòu)、城市化速度等因素影響，我國(guó)城鎮(zhèn)消費(fèi)性住房需求正迎來(lái)或即將迎來(lái)峰值，過(guò)去10多年的那種剛需引發(fā)的供不應(yīng)求市場(chǎng)格局將不復(fù)存在，這意味著投機(jī)性購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)增加，房產(chǎn)總體需求也將逐步趨于平穩(wěn)，由供不應(yīng)求形成的行業(yè)暴利將迅速消失，供過(guò)于求可能導(dǎo)致行業(yè)虧損風(fēng)險(xiǎn)劇增。另一方面，由于長(zhǎng)時(shí)期的供不應(yīng)求和行業(yè)暴利，10多年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)吸引了巨量的資本進(jìn)入，除了土地購(gòu)置外，也帶動(dòng)了大量的設(shè)施投資和就業(yè)增長(zhǎng)，這些設(shè)施和就業(yè)人口短期內(nèi)轉(zhuǎn)賣轉(zhuǎn)行并不容易，就業(yè)員工可能逐漸接受更低工資水平，企業(yè)也可能不計(jì)設(shè)施成本繼續(xù)滯留房地產(chǎn)行業(yè)，從而導(dǎo)致即使供過(guò)于求也仍然維持供應(yīng)水平，加劇市場(chǎng)供過(guò)于求，進(jìn)一步惡化行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境。

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