2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　總體思路

　　先把開發(fā)經(jīng)營期分成它的各個組成部分，然后分別預測出各個組成部分，再把預測出的各個組成部分連接起來

　　具體估算方法

　　一是根據(jù)往后需要做的各項工作所需的正常時間來直接估算建設期

　　二是采用類似于市場法的方法，通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設期的比較、修正和調(diào)整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設期和待開發(fā)房地產(chǎn)的建設期，然后兩者相減

　　開發(fā)完成后的價值

　　開發(fā)完成后的價值對應的房地產(chǎn)狀況（房地產(chǎn)狀況）

　　不同的房地產(chǎn)狀況對應不同的價值

　　有時還包括其它財產(chǎn)的價值

　　開發(fā)完成后的價值對應的時間（市場狀況）

　　開發(fā)完成的價值對應的時間不一定是一開發(fā)完成之時，有三種情況

　　一般銷售的，預測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

　　預售的，則預測它在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

　　需要延遲銷售的，預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

　　開發(fā)完成后的價值的預測方法

　　銷售的，通常采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結合，比較的單位一般為單價而不是總價

　　出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，可先預測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值

　　注：假設開發(fā)法中，不能用成本法求取開發(fā)完成后的價值

　　后續(xù)必要支出及應得利潤

　　后續(xù)必要支出項目

　　估算方法與成本法中相同

　　與成本法中估算的區(qū)別

　　它本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點時的值

　　它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后至把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應得的利潤

　　投資利息和開發(fā)利潤

　　只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算

　　應計息的項目（銷售稅費一般不計息）

　　未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

　　取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

　　計息期

　　未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是估價時點

　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常假設為所發(fā)生的時間段的期中

　　利潤與成本法中的利潤相同

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