2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：假設(shè)開發(fā)法估價(jià)

　　假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件

　　在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算出的結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、建筑規(guī)模、檔次等）；②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值（以下簡稱開發(fā)完成后價(jià)值）。由于這兩個(gè)預(yù)測包含著較多的不確定性因素，假設(shè)開發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙。這一點(diǎn)也可以從同樣是參加建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，均是采用假設(shè)開發(fā)法測算其報(bào)價(jià)或出價(jià)，但通常不同的竟買者所愿意支付的最高價(jià)格彼此相差懸殊中反映出來。當(dāng)然，各個(gè)競買者在測算其報(bào)價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期可能不同，因?yàn)槠錅y算結(jié)果本質(zhì)上是投資價(jià)值。另外，準(zhǔn)確地預(yù)測后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤（以下簡稱后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤），也有較大的難度。不過，當(dāng)估價(jià)對象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的估價(jià)方法。

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；②要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃；③要有一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)會使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，人為地?fù)饺肆烁嗟牟淮_定性因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)必要支出的預(yù)測也會更加困難。

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