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2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》:自然周期分析
房地產(chǎn)市場的自然周期分析
房地產(chǎn)市場的自然周期變化圖形近似于一條倒v形曲線,以長期平均空置率的點作為平衡點和分界點,把房地產(chǎn)市場的自然周期分為四個階段,下面以銷售和出租住宅需求變化示意圖2-1為例進行說明。首先,來分析圖2.1中的A.B.C.D.E五個節(jié)點。B.D兩個節(jié)點是長期平均空置率的點,這兩個點的含義是:從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率),就是房地產(chǎn)市場自然周期中的一個供求平衡點(從供給的角度來說,在這個平衡點上允許有一定數(shù)量的空置)A點是整個周期處于最低谷的谷底點,這一點的空置率是整個周期中最高的。C點是供求轉(zhuǎn)折點,是供求平衡的“拐點”,在此點一瞬間供求達到理想的均衡:供給增長率=需求增長率。E點等于A點。
圖2.1銷售和出租住宅需求變化示意圖
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