2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

　　教材對(duì)此概念的說(shuō)法不一。一個(gè)是通俗意義上的概念：房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。第二個(gè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義：指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。第三個(gè)是系統(tǒng)論的概念：一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。第四個(gè)是個(gè)比較的概念：與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這四個(gè)概念大同小異，是從不同角度和側(cè)面來(lái)說(shuō)明的。

　　筆者認(rèn)為，第三個(gè)概念較為完整、準(zhǔn)確和科學(xué)。其中的市場(chǎng)主體指房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，市場(chǎng)客體指在市場(chǎng)中交易的房地產(chǎn)商品。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境與房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)辨析

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境有8個(gè)方面：社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國(guó)際環(huán)境。

　　房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也有8種：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資時(shí)不可控制和不易判斷的風(fēng)險(xiǎn)。

　　正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)各種影響因素作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。比如：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)于經(jīng)濟(jì)環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)于金融環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)于房地產(chǎn)法律制度環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，政治風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)于政治環(huán)境作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。

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