2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：土地補償費

　　征收集體地下的土地取得成本

　　征收集體土地的土地取得成本一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、征地補償安置費、相關(guān)稅費以及地上物拆除、渣土清運和場地平整費等。

　　土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費一般是按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場法求取。

　　征地補償安置費一般由下列4項費用組成：

　?。?）土地補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。征收其他土地的土地補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補償費的計算公式為：

　　土地補償費=被征土地前3年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)

　　（2）安置補助費。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。

　　需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。安置補助費的計算公式為：

　?。ū徽魍恋匦璋仓萌藬?shù)×補償倍數(shù)）≤15時，

　　總安置補助費=被征土地前3年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)×被征土地需安置人數(shù)（被征土地需安置人數(shù)×補償倍數(shù)）>15時，

　　總安置補助費=被征土地前3年平均年產(chǎn)值×15

　　依照規(guī)定支付土地補償費和安置助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

　　省級國土資源部門會同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。制定統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)可考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格、農(nóng)用地等級等因素。土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定；按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù)；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣（市）征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，實行征地補償。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。

　?。?）地上附著物和青苗的補償費。地上附著物補償費是對被征收土地上諸如房屋及其他建筑物（含構(gòu)筑物）、樹木、魚塘、農(nóng)田水利設(shè)施、蔬菜大棚等給予的補償費。青苗補償費是對被征收土地上尚未成熟、不能收獲的諸如水稻、小麥、蔬菜、水果等給予的補償費。可以移植的苗木、花草以及多年生經(jīng)濟(jì)林木等，一般是支付移植費；不能移植的，給予合理補償或作價收購。地上附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　?。?）安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

　　相關(guān)稅費一般包括以下費用和稅金

　?。?）新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征收城市郊區(qū)菜地的）。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　?。?）耕地開墾費（占用耕地的）。國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀瑳]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。

　　（3）耕地占用稅（占用耕地的）。根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（2007年12月1日中華人民共和國國務(wù)院令第511號公布，以下簡稱《耕地占用稅暫行條例》，占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。耕地占用稅以納稅義務(wù)人實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地，養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照《耕地占用稅暫行條例》規(guī)定征收耕地占用稅。

　?。?）征地管理費。該項費用是指縣級人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位按照征地費用總額（征地補償安置費）的一定比例支付的管理費用。包干方式有全包方式、半包方式和單包方式三種。

　　（5）政府規(guī)定的其他有關(guān)費用。部分省、自治區(qū)、直轄市還規(guī)定收取防洪費、南水北調(diào)費等等。具體費用項目和收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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