2015年《案例與分析》：地下停車(chē)庫(kù)估價(jià)方法

　　地下停車(chē)庫(kù)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　一般而言，停車(chē)庫(kù)價(jià)格評(píng)估可以采用市場(chǎng)法、收益法和成本法。停車(chē)庫(kù)價(jià)格評(píng)估方法的選擇，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)該考察其周邊房地產(chǎn)中類(lèi)似房地產(chǎn)的出租、銷(xiāo)售情況，以此來(lái)決定采用何種評(píng)估方法。

　　市場(chǎng)法的選擇，取決于是否擁有大量停車(chē)庫(kù)交易實(shí)例資料，同時(shí)評(píng)估對(duì)象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的。在具體的評(píng)估過(guò)程之中，應(yīng)注意區(qū)域因素和個(gè)別因素修正時(shí)指標(biāo)的選擇和修正幅度的把握。

　　收益法的選擇，主要基于估價(jià)對(duì)象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，如寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)的地下停車(chē)庫(kù)。在運(yùn)用收益法的過(guò)程中，同樣應(yīng)注意收益和費(fèi)用的客觀(guān)性，也應(yīng)該將評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分類(lèi)，看其屬于出租型還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)型。另外，報(bào)酬率的確定是個(gè)難點(diǎn)。

　　在前兩種方法均不適用的前提下也可以采用成本法作為評(píng)估方法。在運(yùn)用成本法時(shí)，各項(xiàng)成本費(fèi)用原則上應(yīng)該取客觀(guān)成本。利潤(rùn)率應(yīng)按照開(kāi)發(fā)停車(chē)庫(kù)物業(yè)的平均利潤(rùn)水平確定，困難之處主要在于土地取得費(fèi)用的確定，在土地取得費(fèi)用分?jǐn)傮w系標(biāo)準(zhǔn)尚未建立時(shí)可采用平均分?jǐn)偟姆椒ā?/p>

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