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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》:部分(局部)房地產(chǎn)
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部分(局部)房地產(chǎn)
這類(lèi)抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、某層、某單元或某套,綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對(duì)已建成或使用的部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí),應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用,它的相應(yīng)權(quán)益,能否獨(dú)立使用,是否可以獨(dú)立變現(xiàn),并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問(wèn)題,估價(jià)方法可選用市場(chǎng)法、收益法或成本法。
在建工程房地產(chǎn)
在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過(guò)竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目,在建工程的重要特征是其工程量尚未完成,因此體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全,不具備有關(guān)部門(mén)組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件,以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí),要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況、注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)的權(quán)益,請(qǐng)抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明(承諾函),存在拖欠建筑工程價(jià)款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值,不含拖欠價(jià)款,估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)房地產(chǎn)
以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物,進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)扣減與國(guó)有土地價(jià)值的差異,估價(jià)方法可選用成本法、收益法或市場(chǎng)法。
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