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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》:居住房地產(chǎn)估價(jià)

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  居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

  居住房地產(chǎn)簡(jiǎn)稱住宅,主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)是各類房地產(chǎn)中交易量最大的,因此居住房地產(chǎn)的可比性較強(qiáng),在估價(jià)時(shí),能夠較容易地找到足夠數(shù)量的成交案例作為可比實(shí)例。與其他用途的房地產(chǎn)相比,居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)主要在以下三個(gè)方面:

  1.單宗交易規(guī)模較小,但市場(chǎng)交易量巨大

  居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的,也有部分用于投資或用于出租經(jīng)營。由于居住房地產(chǎn)主要以居民個(gè)人購買行為為主,因此,其單宗交易規(guī)模較小,但市場(chǎng)交易頻繁、交易量巨大。

  2.具有較強(qiáng)的相似性和可比性

  居住房地產(chǎn)之間的相似性和可比性比其他用途房地產(chǎn)要突出一些,在一個(gè)住宅小區(qū)中,往往有很多棟相似的住宅樓,即這些住宅樓具有相似的建筑設(shè)計(jì)、相似的戶型和功能等;在同一棟住宅樓內(nèi),特別是高層住宅,樓層接近而方位相同的各套住宅存在的差別非常小。此外,由于居住房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易量巨大,所以比較容易獲得足夠數(shù)量的可比實(shí)例。

  3.產(chǎn)權(quán)多樣性,價(jià)格內(nèi)涵差異較大

  我國居住房地產(chǎn)存在著商品住房、房改住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資住房,這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異,商品住房具有完全產(chǎn)權(quán),即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改住房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán),不擁有或部分擁有土地使用權(quán),其土地使用權(quán)既有劃撥的,也有出讓的;廉租住房只擁有地上建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房產(chǎn)權(quán)形式的不同,必然導(dǎo)致其價(jià)格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異,因此,估價(jià)時(shí)要把握好各類住房的價(jià)格構(gòu)成及其特殊性。

責(zé)任編輯:瑪門

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發(fā)布:2007-07-11 11:06    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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