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2015年《案例與分析》:工業(yè)房地產估價方法
工業(yè)房地產估價的常用方法
(一)成本法
工業(yè)房地產估價時采用較多的是成本法。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格,從而可以制定當?shù)亟y(tǒng)一重置價格表,非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑:一是參考預算價格計算,二是利用標準廠房的重置價格表,根據(jù)跨度、柱距、高度等修正,修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。
(二)市場法
工業(yè)房地產通常缺少同類房地產的交易實例,特別是非標準廠房,更不易在同一供需圈內找到符合條件的可比實例,所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶,往往有較多的標準廠房,這些標準廠房的租售實例、(特別是出租實例)通常較多,可以考慮采用市場法估價。
(三)收益法
如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產的收益,則可以考慮采用收益法估價,但這種剝離通常有一定的難度,特別是難以準確區(qū)分廠房和設備各自產生的收益。
工業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理
工業(yè)房地產一般采用成本法估價,在利用成本法估價時,往往是將土地、地上建筑物進行分別估價,然后再將兩部分價格合并處理。土地的估價通常采用基準地價修正法和成本法,地上建筑物采用重置成本法。在地價評估時,應注意所采用的基準地價應為當?shù)卣诠嫉?,對于有土地使用年期限制的,應考慮對地價進行年期修正。對建筑物的估價時,應根據(jù)建筑物的結構、用途、跨度、柱距、梁底標高、(行車)軌頂標高、樓面荷載等因素,利用當?shù)亟ㄔO定額管理站公布得最新工業(yè)建筑造價標準確定估價對象工程造價。
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