2015年房地產估價師《理論與方法》：假設開發(fā)法估價

　　假設開發(fā)法估價需要具備的條件

　　在實際估價中，運用假設開發(fā)法測算出的結果的可靠程度，關鍵取決于以下兩個預測：①是否根據(jù)房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值（以下簡稱開發(fā)完成后價值）。由于這兩個預測包含著較多的不確定性因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙。這一點也可以從同樣是參加建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓，均是采用假設開發(fā)法測算其報價或出價，但通常不同的竟買者所愿意支付的最高價格彼此相差懸殊中反映出來。當然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據(jù)的自身條件以及對未來房地產市場的預期可能不同，因為其測算結果本質上是投資價值。另外，準確地預測后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤（以下簡稱后續(xù)必要支出及應得利潤），也有較大的難度。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。

　　運用假設開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)；②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發(fā)建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預測也會更加困難。

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