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2015年房地產估價師《案例分析》:不同估價目的的房地產估價
不同估價目的的房地產估價問題
1.土地使用權出讓價格評估
?。?)土地使用權出讓價格評估,應依據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。
?。?)土地使用權出讓價格評估應采用公開市場價值標準。
?。?)土地使用權出讓價格評估,可采用市場法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。
2.劃撥土地使用權價格評估
劃撥土地使用權價格評估的技術路線主要有:
(1)由土地使用權的市場價格扣除該土地使用權出讓金后的余額,即為該劃撥土地使用權價格。此時的土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限,從估價時點起計。
?。?)用成本法估價,價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃拔土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。
3.房地產轉讓價格評估
?。?)房地產轉讓價格評估,應依據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。
?。?)房地產轉讓價格評估,應采用公開市場價值標準。
?。?)房地產轉讓價格評估,宜采用市場比較法和收益法,可采用成本法,其中待開發(fā)房地產的轉讓價格評估應采用假設開發(fā)法。
(4)以劃拔方式取得土地使用權的,轉讓房地產時應符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定,其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值,并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定,同時在估價報告中予以說明。
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